طرح دولت درد مستاجران را درمان می‌کند؟

به گزارش صدای بورس، پس از جلسه شورای عالی مسکن، بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی درباره ساماندهی بازار اجاره، با واکنش‌های انتقادی کارشناسان، فعالان حوزه مسکن و اقتصاددانان همراه شده است.

در این گزارش، ۸ نکته اساسی درباره این بسته و اشکالات بنیادینی که می‌تواند اثربخشی آن را تحت‌الشعاع قرار دهد، مورد بررسی قرار می‌گیرد.

۱- تکرار مکررات به‌جای اصلاح ساختار

اولین ایراد وارد به بسته پیشنهادی، نبود نوآوری در سیاست‌گذاری است. بخش قابل‌توجهی از مفاد بسته، تکرار صِرف قوانین و مقررات قبلی در قالبی جدید است.

این در حالی است که اجرای همین قوانین موجود نیز در سال‌های گذشته با چالش مواجه بوده و بخش عمده‌ای از آنها اجرایی نشده است. بسته فعلی در عمل فاقد ابزارهای اجرایی جدید و ضمانت‌های عملیاتی است.

۲- غفلت از ابزارهای تنظیم بازار و مهار سوداگری

یکی از مهم‌ترین خلأ‌های بسته پیشنهادی، بی‌توجهی کامل به ابزارهای تنظیم‌گر بازار است و این در حالی است که کارشناسان، کنترل سوداگری را مقدمه هر نوع ساماندهی بازار مسکن می‌دانند.

هیچ اشاره‌ای به اجرای ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، راه‌اندازی کامل سامانه املاک و اسکان، و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان ابزارهای کلیدی مقابله با احتکار واحدهای مسکونی و کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار نشده است.

۳- تجربه شکست‌خورده واگذاری زمین به واسطه‌ها

در بخشی از بسته پیشنهادی، واگذاری زمین به صنایع، شهرداری‌ها و بخش خصوصی برای ساخت و اجاره مسکن مطرح شده است؛ اما تجربه گذشته نشان می‌دهد این سیاست در عمل منجر به انحراف منابع و حیف‌ومیل اراضی دولتی شده و خروجی ملموسی برای مردم نداشته است.

کارشناسان هشدار می‌دهند این روند، تکرار تجربه ارز ۴۲۰۰ تومانی در حوزه مسکن خواهد بود. راه‌حل مؤثر، واگذاری مستقیم زمین به مردم واجد شرایط است، نه واسطه‌ها و نهادهای غیرپاسخگو.

۴- تهاتر زمین با مسکن؛ سنگ بزرگِ دولت‌داری مستقیم

طرح پیشنهادی وزارتخانه مبنی بر تهاتر زمین دولتی با واحدهای ساخته‌شده پیمانکاران و اجاره دادن این واحدها به دهک‌های پایین، اگرچه در ظاهر جذاب به نظر می‌رسد، اما به گفته کارشناسان، فاقد مقیاس‌پذیری است و به تصدی‌گری گسترده دولت می‌انجامد.

تجربه‌های مشابه در حوزه مسکن دولتی نشان می‌دهد اجاره‌داری توسط نهادهای دولتی یا شرکت‌های دولتی سرنوشتی جز شکست و فساد ندارد.

۵- کاهش مدت وام خودمالکی برخلاف قانون

مطابق قانون جهش تولید مسکن، وام خودمالکی باید با بازپرداخت ۲۰ ساله اعطا شود. با این حال، در بسته پیشنهادی، مدت بازپرداخت به پنج سال کاهش یافته است.

این تغییر، در عمل به نفع بانک‌ها و به ضرر متقاضیان واقعی مسکن تمام خواهد شد و صراحتاً با قانون مصوب مجلس در تضاد است.

۶- محدودسازی وام به واحدهای زیر ۱۰۰ متر؛ سیاستی تبعیض‌آمیز

بسته جدید وام خودمالکی را فقط برای واحدهای زیر ۱۰۰ متر تخصیص داده است. این تصمیم، با حذف بخش قابل‌توجهی از متقاضیان و نادیده گرفتن واقعیت‌های بازار، عملاً تبعیض‌آمیز تلقی می‌شود.

چنین سیاستی همچنین مغایر با روح کلی قانون جهش تولید مسکن است که هدف آن افزایش عرضه مسکن در تمام سطوح متراژی و جغرافیایی بوده است.

۷- نبود برنامه برای کنترل مشاورین املاک و پلتفرم‌ها

از دیگر نقاط ضعف بسته وزارت راه، بی‌توجهی به تنظیم‌گری بازار واسطه‌گری است. کنترل مشاورین املاک، ساماندهی سکوهای انتشار آگهی، اجرای سامانه ثبت رسمی معاملات ملکی و فعال‌سازی سامانه خودنویس قراردادها که می‌تواند از اجحاف در حق مستأجران جلوگیری کند.

در این بسته هیچ جایگاهی ندارد. این در حالی است که بخش عمده‌ای از التهابات بازار اجاره، ریشه در نابسامانی همین بخش دارد.

۸- مسکن؛ راه‌حل راهبردی برای رشد اقتصادی و اشتغال

در پایان، کارشناسان تأکید می‌کنند که حل بحران مسکن صرفاً یک وظیفه اجتماعی نیست، بلکه یک سیاست اقتصادی با آثار کلان نیز هست.

براساس تحلیل‌های اقتصادی، بخش مسکن می‌تواند ۲ درصد از رشد ۸ درصدی هدف‌گذاری‌شده در اقتصاد را محقق کند. این بخش با بیش از ۱۲۰ صنعت پیشین و پسین در ارتباط مستقیم بوده و هر ۱۰۰ متر ساخت مسکن به ایجاد یک شغل مستقیم و ۱.۵ شغل غیرمستقیم منجر می‌شود.

اشتغال ایجاد شده در حوزه مسکن، گستره ملی دارد و می‌تواند در شهرها و روستاها، در میان تحصیل‌کردگان و کارگران، تحرک اقتصادی ایجاد کند.

از این رو، راه‌حل راهبردی در بسته اجاره، واگذاری زمین به مردم و ایجاد شهرک‌های مسکونی و اقتصادی از طریق الحاق اراضی به شهرها و روستاهاست. این سیاست می‌تواند در کوتاه‌مدت مشکلات مستأجران را کاهش دهد و در بلندمدت پیشران رشد اقتصادی کشور باشد.

منبع:فرارو