فاطمه اسماعیلی، خبرنگار/ بازار مسکن همواره به عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای هدف توسعه اقتصادی از سوی دولت‌ها شناخته می‌شود. در ایران اما این بازار مدت‌هاست در وضعیت رکودی به سر می‌برد، به طوری که به گفته فعالان بازار مسکن خرید و فروش در این بازار به شدت کاهش یافته و در مقابل به آمار مستاجران اضافه شده است. در این میان یکی از طرح‌های مقامات سیاستگذار در اوایل سال 89 اقدام به انتشار و عرضه اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس ایران کرد تا علاوه بر رونق‌بخشی به بازار مسکن، قدمی برای تسهیل خانه‌دار شدن شهروندان برداشته باشد. هر برگه از این اوراق نماینده 500 هزار تومان تسهیلات است و بر اساس مقررات فعلی، زوج‌های تهرانی با خرید ۲۲۰ برگ از اوراق تسهیلات مسکن می‌توانند تا سقف ۱۱۰ میلیون تومان وام مسکن و جعاله مسکن دریافت کنند.
بنابراین زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۱۱۰ میلیون تومانی مسکن با توجه به متوسط 73 هزار و 500 تومانی قیمت اوراق تسهیلات مسکن، باید به طور متوسط ۱۶ میلیون و 170 هزار تومان صرف خرید ۲۲۰ برگ اوراق تسهیلات مسکن کنند.
در این میان در حالی تاکنون تنها بانک مسکن نسبت به پرداخت وام در حوزه مسکن اقدام می‌کرد که چندی پیش با ورود بانک ملی به این طرح، انحصار بانک مسکن شکسته شد. طرح بانک ملی تفاوت‌های بسیاری با شرایط دریافت تسهیلات پیشین از بانک مسکن دارد. در طرح جدید بانک ملی هر نفر می‌تواند با سپردهگذاری در قالب یکی از این طرح‌ها بر اساس میانگین ماهانه تعیین شده در هر ماه یک برگ اوراق به ازای آن مبلغ دریافت کند. این اوراق هر کدام ۵۰۰ هزار تومان وام را در بر خواهد گرفت و می‌تواند در دوره‌ای چند ماهه اوراق را انباشت کرده و در نهایت تسهیلات مسکن دریافت کند و یا اینکه آن را در فرابورس به فروش برساند.
در هر صورت بر اساس مانده‌ای که در حساب وی وجود دارد در هر ماه سود سپرده به آن اختصاص پیدا خواهد کرد. به عبارتی دیگر متقاضیان می‌توانند با سپردهگذاری هر ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به ازای هر یک ماه ماندگاری یک برگ اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن دریافت کنند و حتی برای همان برگ نیز امکان دریافت وام ۵۰۰ هزار تومانی از شعب بانک ملی وجود دارد که به همراه آن سود ۱۰ درصدی نیز تعلق میگیرد، ولی سپرده‌گذار می‌تواند برای دریافت وام ۶۰ میلیونی مسکن به مدت ۱۲۰ ماه میانگین سپرده ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومانی را در بانک حفظ کرده و بعد از ۱۲۰ ماه تسهیلات ۶۰ میلیونی بگیرند که البته به آن سود ۱۰ درصدی سپرده نیز پرداخت می‌شود و یا اینکه مبلغ سپرده اولیه را در هر ماه افزایش داده و مدت گرفتن ۱۲۰ برگ اوراق را که ۱۲۰ ماه طول می‌کشد کاهش دهد، اما در طرح شماره دو متقاضیان با سپردهگذاری هر ۲۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در مرحله اول به ازای سه ماه ماندگاری یک برگ اوراق و پس از آن ماهیانه یک برگ اوراق دریافت خواهند کرد، ولی برای این سپرده‌ها سود ۱۲ درصد است. در مجموع برای طرح اول و دوم حداقل مانده تعیین شده برای افتتاح حساب در هر دو ماه ۱۶ میلیون تومان و سقف اقساط این تسهیلات حدود یک میلیون تومان است.
با وجود این اما همچنان دست‌اندازهای فراوانی مقابل خانه‌دار شدن خانوارها قرار دارد. در خصوص طرح پیشین دریافت تسهیلات مسکن (دریافت اوراق تسهیلات مسکن و دریافت وام از طریق بانک مسکن)، گران تمام شدن قیمت اوراق، مانعی پیش‌روی متقاضیان است.
