ادعای کاهش ۳۰ درصدی اجاره در تهران چقدر واقعی است؟

به گزارش صدای بورس؛ نشست مشترک شورای آموزش و پرورش شهر تهران و شهرستان‌های این استان، جلسه‌ای بود که در آن از وضعیت کلاس‌های درس بعد از خروج اتباع آماری را ارائه و بیان شد: با خروج اتباع بیش از سه هزار کلاس درس آزاد شده است.

یک مقام اجرایی تهران همین ارتباط افزود: ۳۰ تا ۳۵ درصد کاهش اجاره نیز رخ داده است؛ اظهاراتی که مورد توجه بسیاری قرار گرفت و این پرسش را مطرح ساخت که آیا با خروج اتباع افغانستانی از تهران، تا این حد کاهش اجاره‌بها رخ داده است؟

پیش از این و اوایل شهریورماه، رسانه‌ها به نقل روابط عمومی استانداری تهران، سخنان معاون استاندار تهران را بازتاب دادند که گفته بود «خروج ۷۵۰ هزار تبعه غیرمجاز از استان موجب کاهش محسوس اجاره‌بها در برخی شهرستان‌ها تا ۳۰ درصد شده است.»

البته لازم به ذکر است که بر اساس اعلان مرکز آمار ایران، در مردادماه امسال تورم نقطه به نقطه کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کل کشور در بخش مسکن ۳۵.۷ بوده و تورم ماهانه در این بخش نیز ۲.۷ درصد برآورد شده است.

علاوه بر این اظهارنظرهای رسمی، تاثیر خروج مهاجران افغانستانی از پایتخت، موضوع بررسی رسانه‌های مختلف بوده است. به گزارش روزنامه «شرق» در روزهای پایانی تیرماه امسال، بخش عمده این مهاجران در مناطق مرکزی و جنوبی پایتخت، از جمله مناطق ۱۲ تا ۲۰ سکونت داشته‌اند. این مناطق اغلب دارای خانه‌های کلنگی و بافت فرسوده هستند؛ واحدهایی که چندان مورد استقبال شهروندان ایرانی نیستند و مالکان آن‌ها نیز به دلیل مشکلات متعدد این املاک، ترجیح داده‌اند با اجاره به اتباع خارجی درآمدزایی کنند.

به گزارش «اکو ایران» در ۲۴ تیر ماه، فعالان بازار مسکن از تخلیه برخی خانه‌های قدیمی، کاهش اجاره‌بها و افزایش عرضه واحد استیجاری در مناطق جنوبی تهران خبر داده‌اند. هرچند اطلاعات دقیق و اعداد و ارقامی در این خصوص در دست نیست، اما فعالان صنفی بازار مسکن بر تاثیر مثبت خروج اتباع غیرمجاز افغانستانی بازار مسکن تاکید می‌کنند.

«خبرآنلاین» نیز اوایل ماه گذشته گزارش داده بود: بررسی‌های میدانی از وضعیت بازار مسکن نشان از آن دارد که خروج افغانستانی‌ها زمینه را برای کاهش تقاضای اجاره از سوی آنها در برخی مناطق کشور رقم زده است. این کاهش تقاضا تاثیر پررنگی بر بازار اجاره در مناطقی مانند حاشیه تهران، مشهد، اصفهان، قم و کرج به جا گذاشته است. مشاوران املاک در این مناطق می‌گویند میزان کاهش تقاضا در شرایط فعلی کاهشی بین ۱۰ تا ۱۵ درصد را شاهد است. به طور مشخص در تهران کاهش قیمت اجاره در مناطق مهاجرنشینی مانند شوش، مولوی و شهرری گزارش شده است. مشاوران املاک می‌گویند اغلب افغانستانی‌ها به شکل دسته‌جمعی یک خانه را اجاره می‌کردند و باتوجه به این‌که اجاره‌ یک خانه‌ کوچک چهل متری باید از سوی سه یا چهار خانوار پرداخت می‌شد، اجاره‌بهای سنگین‌تری را می‌پرداختند. فعالان بازار مسکن در این مناطق اذعان دارند که مهاجران بیشتر متقاضی خانه‌های قدیمی حیاط‌دار و دربستی بوده‌اند و حالا تقاضا برای این خانه‌ها با افت مواجه شده است. از این رو انتظار برای کاهش قیمت اجاره در مناطق متوسط و شرق و غرب و شمال پایتخت چندان معقول به نظر نمی‌رسد.

برای بررسی اوضاع اجاره‌بها در ماه‌های اخیر و به نوعی راستی‌آزمایی اظهارات اخیر مقام اجرایی تهران، پژوهشگران ایرنا گفت‌وگوهایی را با فعالان بازار مسکن و اجاره‌بها داشته‌اند.

