خانه‌ریز و موج فروش متری مسکن؛ نوآوری مالی یا زنجیره‌ طرح‌های بدون مجوز؟

به گزارش صدای بورس،در حالی که بحران دسترسی به مسکن در ایران به یکی از جدی‌ترین چالش‌های اقتصادی تبدیل شده، طی ماه‌های اخیر موجی از طرح‌های موسوم به فروش متری مسکن با هدف جذب سرمایه‌های خرد در بازار شکل گرفته است؛ طرح‌هایی که با وعده خانه‌دار کردن تدریجی مردم یا مشارکت آسان در پروژه‌های ساختمانی معرفی می‌شوند، اما همگی در یک نقطه مشترک‌اند: نبود مجوز از نهادهای ناظر رسمی بازار پول و سرمایه.

جدیدترین نمونه این روند، طرح خانه‌ریز شهرداری تهران است؛ مدلی که امکان خرید حتی یک‌صدم متر از پروژه‌های ساختمانی را برای شهروندان فراهم می‌کند. در نگاه اول، این طرح تلاشی برای دموکراتیزه کردن سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به نظر می‌رسد، اما با ورود به جزئیات، پرسش‌های جدی درباره ساختار حقوقی، نحوه نظارت و سطح ریسک سرمایه‌گذاران مطرح می‌شود.

خانه‌ریز؛ مشارکت مدنی یا ابزار مالی خارج از نظارت؟

بر اساس توضیحات ارائه‌شده از سوی مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، خانه‌ریز نه در قالب ابزارهای بازار سرمایه تعریف می‌شود و نه ذیل مقررات بانک مرکزی قرار دارد. این طرح به عنوان مشارکت مدنی مبتنی بر اختیارات قانونی شهرداری معرفی شده و مبنای آن ماده ۸۴ قانون شهرداری‌ها و مصوبات شورای شهر عنوان می‌شود.

در این چارچوب، سهم شهرداری از پروژه‌های ساختمانی به واحدهای بسیار کوچک تقسیم شده و به‌صورت الکترونیکی به مردم عرضه می‌شود. سرمایه‌گذاران می‌توانند این سهم‌ها را خرید و فروش کنند و در پایان پروژه یا از طریق تملک واحد یا از محل فروش و تقسیم سود، بازده سرمایه خود را دریافت کنند.

اما نکته‌ای که بیش از همه توجه کارشناسان را جلب کرده، ساختار نظارتی این طرح است. در توضیحات رسمی، نهاد ناظر نیز خود شهرداری معرفی شده است؛ موضوعی که از نگاه بسیاری از تحلیلگران مالی، با اصل تفکیک نهاد مجری و ناظر در تعارض است و می‌تواند زمینه‌ساز تعارض منافع شود.

خانه‌ریز تنها نیست؛ موجی از طرح‌های مشابه

با این حال، خانه‌ریز نخستین تجربه از این نوع سازوکار در بازار ایران نیست. طی ماه‌های گذشته، طرح‌هایی با نام‌های مختلف از جمله متریکس، مترینو و بیت‌هوم نیز با مدل مشابه فروش متری یا توکن‌سازی دارایی‌های ملکی وارد فضای سرمایه‌گذاری شده‌اند.

وجه مشترک این طرح‌ها، علاوه بر وعده جذاب ورود آسان به بازار مسکن، یک ویژگی مهم است: فعالیت خارج از چارچوب مجوزهای رسمی نهادهای ناظر مانند سازمان بورس یا بانک مرکزی. در عمل، هیچ‌یک از این مدل‌ها ذیل سازوکارهای استاندارد صندوق‌های زمین و ساختمان یا صندوق‌های املاک و مستغلات تعریف نشده‌اند.

تضاد با ابزارهای رسمی بازار سرمایه

در بازار سرمایه ایران، ابزارهایی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌های املاک و مستغلات با هدف دقیقاً مشابه یعنی جذب سرمایه‌های خرد برای پروژه‌های ساختمانی طراحی شده‌اند و تحت نظارت مستقیم سازمان بورس فعالیت می‌کنند.

با این حال، موازی‌کاری طرح‌های جدیدی مانند خانه‌ریز و نمونه‌های مشابه، این پرسش را مطرح کرده که آیا شاهد شکل‌گیری یک بازار موازی بدون نظارت هستیم یا این طرح‌ها قرار است مکمل ابزارهای رسمی باشند.

مسئولان شهرداری این انتقاد را رد کرده و تأکید دارند که این مدل‌ها رقیب بازار سرمایه نیستند، بلکه ابزاری برای استفاده از ظرفیت‌های داخلی شهرداری در تأمین مالی پروژه‌های عمرانی محسوب می‌شوند.

مسئله اصلی؛ نبود نهاد ناظر مستقل

با وجود تفاوت در نام و ساختار، نقطه مشترک همه این طرح‌ها در یک مسئله خلاصه می‌شود: نبود نهاد ناظر مستقل.

در حالی که در ابزارهای مالی رسمی، نظارت بر جذب سرمایه، اجرای پروژه و بازگشت سرمایه بر عهده نهادهای جداگانه و تخصصی است، در مدل‌های جدید، مجری، عرضه‌کننده و ناظر عملاً در یک ساختار واحد تعریف شده‌اند. این موضوع از نگاه کارشناسان می‌تواند ریسک‌های جدی برای سرمایه‌گذاران خرد ایجاد کند؛ به‌ویژه در بازاری که حساسیت اجتماعی نسبت به سرمایه‌گذاری‌های مسکن بسیار بالاست.

نوآوری مالی یا چرخه تکراری ریسک؟

گسترش طرح‌هایی مانند خانه‌ریز، متریکس، مترینو و بیت‌هوم نشان می‌دهد که بازار مسکن ایران در حال تجربه یک تغییر رویکرد در تأمین مالی پروژه‌هاست؛ تغییری که با شعار مشارکت مردمی و تسهیل سرمایه‌گذاری آغاز شده، اما هنوز با استانداردهای شفاف نظارتی فاصله دارد.

در نهایت، آنچه سرنوشت این مدل‌ها را تعیین خواهد کرد، نه جذابیت ایده فروش متری مسکن، بلکه میزان شفافیت، پاسخ‌گویی و وجود نظارت مستقل بر جریان سرمایه‌های خرد است؛ موضوعی که در حال حاضر، همچنان مهم‌ترین نقطه ابهام این موج جدید سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.