اما آخرین معاملات اوراق تسهیلات مسکن در زمان تهیه گرازش نشان می‌دهد که متقاضیان برای دریافت وام 100 میلیون تومانی بر اساس میانگین قیمت اوراق موجود باید 14 میلیون و 763 هزار تومان صرف خرید اوراق تسهیلات مسکن کنند که طبیعتا هزینه گزافی روی دست متقاضیان می‌گذارد. در عین حال با وجود اینکه نرخ سود این تسهیلات 5/17درصد تعیین شده است، اما متقاضیان در واقعیت با سود 7/21 درصدی مواجه می‌شوند. طرح بانک ملی نیز خالی از اشکال نیست. مدت‌زمان طولانی سپردهگذاری در این بانک (10 سال) برای دریافت تسهیلات مسکن موضوعی که می‌تواند سبب عدم جذابیت طرح فوق برای خریداران شود.
کاهش هزینه‌های خرید تسهیلات با اوراق بهادارسازی امتیاز تسهیلات
سرپرست واحد ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران در تشریح مزایا و کارکرد اوراق تسهیلات مسکن عنوان کرد: امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) یکی از ابزارهای تأمین مالی بخش مسکن است که به واسطه آن خانوارها می-توانند حق استفاده از تسهیلات اعطایی بانک مسکن را در فرابورس ایران خریداری کنند. چرخه انتشار تا واگذاری این امتیاز در فرابورس ایران نمونه موفقی از انواع تکنولوژی‌های مالی یا فین‌تک‌هاست که به صورت یک ابزار چندوجهی تکنولوژی، مالی و صنعت مسکن از طریق یک فرایند سیستماتیک بین فرابورس ایران، بانک مسکن و آحاد جامعه انجام می‌شود.
ندا بشیری با مناسب ارزیابی کردن استقبال از اوراق تسهیلات مسکن گفت: اولين اوراق حق تقدم استفاده از تسهيلات بانك مسكن، با نماد «تسه8907» در تاريخ 15 آبان ماه سال 1389 در فرابورس مورد معامله قرار گرفت و كشف قيمت شد. اوراق بهادار سازی امتیاز استفاده از وام مسکن در شرایطی در دستور کار فرابورس قرار گرفت که در مدتی پیش از آن، بازار مجزا و غي رسمي به منظور مبادله اين اوراق ايجاد شده بود. گسترش اين بازار غيررسمي، ضرورت ساماندهي معاملات و نقل و انتقالات اوراق گواهي حق تقدم استفاده از تسهيلات مسكن را بيش از پيش نمايان ساخت و فرابورس ایران به همراه بانك مسكن موضوع ايجاد بازار شفاف و كارآمد برای اوراق مذکور را در دستور كار قرار دادند. از آن تاريخ تاكنون نزدیک به 360 هزار میلیارد ریال اوراق تسهیلات مسکن در بازار منتشر شده و بیش از 712 هزار نفر را در خرید مسکن فاینانس کرده است. این آمار نشان دهنده وضعیت مطلوب استقبال از این اوراق و تبادل آن در بازار است.
وی ادامه داد: بانك مسكن، بخشی از سپرده گذاران این بانک، متقاضيان خريد مسكن و ارگان‌هایی که به دنبال هبه تسهیلات مسکن به پرسنل خود هستند، چهار گروهی هستند که مستقیما از اين اوراق منتفع شده‌اند، ضمن اینکه کمک شایان توجهی نیز به شفافيت بازار تأمین مالي مسكن شده است. آمار مربوط به انتشار و معاملات این اوراق نیز نشان از خانه دار شدن بیش از 712 هزار نفر توسط یا به کمک این اوراق دارد که آمار مطلوبی ارزیابی می شود.
