خانه‌ریز در آزمون نهضت ملی؛ از وعده خانه‌دار شدن تا آورده میلیاردی

به گزارش صدای بورس، نهضت ملی مسکن که قرار بود با زمین دولتی، تسهیلات بانکی و آورده‌ای متناسب با توان متقاضیان، مسیر خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد را هموار کند، حالا با افزایش هزینه ساخت، تأخیر پروژه‌ها و رشد آورده متقاضیان به نقطه‌ای رسیده که هزینه یک واحد در برخی پروژه‌ها حدود ۳ میلیارد تومان برآورد می‌شود. در چنین شرایطی، خانه‌ریز شهرداری تهران با وعده ورود سرمایه‌های خرد به پروژه‌های ساختمانی پا به میدان گذاشته است؛ اما سؤال اساسی اینجاست: وقتی اجرای یک طرح بزرگ دولتی درگیر تأمین مالی، بانک، تورم، بروکراسی و کندی اجرا شده، خانه‌ریز با چه سازوکاری قرار است همین مسیر را کوتاه‌تر می‌کند؟

ماجرای مسکن حمایتی در ایران سال‌هاست میان یک مسئله تکراری گرفتار شده است؛ خانه گران است، درآمد خانوار محدود است و منابعی که قرار است فاصله میان این دو را پر کنند، یا کافی نیستند یا با تأخیر به پروژه می‌رسند. نهضت ملی مسکن قرار بود پاسخی به همین معادله باشد. دولت با تکیه بر زمین‌های دولتی، تسهیلات بانکی و مشارکت متقاضیان، ساخت گسترده واحدهای مسکونی را در دستور کار قرار داد تا خانوارهایی که توان خرید مسکن در بازار آزاد را ندارند، بتوانند صاحب خانه شوند. اما چند سال پس از آغاز این طرح، صورت‌حساب ساخت مسکن دیگر شباهت چندانی به برآوردهای اولیه ندارد.

هزینه ساخت به متری ۱۸ میلیون تومان رسید

بر اساس آخرین اظهارات حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، هزینه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن با قراردادهای فعلی و تعدیل‌های اعمال‌شده به حدود متری ۱۸ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که البته برای همه پروژه‌ها یکسان نیست و به متراژ، محل پروژه، میزان پیشرفت و زمان اجرای عملیات بستگی دارد. این رقم زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که بدانیم طولانی‌شدن زمان اجرای پروژه، خود می‌تواند به افزایش هزینه تمام‌شده منجر شود. در واقع، پروژه‌ای که باید در مدت مشخصی ساخته و تحویل شود، هرچه بیشتر در صف تأمین مالی، تخصیص تسهیلات، تکمیل پرونده‌ها و اجرای عملیات باقی بماند، بیشتر در معرض رشد قیمت مصالح، دستمزد و سایر نهاده‌های ساختمانی قرار می‌گیرد.

طاهرخانی نیز تأکید کرده که هزینه نهایی پروژه‌ها به زمان شروع و میزان پیشرفت فیزیکی آنها وابسته است؛ به طوری که پروژه‌هایی با پیشرفت بالاتر که بخش عمده تأمین مالی آنها در سال‌های گذشته انجام شده، فشار هزینه‌ای کمتری نسبت به پروژه‌های کم‌پیشرفت دارند. به زبان ساده، زمان در پروژه‌های مسکن فقط یک عامل اجرایی نیست؛ خودش تبدیل به یک هزینه شده است.

صورت‌حساب ۳ میلیارد تومانی برای یک واحد

تصویر زمانی نگران‌کننده‌تر می‌شود که به برآوردهای پروژه‌های در حال تکمیل نگاه کنیم.