اوضاع در بازار اجاره بهای تهران چگونه است؟

یکی از مشاوران املاک در محله مجیدیه تهران به این پرسش که آیا اجاره‌ها کاهش داشته چنین پاسخ می‌دهد: اصلا کاهش نداشتیم و در بهترین حالت حدود ۲۰ درصد افزایش را شاهد بوده‌ایم. البته تعداد جابه‌جایی‌ها نسبت به همین موقع در سال گذشته کمتر شده و مالکان امسال بیشتر با مستاجر راه می‌آیند. تغییر الگوی قراردادها هم قابل توجه است، مثلا پیش‌تر همه دنبال رهن کامل بودند، اما حالا برعکس شده، همه می‌خواهند خانه را اجاره بدهند و کمتر کسی رهن می‌کند. خرید و فروش هم تقریبا متوقف شده و بیشتر کسانی که شغلشان خرید و فروش آپارتمان بوده، الان فروشنده‌اند، ولی مشتری وجود ندارد.

یکی از بنگاه‌داران محله دبستان در جنوب پل سیدخندان که در منطقه هفت قرار گرفته، در توصیف وضعیت امسال بازار توضیح می‌دهد: هیچ‌کس خانه‌اش را با همان قیمت پارسال تمدید نکرده است. همه در قرارداد جدید، یا اجاره ماهانه را بالاتر برده‌اند یا مبلغ رهن را و معمولا هم نصف به نصف این افزایش اعمال شده است. موج تازه‌ای از مهاجرت درون‌شهری به این محله شکل گرفته است؛ به این معنی که از مناطق بالاتر مثل پاسداران و هروی به اینجا می‌آیند، چون اجاره در دبستان پایین‌تر است. در واقع مردم برای ماندن در تهران ناچار به کوچ به محله‌های ارزان‌تر شده‌اند.

یکی از مشاوران املاک پاسداران هم می‌گوید: اگر مالک پول لازم داشته باشد، حاضر است ملک ۲۱ میلیاردی را تا ۱۷ میلیارد هم بفروشد. ما چندین مورد این‌چنینی داشتیم، اما مشتری برای خرید نیست. با این حال، در اجاره خانه کاهشی را شاهد نبودیم. تقاضا برای اجاره فقط برای متراژهای کوچک است. کسی دنبال خانه بزرگ‌تر نیست؛ نه جابه‌جایی از ۱۰۰ متر به ۱۲۰ متر داریم و نه ارتقای سطح زندگی. همه یا دنبال حفظ شرایط فعلی‌اند یا پولشان را به جای ملک در طلا و بازارهای دیگر می‌برند.

در جنوب پایتخت مشاور املاکی در محله صفاییه (میان میدان شوش و شهر ری) اوضاع را چنین شرح می‌دهد: به خاطر خروج بخشی از اتباع افغانستانی از ایران، خانه‌های خالی اینجا بیشتر شده است. همین باعث شده جابه‌جایی‌ها راحت‌تر شود. پارسال مستاجر حتی با شرایط سخت ترجیح می‌داد جابه‌جا نشود، اما امسال راحت‌تر خانه عوض می‌کند. البته این به معنای کاهش اجاره نیست. ما امسال هم افزایش داشتیم فقط کمتر از شمال شهر. مثلا نسبت به پارسال حدود ۱۰ درصد بالا رفته است. خرید و فروش در اینجا هم خیلی کمتر شده، اما نسبت به شمال کمی فعال‌تر است. بیشتر خریداران هم به قصد سرمایه‌گذاری وارد می‌شوند؛ هرچند این انگیزه نسبت به گذشته کاهش یافته است.

آیا واقعا کاهش نرخ کرایه اتفاق افتاده است؟

«داود بیگی‌نژاد» نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در همین زمینه پاسخگوی پرسش پژوهشگر ایرنا بوده است. وی درباره کاهش اجاره‌بها پس از خروج اتباع افغانستانی از تهران اظهار می‌دارد: کاهش قیمت اجاره بها متوجه تمام مناطق تهران نمی‌شود و گزارش میدانی از بازار اجاره در مناطق ٢٢ گانه تهران کاهش قیمت اجاره پس از خروج اتباع افغان را تایید نمی‌کند.

وی البته توضیح داده کاهش قیمت اجاره پس از خروج اتباع افغان تنها مشمول مناطقی است که محل سکونت این جمعیت بوده و این کاهش اجاره‌بها در محله‌های جنوب تهران و در تنها بافتی که افغانستانی‌ها سکونت داشتند، مانند املاک کلنگی، دیده می‌شود و مشمول تمام مناطق تهران نمی‌شود.

با توجه به این بررسی‌ها می‌توان گفت صحت اظهارات بیان شده را باید به جغرافیای سکونت خانوارهای افغانستانی در برخی مناطق پایتخت و نیز شهرهای پیرامونی آن در استان محدود دانست. درواقع اولا کاهش اجاره بها در کل استان تهران رخ نداده و در برخی مناطق نیز نمی‌توان کاهش ۳۰ درصدی اجاره را تایید نمود.