توکن‌سازی املاک،تامین مالی از مسیر غیربانکی

به گزارش صدای بورس، در نشست تخصصی بررسی ابعاد فنی، حقوقی و اجرای توکن‌سازی دارایی با محوریت املاک و مستغلات که به همت شرکت توسعه مدیریت نیکان سپهر برگزار شد، کارشناسان به تشریح مزایا، چالش‌ها و چشم‌اندازهای این فناوری نوین پرداختند.

حسن بان، کارشناس تامین مالی ساخت و خرید مسکن، در این نشست به بررسی مدل‌های توکن‌سازی دارایی‌ها با تمرکز بر حوزه مسکن و املاک در ایران پرداخت و گفت: توکن‌سازی می‌تواند به انتشار توکن‌های پشتیبان‌گیری‌شده توسط دارایی‌های واقعی مانند ملک یا گواهی سپرده کمک کند و نهادهای واسط سنتی مانند بانک‌ها را حذف یا محدود سازد. این رویکرد مردم را قادر می‌سازد تا مستقیماً در شراکت‌ها، وام‌دهی یا سرمایه‌گذاری مشارکت کنند.

وی افزود: چالش‌های کلیدی در ایران شامل عدم وضوح حقوقی و وجاهت قانونی توکن‌ها در قوه قضاییه و مقننه است؛ تعریف توکن هنوز مبهم بوده و نهادهایی مانند بانک مرکزی و سازمان بورس ممکن است بخشی از اختیارات خود را از دست بدهند. همچنین ریسک پولشویی و عدم شفافیت مالی در معاملات بزرگ، نبود بازار اولیه و ثانویه برای نقدشوندگی توکن‌ها، نیاز به یک مرجع مرکزی برای مدیریت بازار، و نگرانی از پوشش و اعتماد به ارزش ادعایی توکن‌ها (مانند ارزش واقعی یک ملک) از دیگر مسائل هستند.

بان تصریح کرد: برای پوشش این چالش‌ها می‌توان از سیستم بانکی و اوپن بانکی استفاده کرد. این مدل شامل سه لایه است که لایه بانکی برای تراکنش‌ها، لایه تراکتک برای مسکن و لایه کاربری مانند اپلیکیشن یا وبسایت برای توکن‌سازی و فروش. پول مردم در حساب‌های امانی بانک (مانند بانک صادرات) نگهداری می‌شود که بر اساس دستورالعمل‌های اخیر بانک مرکزی امکان‌پذیر است.

وی تاکید کرد: این رویکرد شفافیت، امنیت و اتصال به APIهای بانکی را تضمین می‌کند. برای مثال، در یک پروژه، مردم می‌توانند توکن بخرند، پول در حساب امانی جمع شود و بر اساس قرارداد، پرداخت‌ها انجام گیرد. مزایای این مدل شامل امکان سرمایه‌گذاری کوچک‌مقیاس و وام‌دهی شخصی (مانند وام برای خرید مطب پزشک بر اساس توافق تورمی یا ارزش افزوده)، کاهش ریسک قانونی با استفاده از زیرساخت بانکی، شفافیت کامل برای جلوگیری از پولشویی، و نقدشوندگی بهتر از طریق بازار ثانویه اوراق بدهی یا اجاره پشتیبان‌گیری‌شده توسط ملک است.

کارشناس تامین مالی ساخت و خرید مسکن تاکید کرد: در چشم‌انداز آینده، همکاری با قوه قضاییه و مقننه برای چارچوب‌های حقوقی، معافیت‌های مالیاتی و گسترش مدل به شهرداری‌ها ضروری است. پیشنهاد ایجاد صندوق‌های ملکی دیجیتال مبتنی بر CBDC بانک مرکزی و هم‌افزایی با صندوق ملی مسکن مطرح است و این مدل در یک تا دو سال آینده قابل اجرا خواهد بود و می‌تواند بدون وابستگی به بانکداری سنتی منابع مردمی را جذب کند.