محمدجواد اسماعیلی، مدیرعامل توسعه‌گران عمران ستاد اجرایی فرمان امام، اعلام کرده متوسط هزینه تمام‌شده واحدهایی که تا پایان سال تکمیل می‌شوند، با احتساب مشاعات و زیربنای ناخالص حدود ۱۳۵ مترمربع، به حدود ۳ میلیارد تومان می‌رسد. در این برآورد، حدود ۸۵۰ میلیون تومان از محل تسهیلات بانکی تأمین می‌شود و مابقی باید از محل آورده متقاضی پرداخت شود. البته خود مسئولان تأکید کرده‌اند که این ارقام برای تمام پروژه‌ها یکسان نیست. یعنی در چنین نمونه‌ای، سهم باقی‌مانده متقاضی می‌تواند به حدود ۲ میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان برسد. این همان جایی است که فاصله میان هدف اولیه طرح و واقعیت اقتصادی امروز آشکار می‌شود. طرحی که قرار بود با آورده چندصد میلیون تومانی، خانوارها را به خانه برساند، اکنون در برخی پروژه‌ها با ارقامی مواجه است که برای بخش قابل توجهی از متقاضیان، تأمین آن بسیار دشوار خواهد بود.

مشکل فقط گرانی نیست؛ مشکل زمان است

اگر افزایش قیمت مصالح و دستمزد را تنها عامل افزایش هزینه بدانیم، بخش مهمی از مسئله را نادیده گرفته‌ایم.

نهضت ملی مسکن از ابتدا با چالش‌های متعددی در تأمین زمین، اخذ مجوزها، تأمین مالی، اتصال پروژه‌ها به شبکه بانکی و پیشرفت عملیات اجرایی مواجه بوده است. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه در شهریورماه اعلام کرد پس از آغاز فعالیت دولت چهاردهم، حدود ۸۵۰ هزار واحد از پروژه‌های طرح‌های ملی مسکن هنوز وارد مرحله اجرا نشده بودند و تنها حدود ۳۲۰ هزار واحد به تسهیلات بانکی متصل شده بودند. این اعداد یک پیام مهم دارند: حتی پیش از آنکه مسئله قیمت ساخت مطرح شود، مسئله سرعت اجرا و تأمین مالی وجود داشته است. در چنین شرایطی، هر ماه تأخیر می‌تواند به معنای مواجه‌شدن پروژه با قیمت‌های جدید مصالح، دستمزد و خدمات باشد؛ در حالی که قدرت خرید متقاضی الزاماً با همین سرعت افزایش پیدا نمی‌کند.

بانک‌ها؛ حلقه‌ای که هنوز کامل نشده است

تأمین مالی قرار بود یکی از ستون‌های اصلی نهضت ملی مسکن باشد، اما عملکرد شبکه بانکی در سال‌های اجرای این طرح همواره محل بحث بوده است. حتی در گزارش‌های منتشرشده درباره عملکرد نهضت ملی مسکن، تأمین مالی و عدم همراهی کافی بانک‌ها به‌عنوان یکی از عوامل زمین‌ماندن پروژه‌ها مطرح شده است. از طرف دیگر، افزایش سقف تسهیلات نیز لزوماً به معنای حل مشکل نیست.

تسهیلات نهضت ملی مسکن از ۲۵۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ به ۸۵۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۵ رسیده است؛ اما رشد هزینه ساخت به اندازه‌ای بوده که قدرت پوشش‌دهی این وام نسبت به سال‌های ابتدایی به‌شدت کاهش یافته است. بنابراین مسئله فقط این نیست که وام چقدر شده است؛ سؤال مهم‌تر این است که این وام امروز چند متر از هزینه ساخت را پوشش می‌دهد؟ وقتی سرعت افزایش هزینه‌ها از سرعت افزایش منابع مالی جلو می‌زند، افزایش اسمی تسهیلات لزوماً به معنای افزایش واقعی قدرت خرید نیست.

حالا خانه‌ریز آمده است

در چنین فضایی، شهرداری تهران مدل دیگری را برای ورود مردم به بازار مسکن معرفی کرده است: «خانه‌ریز».

