سه‌راهی بازار مسکن پس از جنگ

به گزارش صدای بورس،بازار مسکن و بخش ساختمان از یک‌سو با وضعیت «انتظار و احتیاط» خانوارها و سازنده‌ها دست به گریبان است و از سوی دیگر، در چهار متغیر کلیدی دچار «عدم تعادل» شده‌است.

رشد قیمت‌ آپارتمان در اوج رکود، کاهش سهم ساختمان و ثابت ماندن سهم مستغلات در تولید ناخالص داخلی طی بیش‌ از یک دهه گذشته و همچنین جاماندگی سرمایه‌گذاری واقعی در این بخش از استهلاک، مصادیق مشخصی از «وضعیت نامتعادل» مسکن است.

در سال۱۴۰۴ قیمت دلاری مسکن در شهرهای بزرگ به‌طور قابل‌توجهی کاهش یافته و این امر بازار را به نقطه‌ای رساند که فروشندگان دیگر تمایل چندانی به عرضه نداشتند. در نتیجه، در شرایطی که تقاضا نیز ضعیف بود، معاملات عملا متوقف شد یا به حداقل رسید. این وضعیت نشان می‌دهد که کاهش قیمت واقعی، لزوما به افزایش معاملات منجر نمی‌شود، بلکه ممکن است به «انجماد بازار» بینجامد.

در چنین شرایطی، از یک‌سو فروشندگان به‌دلیل انتظار تورمی و چسبندگی قیمت‌ها از عرضه در سطوح پایین‌تر خودداری می‌کنند و از سوی دیگر خریداران نیز به‌دلیل نااطمینانی یا انتظار کاهش بیشتر، از ورود به بازار پرهیز می‌کنند. از آذر ‌ماه به این‌سو، قیمت‌ها در شهر تهران ۳۳درصد افزایش یافته است که به مراتب فراتر از نرخ تورم است.

در این چارچوب، سه سازوکار اصلی را می‌توان برای تحلیل بازار مسکن در شرایط جنگی مطرح کرد: افزایش نااطمینانی، تغییر جهت جریان سرمایه، و قفل‌شدن تصمیم‌گیری در سمت عرضه و تقاضا. این سه عامل نیز مانند بازار سرمایه به‌صورت چرخه‌ای عمل می‌کنند.

نااطمینانی باعث کاهش معاملات می‌شود، کاهش معاملات به افت انگیزه‌ ساخت‌وساز می‌انجامد و کاهش عرضه‌ آینده، نااطمینانی را در مورد قیمت‌ها تشدید می‌کند. نتیجه، بازاری است که در آن قیمت‌ها حتی افزایش هم می‌یابند، اما فعالیت اقتصادی در آن فروکش می‌کند.

مهاجرت از مناطق ناامن به مناطق امن‌تر، باعث افت قیمت در برخی مناطق و افزایش آن در مناطق دیگر شده است. تداوم این جابه‌جایی تقاضا، ساختار بازار را دگرگون می‌کند. در سمت عرضه، سازندگان با افزایش ریسک و هزینه مواجهند و در سمت تقاضا، خانوارها بین انتظار و جابه‌جایی مردد هستند. نتیجه، بازاری است که نه فرو می‌ریزد و نه حرکت می‌کند. با توجه به این چارچوب، می‌توان سه سناریوی اصلی را ترسیم کرد.

در سناریوی نخست، یعنی امضای توافق عدم‌تخاصم، فضای اقتصاد به‌طور محسوسی آرام می‌شود. این سناریو ممکن است مثبت باشد؛ زیرا حتی بدون رفع کامل محدودیت‌ها، کاهش ریسک سیاسی به‌تنهایی موتور انتظارات را تغییر می‌دهد. بازار مسکن در این حالت به‌تدریج از انجماد خارج می‌شود، معاملات افزایش می‌یابد و اعتماد به بازار بازمی‌گردد.

در سناریوی دوم، یعنی تحقق صلح پایدار و برقراری روابط تجاری گسترده با جهان، چشم‌انداز اقتصاد ایران به‌طور اساسی دگرگون می‌شود. در صورت رفع محدودیت‌ها و اتصال دوباره به اقتصاد جهانی، می‌توان انتظار داشت که در سال‌های نخست، نرخ رشد تولید ناخالص داخلی به سطوح بالای تک‌رقمی یا حتی دورقمی برسد.

در این سناریو، بازار مسکن نه‌تنها از رکود خارج می‌شود، بلکه وارد دوره‌ای از توسعه می‌شود. پروژه‌های نیمه‌تمام تکمیل شده، سرمایه‌ عمده وارد بخش ساخت‌وساز شده و شهرها دچار تحول کالبدی می‌شوند. البته این رشد باید مدیریت شود تا به حباب قیمتی جدید منجر نشود؛ در مجموع، این سناریو فرصتی مهم برای بهبود وضعیت بازار مسکن است.

در سناریوی سوم، یعنی تداوم و تشدید تنش جاری و استقرار شرایط تعلیق اقتصادی، بازار مسکن در همین وضعیت رکود تورمی باقی می‌ماند. قیمت‌ها بالا می‌مانند؛ اما معاملات محدود خواهد بود و ساخت‌وساز کاهش می‌یابد. در چنین شرایطی نیز نمی‌توان انتظار داشت که رشد قیمت‌ها به‌طور پایدار تورم را پوشش دهد (مشابه چند ماه اخیر) و به‌احتمال زیاد در افق میان‌مدت، رشد قیمت‌ها کمتر از نرخ تورم خواهد بود.