وی در ادامه با اشاره به انتقاد بسیاری از فعالان بازار مسکن به هزینه بالای اخذ وام از طریق اوراق تسهیلات مسکن گفت: گذشته از تغییر قیمت اوراق به دلیل تحرکات بازار مسکن به سمت رونق یا رکود که به عنوان بخش مهمی از فاکتور سود واقعی یا موثر این اوراق به شمار می‌رود، یک روی مهم این موضوع، امکانات طرف عرضه منابع جهت پرداخت تسهیلات به متقاضیان مسکن است. معمولا هر افزايش قيمتی در اوراق تسهیلات مسکن به دليل فزوني گرفتن تقاضا نسبت به عرضه اين اوراق است. البته بر اساس ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، ظرفیت قانونی مناسب جهت بهره‌مندی از ابزارهای نوین مالی در خصوص تأمین منابع برای تولید مسکن پیش بینی شده است که در نوع خود کمک مناسبی برای کانال‌های تأمین مالی خواهد بود. همچنین علاوه بر «تسه»های بانک مسکن، اوراق بهادارسازی امتیاز تسهیلات سایر بانک‌ها نیز توسط شورای عالی پول و اعتبار مصوب شده است. سازمان بورس و اوراق بهادار به عنوان اولین اقدام اجرایی در راستای این مصوبه مجوز انتشار اوراق تسهیلات یک بانک دیگر را صادر کرد و متعاقبا فرابورس ایران نیز این اوراق را مورد پذیرش قرار داد که در آینده به بازار عرضه خواهد شد. با افزایش تعداد عرضه کنندگان این نوع امتیازها، احتمال کاهش هزینه‌های خرید تسهیلات برای متقاضیان، متصور خواهد بود.
افزایش قیمت مسکن با افزایش نرخ واقعی دریافت وام
دبیرکانون سراسری انبوه‌سازان نیز با تاکید بر اینکه در سال‌های اخیر صنعت ساختمان روی خوشی به تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان نشان نداده است، عنوان کرد: در 5 سال گذشته به واسطه افزایش قیمت مسکن نه تنها پخش تقاضا (مصرف کنندگان) بلکه تولیدکنندگان نیز صدمات متعدد و جدی را متحمل شدند. شاهد این مدعا نیز اضافه شدن 2 میلیون مستاجر در سال اخیر به آمار مستاجران کشور است. این رکود 5 ساله فرصت مناسبی برای بازبینی قوانین بود. در این سال‌ها باید پالایش‌های لازم برای حوزه نظارت و تولید و عرضه مسکن انجام می‌گرفت.
فرشید پورحاجت تاکید کرد: برای تقویت و تحریک تقاضا سه رکن تقویت قدرت خرید متقاضی، تقویت قدرت خرید خانوار و کاهش قیمت مسکن را باید مد نظر مقامات سیاستگذار دولتی قرار گیرد. دو شاخص اول یعنی تقویت قدرت خرید متقاضیان و خانوار با اقتصاد کلان کشور در ارتباط است و معمولا برای تسهیل امور، دولت‌ها بسته‌های مالی به عنوان تقویت‌کننده تقاضا مد نظر قرار می‌دهند.
وی در تشریح این بسته‌های تقویت‌کننده تقاضا گفت: طرح‌های دولتی در قالب صندوق‌های مسکن یا صندوق‌های پس‌انداز جوانان از جمله طرح‌هایی است که سعی دارد در جهت تقویت و تحریک تقاضا در حوزه مسکن اقدام کند. در عین حال برخی فعالیت‌های تشویقی شامل کاهش زمان رسوب سرمایه از یک سال به 10 سال و همچنین افزایش زمان بازپرداخت تسهیلات برای خانه اولی به این منظور مورد توجه مسئولان قرار گرفته است.پورحاجت با انتقاد هزینه‌های سنگین دریافت تسهیلات مسکن برای متقاضیان گفت: متقاضیان برای تأمین مسکن از محل اوراق تسهیلات مسکن باید هزینه‌های گزافی را پرداخت کنند. موضوعی که طبیعتا فشار سنگینی به خانوار وارد و شرایط ناعادلانه‌ای را ایجاد کرده است. در عین حال فاصله بین نرخ اسمی و نرخ واقعی این اوراق رو به افزایش است و این اختلاف نرخ شرایط را برای تولید نامناسب کرده است. در این خصوص می‌بینیم که شورای پول و اعتبار نرخ تسهیلات در زمینه تولید یا فروش مسکن را 5/17درصد اعلام می‌کند، ولی با وجود این، «تسه»ها با افزایش نرخ واقعی دریافت وام از این طریق، زمینه افزایش قیمت مسکن را نیز فراهم آورده‌اند.
وی در ادامه به طرح جدید بانک ملی برای ورود به حوزه مسکن نیز اشاره کرد و گفت: در این دوران رکودی مسکن، کارشناسان به دفعات از لزوم ورود بانک‌های دیگر غیر از بانک عامل (بانک مسکن) به این بخش سخن گفته‌اند؛ چرا که یک بانک به تنهایی نمی‌تواند بار سنگین نیازهای بازار مسکن را به دوش بکشد. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تاکید به لزوم کاهش هزینه‌های خانه‌دار شدن شهروندان تصریح کرد: امیدواریم بانک ملی نیز با همان سیاست و روش بانک مسکن به حوزه مسکن ورود نکند؛ چرا که در این صورت اتفاق جدیدی در بازار رخ نخواهد داد. بانک ملی لازم است با به کارگیری نوآوری‌های جدید در این حوزه، امکان خانه‌دار شدن سهل و آسان مردم را فراهم آورد.
