منتظر جهش‌های عجیب قیمتی در بازار مسکن باشیم؟

به گزارش صدای بورس،منصور غیبی کارشناس ارشد بازار مسکن با بیان اینکه تحلیل شرایط فعلی بازار، نیازمند بررسی تجمیعی عوامل مؤثر بر اقتصاد مسکن است، گفت: موضوعات این حوزه را نمی‌توان به صورت منفرد تحلیل کرد، زیرا هر عامل به‌تنهایی ما را به نتیجه قطعی نمی‌رساند.

وی افزود: اگر تحولات سال‌های گذشته را مرور کنیم، مشاهده می‌کنیم که دولت‌ها در دوره‌های مختلف راهکارهایی از جمله مالیات‌ستانی از واحدهای خالی، حمایت از مستأجران، راه‌اندازی سامانه ملی اسکان و املاک، یا انتقال ثبت قراردادها از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی و سپس به قوه قضائیه را دنبال کردند، اما هر دستگاه به صورت خرد و جداگانه به این سیاست‌ها نگاه کرده و تصور داشته که همین اقدام جزئی می‌تواند مشکل مسکن را حل کند.

غیبی بیان کرد: این اقدامات را باید در قالب راهبردهای داخلی برای تقویت اقتصاد مسکن در نظر گرفت؛ راهبردهایی که در قالب برنامه‌های مدون اجرا شده، اما میزان موفقیت هر کدام از آنها نیازمند تحلیل مستقل است. دسته دوم سیاست‌ها، راهبردهای کلان اقتصاد ملی است که از روابط بین‌المللی و سرمایه‌گذاری خارجی تا گردش سرمایه در اقتصاد داخلی را تحت تأثیر قرار می‌دهد و می‌تواند به عنوان موتور محرک همه بخش‌ها از جمله بازار مسکن عمل کند.

وی ادامه داد: این بخش از سیاستگذاری بر عهده حکمرانان سیاسی و اقتصادی است و باید برای دستیابی به حداقل سطح ارتباطات بین‌المللی و جذب سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، برنامه جدی داشته باشند. بیش از ۸۰ تا ۹۰ درصد تمرکز سیاست‌گذاران بر استفاده از توان داخلی است، اما همین تمرکز داخلی نیز نیازمند متولی مشخص و ساختار منسجم است.

این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: نبود یک وزارتخانه مستقل مسکن موجب شده که بازار اقتصاد مسکن عملاً بدون متولی بماند. اگر نگاه کشور عمدتاً داخلی است، باید ساختار وزارتخانه نیز اختصاصی‌تر شود تا مسکن به عنوان یک نیاز اساسی و سرپناه مردم مورد توجه قرار گیرد.

وی با بیان اینکه طی سال‌های اخیر نگاه ویژه‌ای برای حل بحران مسکن دیده نشده است، گفت: ایجاد چند سامانه پراشکال و اجرای فرایندهایی که حتی تنظیم یک قرارداد عادی را برای مردم دشوار کرده، نمی‌تواند اقتصاد مسکن را از بحران خارج کند. بازار مسکن تابعی از رفتار بازارهای موازی است و التهاب یا نبود کنترل در آن بازارها باعث می‌شود مردم برای حفظ ارزش دارایی خود به بازارهایی با نقدشوندگی سریع‌تر روی بیاورند.

غیبی اظهار کرد: هنگامی‌که افراد شاهد رشد سریع قیمت طلا، ارز یا سایر دارایی‌های موازی هستند، تمایلی به بلوکه کردن سرمایه خود در مسکن ندارند. نگاه کارشناسی البته متفاوت است، اما فضای سرمایه‌گذاری عمومی تابع انتظارات تورمی است و تا زمانی که بازارهای موازی به ثبات نرسند، امکان شکل‌گیری آرامش و ورود سرمایه‌های بلندمدت به بازار مسکن وجود ندارد.

به گفته وی، در شرایط فعلی هیچ شاخص قابل‌توجهی که نشان‌دهنده ورود ناگهانی هیجان یا التهاب جدید به بازار مسکن باشد مشاهده نمی‌شود. اقتصاد مسکن با وضع موجود در یک وضعیت «کج‌دار و مریز» حرکت می‌کند و نه به سطح مطلوب می‌رسد و نه مصرف‌کنندگان می‌توانند با توجه به توان اقتصادی خود به خرید مسکن اقدام کنند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به نقش بنگاه‌داری بانک‌ها در رکود بازار مسکن افزود: براساس آمارهای موجود در سامانه کدال تا سال ۱۳۹۹، دارایی ملکی بانک‌ها حدود ۳۷ میلیون مترمربع برآورد شده است. براساس قانون مصوب پایان سال ۱۳۹۳، بانک‌ها موظف بودند املاک مازاد خود را واگذار کنند و حتی برای تخطی از این قانون جریمه‌های ۲۵ درصدی در نظر گرفته شده بود، اما این تکلیف اجرایی نشد و دارایی بانک‌ها نه‌تنها کاهش نیافت، بلکه افزایش یافت.

