طرح فروش سانتیمتری مسکن از سوی شهرداری موسوم به خانه ریز، بار دیگر بحث استفاده از ابزارهای جدید برای تسهیل خانهدار شدن و تأمین مالی پروژههای ساختمانی را در کانون توجه قرار داده است. در این طرح، ارزش یک واحد مسکونی به بخشهای کوچکتر، معادل یکصدم مترمربع یا واحدهای مشابه، تقسیم میشود تا متقاضیان بتوانند با سرمایههای محدودتر در پروژههای مسکونی مشارکت کنند. با وجود جذابیت ظاهری این ایده و امکان ورود سرمایههای خرد به بازار مسکن، طراحی حقوقی و ساختار اجرایی آن، پرسشهای جدی را در حوزه مقررات بازار سرمایه ایجاد میکند.
مسکن در اقتصاد ایران همواره یکی از مهمترین داراییهای سرمایهای خانوارها بوده است؛ اما افزایش قیمت، فاصله میان درآمد خانوار و بهای ملک را بهطور چشمگیری افزایش داده است. در چنین شرایطی، ایده خرید تدریجی و متری مسکن میتواند برای بخشی از جامعه جذاب باشد. نخستین مسئله، تفاوت میان فروش متری مسکن و سازوکار صندوقهای املاک و مستغلات فعال در بازار سرمایه است. صندوق املاک و مستغلات، نهادی مالی است که منابع سرمایهگذاران را جمعآوری میکند و مطابق اساسنامه و مقررات خود، در داراییهای ملکی یا پروژههای مرتبط سرمایهگذاری میکند. سرمایهگذار در این ساختار، مالک واحدهای سرمایهگذاری صندوق میشود، نه مالک مستقیمِ چند متر از یک ساختمان یا یک واحد مسکونی مشخص. ارزش واحدهای صندوق نیز بر مبنای ارزش داراییهای صندوق، عملکرد آن و سازوکار معاملاتی مربوطه تعیین میشود.
در مقابل، در طرح فروش متری یا سانتیمتری مسکن موضوع صرفاً سرمایهگذاری غیرمستقیم در یک صندوق نیست؛ بلکه حق یا ادعای مالکیت نسبت به بخشی از دارایی مشخص به خریدار منتقل میشود. بنابراین، لازم است ماهیت این حق، نحوه ثبت آن، امکان انتقال، سازوکار تسویه، تضمین تحویل و وضعیت آن در صورت توقف پروژه یا بروز اختلاف، بهصورت شفاف مشخص شود.
چنانچه این گواهیها قابلیت خریدوفروش عمومی پیدا کنند و در عمل کارکرد اوراق بهادار داشته باشند، موضوع وارد قلمرو مقررات بازار سرمایه میشود. انتشار اوراق بهادار و ایجاد بازاری برای معامله آنها، نیازمند رعایت ضوابط قانونی و اخذ مجوزهای لازم است. نمیتوان با تغییر عنوان ابزار یا استفاده از واژههایی مانند «فروش متری»، از ماهیت حقوقی آن عبور کرد. اگر یک ابزار، در عمل، امکان جذب سرمایه عمومی و معامله حق مالی را فراهم کند، باید الزامات نظارتی، افشای اطلاعات، شفافیت مالی و حمایت از حقوق خریداران درباره آن رعایت شود.
ایجاد یک بستر معاملاتی مستقل برای این حقوق نیز مسئله دیگری است. تشکیل بورس یا بازاری که کارکرد بورس داشته باشد، بدون اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار و طی تشریفات قانونی، امکانپذیر نیست. شورای عالی بورس و سازمان بورس، مراجع اصلی سیاستگذاری، صدور مجوز و نظارت بر بازارهای اوراق بهادار هستند. بنابراین، هر طرحی که به دنبال انتشار و معامله عمومی اوراق مرتبط با داراییهای مسکونی باشد، باید پیش از اجرا تکلیف خود را با این نهادهای تنظیمگر روشن کند. از این منظر، رایزنی با سازمان بورس اقدامی ضروری است. انتظار میرود برگزارکنندگان طرح، پیش از گسترش عرضه یا تبلیغات عمومی، درباره چارچوب حقوقی، نوع ابزار، نهاد ناظر، نحوه تضمین حقوق خریداران و امکان معامله ثانویه به جمعبندی برسند. توافق با نهاد ناظر میتواند مسیر استفاده از ظرفیتهای قانونی بازار سرمایه را فراهم کند؛ اما در صورت نبود چنین توافقی، اجرای طرح ممکن است با ابهامهای مقرراتی و حقوقی مواجه شود.
-
حمید اسدی - حقوقدان بازار سرمایه حقوقدان بازار سرمایه
-
هفتهنامه اطلاعات بوس ۶۴۳
نظر شما