کاهش ریسک حقوق از طریق توکنایز کردن دارایی‌ها

مهدی قادری، مدیرعامل شرکت یکا ققنوس پارس در این نشست گفت: در حوزه توکن‌سازی دارایی به ویژه در بخش املاک و مستغلات، چالش‌های متعددی وجود دارد که نیازمند راه‌حل‌های نوآورانه و مطمئن است. یکی از اصلی‌ترین مشکلات، عدم وضوح حقوقی و فقدان چارچوب قانونی مشخص از سوی نهادهای قضایی و مقننه است که موجب بی‌اعتمادی در این حوزه شده است. علاوه بر این، ریسک پول‌شویی و عدم شفافیت در گردش مالی مبالغ کلان، یکی دیگر از نگرانی‌های جدی محسوب می‌شود. فقدان بازارهای اولیه و ثانویه برای نقدشوندگی توکن‌ها و همچنین نگرانی در مورد پوشش و اعتبارسنجی دارایی‌های پشتوانه توکن‌ها از دیگر موانع توسعه این فناوری در کشور است.

وی افزود: در پاسخ به این چالش‌ها، راه‌حل پلتفرمی مبتنی بر یک مدل سه‌سطحی ارائه شده است که ابزارهای فناورانه لازم را برای مدیریت و نظارت بهتر فراهم می‌کند. این مدل با تطبیق با مقررات بانک مرکزی، از جمله استفاده از حساب‌های وجوه مدیریت‌شده و رعایت قوانین شورای فقهی، سعی در ایجاد اعتماد و شفافیت دارد. همچنین با هدف رفع مشکلات مرتبط با بانک‌های عامل و پشتیبانی از دارایی‌های توکن‌شده، گزارش‌دهی شفافی به نهادهای نظارتی ارائه می‌دهد.

قادری ادامه داد: از مزایای این مدل می‌توان به امکان سرمایه‌گذاری خرد حتی با مبالغ کم، کاهش ریسک حقوقی از طریق قراردادهای ریزمنطبق با قوانین، شفافیت کامل در جریان سرمایه و پیشرفت پروژه، و امکان نقدشوندگی از طریق بازار ثانویه اشاره کرد. این رویکرد همچنین امکان تأمین مالی پروژه‌ها بدون وابستگی به منابع بانکی سنتی را فراهم می‌سازد و به توسعه بازار سرمایه غیرمتمرکز کمک می‌کند.

وی تصریح کرد: یک نمونه عملی از اجرای این مدل، پروژه شهر نوآورانه خودرو است که با استفاده از توکن‌سازی زمین و ساخت‌وساز، منابع مالی مردمی را جذب کرده و با ارائه خدمات بانکی انحصاری و امکانات رفاهی، شفافیت و نقدشوندگی را برای سرمایه‌گذاران به ارمغان آورده است. این پروژه نشان می‌دهد که چگونه می‌توان با بهره‌گیری از فناوری توکن‌سازی، پروژه‌های بزرگ را بدون وابستگی به سیستم بانکی سنتی تأمین مالی کرد.

مدیرعامل ققنوس در پایان اشاره کرد: در چشم‌انداز آینده، توسعه این مدل در شهرهای بزرگ و پروژه‌های دولتی و شهرداری‌ها در دستور کار قرار دارد. همکاری با نهادهای قضایی و مقننه برای تدوین چارچوب حقوقی مناسب و ایجاد مالکیت دیجیتال تحت نظارت بانک مرکزی از جمله اهداف کلیدی است همچنین با همکاری بخش‌های مختلف و رفع خلأهای نظارتی، می‌توان بازاری پویا، شفاف و قابل دسترس برای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک ایجاد کرد که هم برای سرمایه‌گذاران خرد و هم برای توسعه‌دهندگان پروژه‌ها سودمند خواهد بود.