درست است که از ایجاد فضای رقابتی در میان بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن استقبال می‌شود، اما این فضای رقابتی نباید از کنترل بانک مرکزی خارج شود. رقابت ناسالم بانک‌ها سبب افزایش توزیع نقدینگی در جامعه می‌شود که خود می‌تواند عامل ایجاد حباب در بازارهای اقتصادی شود.
مقایسه دریافت تسهیلات از بانک مسکن و بانک ملی
مجتبی اسلام پناه، کارشناس امور بانکی اما با عنایت به طرح جدید ورود بانک ملی برای کمک به خانه‌دار شدن مردم، به مقایسه طرح‌های دریافت تسهیلات برای خرید خانه پرداخت و گفت: تفاوت شرایط تسهیلات با یکدیگر نظیر مبلغ سپردهگذاری اولیه، نرخ سودی که به سپرده تعلق میگیرد، نرخ سود تسهیلات، نیاز یا عدم نیاز به اوراق ممتاز مقایسه آنها را با مشکل مواجه کرده است. این موضوع سبب می‌شود تا بعضی افراد متقاضی از تسهیلات مسکن از انتخاب بهینه محروم باشند و یا با اطلاعات نادرست متحمل هزینه شوند.
وی با ذکر مثالی توضیح داد: در برخی نشریات برای بیان مناسب نبودن تسهیلاتی خاص از کل مبلغ بازپرداخت استفاده کرده و با بیان اینکه مبلغ کل بازپرداختی 5/1 یا 2 برابر میزان تسهیلات است، آن را نامناسب عنوان می‌کنند. این در حالی است که مبلغ کل بازپرداختی به هیچوجه یک معیار علمی به حساب نمیآید. به عنوان نمونه در کشوری با متوسط نرخ تورم 15 درصد، 100 ریال 10 سال آینده، معادل 25 ریال کنونی ارزش دارد. به این ترتیب استفاده از معیارهای غیر علمی نباید ملاک تصمیمگیری قرار گیرد.
اسلام پناه به مقایسه طرح ویژه بانک ملی (خود شامل دو طرح است) با طرح‌های صندوق پس‌انداز یکم و همچنین اخذ تسهیلات از طریق اوراق ممتاز بانک مسکن پرداخت و گفت: در طرح بانک ملی، مبلغ تسهیلات 600 میلیون ریال است. به این ترتیب با توجه به اینکه به هر بسته اوراق 5 میلیون ریال تسهیلات تعلق میگیرد، در صورت اخذ تسهیلات از این طریق به 120 برگ اوراق ممتاز نیاز است. دوره بازپرداخت این تسهیلات نیز 12 سال (معادل 144 ماه) در نظر گرفته شده است. همچنین قیمت هر برگ اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات بانک مسکن 750 هزار ریال (میانگین قیمت دو ماه اخیر) در نظر گرفته شده است.
وی تصریح کرد: با توجه به کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد و سودآور شدن طرح‌های مختلف از سوی بانک‌ها همانند طرح ویژه مسکن بانک ملی لازم است بانک مسکن به عنوان سکاندار ارائه تسهیلات مسکن و انجام رسالت خویش نرخ سود پرداخت تسهیلات با اوراق ممتاز را مورد بازنگری قرار داده و در صورت امکان کاهش دهد.اسلام پناه اضافه کرد: در مقایسه اوراق ممتاز بانک مسکن با طرح ویژه بانک ملی باید گفت اگر نرخ سود بازار از نرخ سود تسهیلات (5/17 درصد) کمتر باشد، استفاده از طرح ویژه مسکن بانک ملی نسبت به اوراق ممتاز بانک مسکن اولویت دارد و بالعکس در صورتی‌که نرخ سود بازار از نرخ سود تسهیلات (5/17 درصد) بیشتر باشد، استفاده از اوراق ممتاز بانک مسکن نسبت به طرح ویژه بانک ملی در اولویت است.
- ماهنامه بازار و سرمایه - مسکن
نظر شما