بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ بیش از آنکه تحت تاثیر تحولات درونی خود باشد، از فضای سیاسی و اقتصادی ناشی از توافق ایران و آمریکا اثر خواهد پذیرفت. با این حال، برخلاف تصور عمومی، مهمترین نتیجه این توافق برای بازار مسکن نه جهش قیمت خواهد بود و نه ریزش گسترده؛ بلکه تغییر در ماهیت بازیگران و رفتار سرمایهگذاران است. اگر سالهای گذشته را دوره حکمرانی تورم و نااطمینانی بر بازار مسکن بدانیم، سال ۱۴۰۵ میتواند آغاز دورهای باشد که متغیرهای واقعی اقتصاد بار دیگر نقش پررنگتری در تعیین مسیر بازار ایفا کنند.
در سالهای اخیر بخش قابل توجهی از تقاضای مسکن، مصرفی نبود. بسیاری از خریداران نه به دلیل نیاز به سکونت، بلکه برای حفظ ارزش دارایی خود وارد بازار میشدند. مسکن در عمل به پناهگاه سرمایه تبدیل شده بود؛ پناهگاهی که از نگاه سرمایهگذاران در برابر کاهش ارزش پول ملی امنیت بیشتری نسبت به سایر گزینهها داشت؛ اما توافق احتمالی میتواند این معادله را دستخوش تغییر کند.
نخستین اثر توافق، کاهش انتظارات تورمی است. زمانی که چشمانداز اقتصاد با ثباتتر شود و نگرانی نسبت به جهشهای شدید ارزی کاهش یابد، انگیزه خرید دارایی صرفا برای فرار از تورم نیز ضعیفتر خواهد شد. در چنین فضایی بخشی از تقاضای سرمایهای که طی سالهای گذشته وارد بازار مسکن شده بود، از شدت فعالیت خود میکاهد. این موضوع البته به معنای خروج کامل سرمایه از بازار نیست؛ بلکه به معنای پایان دوره خریدهای هیجانی و آغاز دوره تصمیمگیریهای محتاطانهتر است.
به همین دلیل انتظار میرود روند قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ با سالهای گذشته تفاوت محسوسی داشته باشد. احتمال رشد قیمت همچنان وجود دارد، زیرا هزینه زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و خدمات مرتبط با ساختوساز همچنان صعودی خواهند بود. اما سرعت این رشد میتواند به مراتب کمتر از دورههای تورمی گذشته باشد. در واقع بازار مسکن به جای آنکه از انتظارات روانی تغذیه شود، بیش از گذشته از واقعیتهای اقتصادی تاثیر خواهد پذیرفت.
یکی دیگر از پیامدهای مهم توافق، افزایش حجم معاملات است. در نگاه نخست شاید تصور شود کاهش تب سرمایهگذاری به افت معاملات منجر خواهد شد، اما تجربه بازارهای دارایی نشان میدهد ثبات معمولا به افزایش دادوستد میانجامد. در دورههای نااطمینانی، فروشندگان منتظر رشد بیشتر قیمت هستند و خریداران از ترس افت احتمالی بازار دست نگه میدارند. نتیجه این وضعیت کاهش تعداد معاملات است. اما هنگامی که فضای اقتصادی قابل پیشبینیتر شود، فاصله انتظارات خریدار و فروشنده کاهش مییابد و بازار به تدریج وارد فاز تحرک میشود.
در این میان، ترکیب تقاضا نیز تغییر خواهد کرد. سهم متقاضیان مصرفی، خانهاولیها و خانوارهایی که خرید خود را به دلیل نااطمینانی به تعویق انداخته بودند، افزایش مییابد. در مقابل، بخشی از تقاضای کوتاهمدت و سفتهبازانه از بازار فاصله خواهد گرفت. به بیان دیگر، کیفیت معاملات در سال ۱۴۰۵ احتمالا مهمتر از کمیت آن خواهد بود.
اما پرسش مهم برای سرمایهگذاران این است که آیا مسکن میتواند مقصد سرمایههای خارجشده از بازار ارز و طلا باشد؟ پاسخ این سوال تا حدی مثبت است، اما نه به اندازهای که برخی انتظار دارند. توافق، فرصتهای جدیدی را پیش روی سرمایهها قرار میدهد. بازار سرمایه، پروژههای تولیدی، صنایع صادراتی و کسبوکارهای خدماتی همگی میتوانند بخشی از نقدینگی سرگردان را جذب کنند. بنابراین مسکن دیگر تنها گزینه حفظ ارزش دارایی نخواهد بود. این بازار همچنان بخشی از سرمایهها را جذب میکند، اما احتمالا سهم آن نسبت به سالهای اوج نااطمینانی کمتر خواهد شد.
شاید مهمترین اثر توافق در سمت عرضه بازار نمایان شود. صنعت ساختمان بیش از هر چیز به ثبات نیاز دارد. سازنده زمانی برای آغاز یک پروژه جدید تصمیم میگیرد که بتواند آینده هزینهها و درآمدهای خود را تا حدودی پیشبینی کند. کاهش نوسانات اقتصادی، دسترسی آسانتر به منابع مالی و کاهش ریسکهای کلان میتواند بخشی از سرمایههای منتظر را وارد چرخه ساختوساز کند. در نتیجه احتمال افزایش سرمایهگذاری در پروژههای ساختمانی و رشد عرضه مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۵ وجود دارد.
در مجموع، اگر توافق به مرحلهای پایدار برسد، بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ نه شاهد رونق تورمی خواهد بود و نه گرفتار رکود عمیق. محتملترین سناریو شکلگیری بازاری متعادلتر است؛ بازاری که در آن معاملات افزایش مییابد، رشد قیمتها منطقیتر میشود، ساختوساز جان تازه میگیرد و تصمیمگیری سرمایهگذاران بر پایه تحلیل اقتصادی انجام میشود. شاید مهمترین دستاورد این تحول آن باشد که پس از سالها، مسکن بار دیگر از یک پناهگاه اضطراری سرمایه به یک بازار قابل پیشبینی و مبتنی بر منطق اقتصادی تبدیل شود.
-
هاجر شادمانی - روزنامهنگار
- شماره ۶۳۳ هفته نامه اطلاعات بورس
نظر شما