افزایش نقدشوندگی بازار مسکن

در ادامه نیز محمد طهرانی، رئیس کارگروه توکن‌سازی انجمن بلاک‌چین ایران افزود: فناوری دفترکل توزیع شده (DLT) به عنوان یکی از پایه‌های اصلی تحول دیجیتال در صنایع مختلف شناخته می‌شود. این فناوری با ویژگی‌های منحصر به فرد خود، امکان ایجاد سیستم‌های شفاف، امن و غیرمتمرکز را فراهم می‌کند. از جمله مهم‌ترین ویژگی‌های این فناوری می‌توان به توزیع‌شده بودن آن اشاره کرد، به این معنا که هر نود در شبکه نسخه‌ای کامل از دفترکل را در اختیار دارد. همچنین این سیستم غیرمتمرکز است و تحت کنترل یک نهاد واحد نیست، بلکه بین تمامی نودهای شبکه توزیع شده است. ویژگی دیگر، صرفاً الحاقی بودن آن است که امکان حذف یا تغییر داده‌های ثبت شده در بلاک‌های قبلی را غیرممکن می‌سازد. در نهایت، تغییرناپذیری داده‌ها از دیگر مزایای این فناوری محسوب می‌شود، به طوری که داده‌ها یک بار ذخیره شده و قابل تغییر یا اصلاح نیستند.

وی بیان کرد: در زمینه توکن‌سازی، این فناوری کاربردهای گسترده‌ای پیدا کرده است. توکن‌سازی به فرآیند انتقال بخشی از حقوق و تعهدات مربوط به یک دارایی از ناشر توکن به دارنده آن در چارچوب الزامات حقوقی، مالی و فنی تعریف می‌شود. این فرآیند با انتشار سیپدنامه اختصاصی توکن و ثبت شفاف و انکارناپذیر نقل و انتقالات بر بستر فناوری بلاکچین انجام می‌پذیرد. فرآیند توکن‌سازی منجر به خرد شدن دارایی، یکنواخت‌سازی و همگن‌سازی دارایی و انتقال بخشی از حقوق و تعهدات مرتبط با دارایی می‌شود.

طهرانی گفت: استفاده از فناوری بلاکچین و قراردادهای هوشمند در این فرآیند، مزایای متعددی از جمله شفافیت، امنیت و سرعت در نقل و انتقال دارایی را به همراه دارد و قراردادهای هوشمند به عنوان پروتکلی برای تنظیم و اجرای قراردادها در قلمرو دیجیتال، امکان ارتباط با جهان واقعی را از طریق قانون تجارت الکترونیکی فراهم می‌کنند. البته باید توجه داشت که یک قرارداد هوشمند لزوماً هوشمند نیست و ممکن است الزاماً یک قرارداد قانونی نباشد.

رئیس کارگروه توکن‌سازی انجمن بلاک‌چین ایران تشریح کرد:در حوزه املاک و مستغلات، توکن‌سازی مزایای قابل توجهی به همراه دارد که از جمله این مزایا می‌توان به ایجاد بازاری با جریان آزاد برای معامله‌گران، کاهش ریسک عدم تقارن اطلاعاتی، انجام تراکنش‌های شفاف‌تر و کارآمدتر، افزایش سرعت نقدینگی، امکان ایجاد بازارهای ثانویه و حذف آستانه ورود به سرمایه‌گذاری در دارایی‌های بزرگ اشاره کرد. با این حال، توکن‌سازی ملک با چالش‌هایی نیز روبرو است که از جمله آن‌ها می‌توان به مدیریت و بهره‌برداری از دارایی ملکی، ایجاد حقوق مالکانه برای سرمایه‌گذاران خرد و غیرهمگن بودن دارایی‌های ملکی اشاره کرد.

وی اظهارداشت: در ایران، تجربیات مختلفی در زمینه توکن‌سازی وجود دارد که از جمله آن‌ها می‌توان به گواهی سپرده خاص با انتقال دارایی به بانک به عنوان نهاد امین، مدل شرکت تک دارایی با انتقال دارایی به شرکت و واگذاری سهام به کاربران، و استفاده از قراردادهای لازم الاجرا بر اساس ماده ۱۰ قانون تجارت الکترونیکی اشاره کرد. این تجربیات نشان می‌دهد که با بهره‌گیری از فناوری‌های نوین و ایجاد چارچوب‌های حقوقی مناسب، می‌توان زمینه را برای توسعه توکن‌سازی در حوزه املاک و مستغلات فراهم کرد.