غیبی یادآور شد: علت اصلی این روند آن است که نظام ارزش‌گذاری بانک‌ها به‌صورت معکوس عمل کرده و هرچه دارایی ملکی بانک بیشتر بوده، رتبه و شاخص آن بالاتر رفته است. همین سیاست نادرست موجب شد طی دولت‌های گذشته، تعداد زیادی بانک و مؤسسه مالی با تکیه بر خرید گسترده املاک و زمین شکل بگیرند و اکنون همان دارایی‌ها بدون کاربری مناسب و حتی بدون قابلیت فروش مناسب، در ترازنامه بانک‌ها باقی مانده است.

وی با تاکید بر اینکه اصلاح ساختار ارزش‌گذاری بانک‌ها ضروری است، گفت: اگر از سال ۱۴۰۵ تصمیم‌گیری شود که دارایی ملکی بانک‌ها به‌جای امتیاز مثبت، امتیاز منفی محسوب شود، بانک‌ها ناچار خواهند شد املاک خود را عرضه کنند و این اقدام می‌تواند یکی از مؤثرترین سیاست‌ها برای اصلاح بازار مسکن باشد. دولت باید از خود آغاز کند و به‌جای تمرکز بر مالیات بر خانه‌های خالی افراد عادی، فشار را از نظام بانکی شروع کند، زیرا رشد دارایی ملکی بانک‌ها نقش مهمی در افزایش قیمت زمین و مسکن داشته است.

این کارشناس ارشد بازار مسکن درباره اثرگذاری تسهیلات بانکی بر رونق بازار مسکن تصریح کرد: پرداخت وام مسکن می‌تواند اثر روانی قابل توجهی بر خریداران داشته باشد. وی افزود: تجربه جهانی نشان می‌دهد که در بسیاری از کشورها، تنها ۱۰ تا ۲۰ درصد آورده با خریدار است و ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را بانک‌ها تأمین می‌کنند، اما در ایران این نسبت معکوس است و بخش عمده هزینه باید توسط خریدار پرداخت شود.

غیبی ادامه داد: اعطای تسهیلات بانکی می‌تواند به روان اجتماعی خریدار و فروشنده کمک کند، به شرطی که منابع پایدار برای پرداخت وام تعریف شود. تا زمانی که بانک‌ها برای پرداخت وام ناچار به استقراض از بانک مرکزی باشند، چرخه وام‌دهی در حوزه مسکن اصلاح نخواهد شد. بانک‌ها باید از طریق فعالیت‌های مولد و سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی، منابع درآمدی پایدار ایجاد کنند تا بتوانند نقش واقعی خود را در تأمین مالی مسکن ایفا کنند.

وی با تاکید بر ضرورت مدیریت صحیح فضای روانی بازار مسکن گفت: آنچه که اهمیت دارد، حمایت روانی از بازار مسکن است. کنترل این فضا نباید در اختیار سوداگران، ملاکان و ذی‌نفعانی قرار گیرد که با اهداف پیدا و پنهان، به دنبال ایجاد هیجانات قیمتی و تحریک کاذب بازار هستند.

کارشناس ارشد بازار مسکن یادآور شد: مدیریت روانی بازار باید در کنار آرام‌سازی بازارهای موازی مانند طلا، ارز و سکه انجام شود تا مجموعه اقتصاد در شرایطی پایدار قرار گیرد و بازار مسکن بتواند در دل این آرامش رشد کرده و مسیر حرکت مثبت خود را بازیابد.

وی اظهار کرد: برآوردها نشان می‌دهد نزدیک به ۶ میلیون واحد انباشت انتظاری در حوزه مسکن وجود دارد. این گروه از متقاضیان در انتظار تعدیل قیمت‌ها، تثبیت شرایط و بازگشت آرامش به بازار سرمایه هستند تا امکان ورود به بازار مسکن را پیدا کنند.

غیبی ادامه داد: اگر این حجم انباشت انتظاری مدیریت نشود و آرام‌سازی لازم در بازارهای موازی صورت نگیرد، این وضعیت می‌تواند موجب افزایش کاذب قیمت، شکل‌گیری تقاضای غیرموثر و تقویت نظام سوداگری، واسطه‌گری و دلالی در بازار مسکن شود. جمع‌آوری چنین فضایی و بازگرداندن آرامش به بازار، در صورت تشدید آشفتگی، ممکن است پنج تا شش سال زمان نیاز داشته باشد و بازار را دوباره به نقطه ابتدایی بحران بازگرداند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن در پایان خاطرنشان کرد: امیدواریم دولت برای این موضوع برنامه جدی داشته باشد و در دام ظاهری «آرامش رکودی» بازار مسکن گرفتار نشود. تصور آرام‌بودن بازار مسکن خطای راهبردی است، زیرا این آرامش نسبی، ظاهری و شکننده است. اگر حتی یک شوک کوچک در بازار رخ دهد، کنترل نوسانات احتمالی از دست سیاست‌گذاران اقتصادی و دولت خارج خواهد شد.