چالش ناهماهنگی منطقه‌ای قوانین

حسین حقیقی، صاحب‌نظر حوزه فناوری مالی نیز در این نشست گفت: توکن‌سازی به عنوان یک پدیده تحول‌آفرین در عرصه مالی دیجیتال، توجه نهادهای بین‌المللی و تنظیم‌گران را به خود جلب کرده است. بر اساس تعریف کمیته پرداخت‌ها و زیرساخت‌های بازار (CPMI) و بانک تسویه‌حساب‌های بین‌المللی (BIS)، توکن‌سازی فرآیند ایجاد و ثبت یک نسخه دیجیتال از دارایی‌های واقعی بر روی یک پلتفرم برنامه‌پذیر است.

به گفته وی این فرآیند به دو شکل اصلی صورت می‌پذیرد، ایجاد دوقلوهای دیجیتال که نماینده دارایی‌های خارج از زنجیره هستند، و توکن‌های بومی که مستقیماً در بلاک‌چین ایجاد شده و تنها وجود دیجیتالی دارند. سازمان‌های مهمی همچون کمیته بازل نظارت بر بانک‌داری و سازمان بین‌المللی کمیسیون‌های اوراق (IOSCO) نیز بر این مفهوم تأکید داشته و آن را به عنوان فرآیندی برای ایجاد نسخه دیجیتال دارایی‌های واقعی بر روی دفترکل توزیع‌شده (DLT) تعریف می‌کنند.

وی با اشاره به اینکه آمار و گزارش‌ها حاکی از رشد چشمگیر این حوزه است، ادامه داد: پیش‌بینی می‌شود ارزش بازار توکن‌سازی تا سال ۲۰۳۰ به ۱۶ تریلیون دلار برسد که معادل ۱۰ درصد تولید ناخالص داخلی جهانی است. تا نوامبر ۲۰۲۳، ارزش اوراق خزانه‌داری آمریکا که توکن‌سازی شده به ۵۲ میلیارد دلار رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل دو برابر شده است. این روند رشد سریع، لزوم توجه به چارچوب‌های قانونی و نظارتی را بیش از پیش آشکار می‌سازد.

حقیقی گفت: با این وجود، توکن‌سازی با چالش‌های متعددی روبرو است. از جمله چالش‌های حقوقی می‌توان به ناهماهنگی منطقه‌ای قوانین، فقدان استانداردهای جهانی، ابهام در حقوق مالکیت، تعیین قلمرو قضایی و کفایت قوانین موجود اشاره کرد. در بعد فنی نیز مسائلی همچون حملات سایبری به بلاک‌چین، باگ‌های امنیتی و ریسک از دست دادن دسترسی به دارایی‌های دیجیتال وجود دارد. از منظر ثبات مالی، عدم تعادل در نقدینگی و استفاده از اهرم نیز از نگرانی‌های مهم به شمار می‌روند.

وی افزود: برای موفقیت در توکن‌سازی، نیازهای کلیدی متعددی باید برآورده شود. شفافیت و قطعیت قانونی و نظارتی، تعریف روشن حقوق مالکیت برای توکن‌ها، هماهنگی قانونی بین‌المللی و قابلیت همکاری فنی و حقوقی بین سیستم‌های DLT و سنتی از جمله این الزامات هستند. تجربه دبی در مرکز مالی بین‌المللی دبی نشان می‌دهد که ایجاد چارچوب‌های مشخص برای توکن‌های سرمایه‌گذاری، شامل الزامات فناوری و حاکمیتی، الزامات افشا و نگهداری می‌تواند به توسعه ایمن این حوزه کمک کند. سندباکس‌های تنظیم‌گری DLT نیز به عنوان بستری برای آزمایش کنترل‌شده این فناوری در محیطی امن نقش مهمی در شکل‌گیری اکوسیستم توکن‌سازی ایفا می‌کنند.

پول ملی تنها ابزار پرداخت موجود در نظر بانک مرکزی

یاسر مرادی، عضو هیئت مدیره بانک صادرات در این نشست افزود: همگام با شتاب فناوری و تحولات بازارهای مالی، تنظیم‌گران نیز ناگزیر از تدوین چارچوب‌های قانونی و برنامه‌ریزی‌های پیش‌دستانه هستند. تأخیر در اقدام و انتظار برای تثبیت شرایط، تنها به از دست رفتن فرصت‌ها و افزایش ریسک‌های نظارتی منجر خواهد شد و در این مسیر، یکی از نگرانی‌های اصلی بانک مرکزی، حفظ جایگاه انحصاری پول ملی به عنوان وسیله پرداخت است و طبیعی است که ظهور هرگونه ابزار مالی جایگزین با احتیاط و مقاومت روبه‌رو شود. با این حال، می‌توان با تعریف دقیق توکن‌ها به عنوان نماینده دارایی و نه ابزار پرداخت، این مانع را مرتفع ساخت و از تداخل با حیطه حاکمیتی پول ملی جلوگیری کرد.

وی بیان کرد: در حال حاضر، دو نهاد کلیدی صندوق تضمین و موسسه اعتبارسنجی به عنوان پایه‌های اصلی نظام تأمین مالی در نظر گرفته شده‌اند. این نهادها می‌توانند با کاهش ریسک و افزایش شفافیت، بستر امنی برای توسعه مدل‌های نوینی مانند توکن‌سازی فراهم آورند. از سوی دیگر، نهادهای امین دارایی با دسترسی به داده‌های جامع مالی در سامانه جامع وثایق، امکان اعتبارسنجی دقیق‌تر را پیدا می‌کنند و این داده‌ها به نهاد وثیقه‌پذیر اجازه می‌دهد تا با اتکا به اطلاعات معتبر، اقدام به اعطای اعتبار کند.

مرادی افزود: برای نمونه، بانک صادرات اعلام آمادگی کرده تا دارایی‌های ثبت‌شده در سامانه جامع وثایق را به عنوان پشتوانه بپذیرد. این گام عملی، ظرفیت بالای توکن‌سازی را در حل یکی از چالش‌های دیرینه نظام بانکی، یعنی فروش اموال مازاد نشان می‌دهد. توکن‌سازی این دارایی‌های راکد نه تنها فرآیند فروش را تسهیل می‌کند، بلکه با تبدیل آن‌ها به دارایی‌های نقدشونده، راهکاری برای آزادسازی سرمایه در اختیار بانک‌ها قرار می‌دهد. در نهایت، توکن‌سازی را می‌توان ابزاری قدرتمند برای مولدسازی املاک و دارایی‌های راکد دانست. این فناوری با شکستن مانع اندازه و ایجاد امکان مالکیت خرد، سرمایه‌های پراکنده را به سمت پروژه‌های مولد هدایت کرده و به چرخه اقتصاد ملی جان تازه‌ای می‌دمد.

روش نوین واگذاری املاک

در ادامه مسعود بیرمی، مدیرعامل شرکت تعاونی نوآوران لوتوس بیان کرد: دولت دارای سه یا چهار نهاد مختلف است که همگی ادعای متولی بودن در این حوزه را دارند. همین تعدد نهادها به گونه‌ای است که هیچکس مسئولیت را به عهده نمی‌گیرد و در نهایت موجب بروز اختلاف و دعوا می‌شود. در بحث واگذاری املاک، بزرگترین چالش ما این است که اساساً بانک مرکزی باید این نوع واگذاری را به عنوان یکی از روش‌های مورد قبول بپذیرد.

وی افزود: علاوه بر این، ما با بحث تحریم‌های بین‌المللی نیز در این زمینه مواجه هستیم. اگر قصد واگذاری املاک بانک‌ها را از طریق فروش توکن‌ها داشته باشیم، باید این فرآیند را در چارچوب جغرافیای سیاسی و اقتصادی ایران تعریف کنیم. اگر توکن‌ها را خارج از این جغرافیا فهرست و واگذار کنیم، با چالش‌های بزرگی روبرو خواهیم شد. یکی از نقدهای بانک مرکزی این است که با این کار تنها طبقه دارایی‌ها جابجا می‌شود؛ به این معنی که دارایی‌ها از املاک تنبیهی یا سرمایه‌گذاری خارج شده و به سمت سرمایه‌گذاری‌های دیجیتال یا مالی انتقال می‌یابند.

بیرمی اشاره کرد: همچنین، اینگونه نیست که بانک به راحتی بتواند املاک را یکجا واگذار کند، چرا که بخشی از این املاک در دفاتر بانک‌ها بلاتکلیف مانده‌اند. خوشبختانه امروزه با دستورالعمل‌های جدیدی که به بانک‌ها ابلاغ شده، هم دارایی دیجیتال و هم بدهی دیجیتال به رسمیت شناخته می‌شوند و اقدامات مثبتی در این زمینه انجام شده است. با این حال، چالش اصلی این است که هر بانک به دنبال ایجاد پلتفرم جداگانه‌ای نباشد، بلکه باید به سمت همکاری بین بانک‌ها و ایجاد پلتفرم‌های مشترک حرکت کنیم.

پتانسیل بورس کالا در توکن‌سازی دارایی‌ها

رحمان آراسته مدیر بازارهای مشتقه و ابزارهای نوین مالی بورس کالای ایران در این نشست اشاره کرد: با وجود جذب ۳۳۰ همت نقدینگی در بازار مالی بورس کالا، بازار توکن‌سازی همچنان به عنوان فرصتی دست‌نخورده و با ظرفیت عظیم باقی مانده است و راهکار اصلی برای بهره‌برداری از این ظرفیت، استفاده از سازوکار گواهی سپرده کالایی است که می‌تواند پل ارتباطی مطمئنی بین دارایی‌های فیزیکی و بازار دیجیتال ایجاد کند. این رویکرد حتی در مورد دارایی‌های نوظهور نیز مصداق دارد؛ جایی که ناگزیریم ابزارهای مالی جدید را در چارچوب ساختارهای موجود و شناخته شده پیاده‌سازی کنیم. در مورد توکن‌سازی نیز همین منطق حاکم است و باید این فناوری نوین را با سازوکارهای بومی و قابل قبول در نظام مالی کشور همسو نمود.

وی افزود: اعتماد، پایه و اساس هر بازار مالی است و همان اطمینانی که در بازار سرمایه و بورس کالا حتی در شرایط دشوار وجود داشته، باید به حوزه املاک نیز گسترش یابد. برای دستیابی به این هدف، می‌توان املاک و دارایی‌های بانک‌ها را که اغلب ناهمگن و غیرفعال هستند، از طریق گواهی سپرده استانداردسازی و یکدست کرد. این گواهی‌ها سپس می‌توانند به عنوان پشتوانه‌ای مطمئن برای انتشار توکن مورد استفاده قرار گیرند. گام بعدی برای افزایش نقدشوندگی، ایجاد صندوق املاک و مستغلات است که خود به عنوان سرمایه‌گذار اصلی، اقدام به خرید این گواهی‌ها کند. این ساختار دو لایه مزیت بزرگی ایجاد می‌کند به طوری که از یک سو، سرمایه‌گذاران خرد می‌توانند با خرید واحدهای این صندوق، در سبدی از املاک سرمایه‌گذاری کنند و از مزایای دارایی متنوع بهره‌مند شوند، بدون آنکه مستقیماً با چالش‌های مدیریت ملک روبرو شوند و از سوی دیگر، این مدل نقدشوندگی بالایی ایجاد می‌کند، چرا که معامله واحدهای صندوق بسیار ساده‌تر از نقل و انتقال ملک فیزیکی است.

آراسته بیان کرد: از جنبه سرمایه‌گذاری، افراد می‌توانند در سبد دارایی خود، املاک و مستغلات را همچون سایر دارایی‌ها داشته باشند که این امر به تنوع‌بخشی و مدیریت ریسک کمک شایانی می‌کند.

وی خاطرنشان کرد: ما باید از این ابزار نوین بهره بگیریم و خوشبختانه بانک صادرات در این زمینه پیشگام است همچنین وجود اطمینان در بازار سرمایه و بورس کالا حتی پس از دوران جنگ، نشان از تاب‌آوری این نهادها دارد و باید از این ظرفیت ارزشمند برای توسعه بازار توکن‌سازی استفاده شود. پیوند زدن بازار سنتی با فناوری نوین توکن‌سازی از طریق گواهی سپرده کالایی، می‌تواند تحول شگرفی در بازار دارایی کشور ایجاد کرده و به رشد اقتصادی کمک کند.