ایده اصلی این طرح، امکان مشارکت سرمایه‌های خرد در پروژه‌های ساختمانی است؛ به این معنا که فردی که توان خرید یک واحد کامل را ندارد، بتواند با سرمایه‌ای بسیار کمتر در یک پروژه ساختمانی مشارکت کند. بر اساس توضیحات منتشرشده از سوی مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، خانه‌ریز قرار است امکان خرید سهم‌های کوچک از پروژه‌های ساختمانی را فراهم کند و نخستین پروژه آن نیز در بلوار آیت‌الله کاشانی با زیربنای کل حدود ۱۰ هزار و ۲۹۰ مترمربع، زیربنای مفید ۶ هزار و ۴۸۰ مترمربع و ۵۴ واحد مسکونی تعریف شده است. حداقل سرمایه ورود به این طرح نیز حدود ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان اعلام شده است.

در ظاهر، تفاوت خانه‌ریز با نهضت ملی مسکن روشن است؛ یکی قرار است با منابع دولتی، زمین و تسهیلات بانکی، خانوار را به خانه برساند و دیگری تلاش می‌کند سرمایه‌های خرد را به پروژه‌های ساختمانی متصل و سرمایه‌گذاران کوچک را در سود حاصل شریک کند. اما همین‌جا یک سؤال جدی مطرح می‌شود: اگر پروژه‌های بزرگ مسکن در تأمین مالی، اجرای سریع، تعدیل قیمت‌ها و بروکراسی گرفتار شده‌اند، صرفاً خرد کردن سرمایه‌گذاری چگونه قرار است مشکل سرعت و هزینه ساخت را حل کند؟

خانه‌ریز؛ مسکن یا ابزار سرمایه‌گذاری؟

این تفاوت باید شفاف باشد.

خانه‌ریز الزاماً به این معنا نیست که فرد با چند میلیون تومان صاحب یک واحد مسکونی می‌شود. در سازوکاری که از سوی شهرداری توضیح داده شده، فرد ابتدا سهمی از یک پروژه ساختمانی را خریداری می‌کند و در پایان پروژه، بسته به میزان سهم و شرایط، سازوکارهایی برای تملک یا فروش و تقسیم عواید پروژه در نظر گرفته شده است. مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران نیز خانه‌ریز را در قالب مشارکت مدنی و نه ابزار مالی بورسی یا پیش‌فروش مسکن تعریف کرده و اعلام کرده که نهاد ناظر این طرح، خود شهرداری است. اما همین موضوع به یکی از مهم‌ترین نقاط بحث تبدیل شده است. برخلاف ابزارهایی که در بازار سرمایه تحت نظارت سازمان بورس فعالیت می‌کنند، خانه‌ریز در چارچوبی خارج از بازار سرمایه تعریف شده است. حتی در گزارش‌های اخیر درباره این طرح، موضوع جایگاه نهاد ناظر و امکان ورود سازمان بورس در صورت شکل‌گیری معاملات ثانویه محل بحث بوده است. این یعنی پرسش درباره نظارت مستقل، شفافیت اطلاعات، نحوه ارزش‌گذاری، نقدشوندگی و حقوق سرمایه‌گذار همچنان اهمیت بالایی دارد.

تجربه نهضت ملی مسکن، زنگ خطر خانه‌ریز؟

اینجا نقطه اتصال دو طرح شکل می‌گیرد.

نهضت ملی مسکن با یک هدف اجتماعی بزرگ آغاز شد؛ اما در مسیر اجرا با افزایش هزینه ساخت، محدودیت منابع، مشکلات تأمین مالی، تأخیر و پیچیدگی‌های اجرایی مواجه شد. خانه‌ریز از نقطه دیگری شروع می‌کند؛ قرار است به جای اتکا به بودجه و تسهیلات گسترده دولتی، سرمایه‌های خرد مردم را به پروژه‌های ساختمانی وارد کند. اما اگر قرار باشد پروژه‌ها همان مشکلات عمومی ساخت‌وساز شهری را داشته باشند، خرد کردن سرمایه مردم به‌تنهایی مشکل را حل نمی‌کند. سرمایه خرد فقط زمانی می‌تواند به ساخت مسکن کمک کند که پروژه از ابتدا تا انتها دارای برنامه روشن، زمان‌بندی قابل سنجش، سازوکار شفاف تأمین مالی، مجری مشخص، گزارش‌دهی مستمر و نظام پاسخگویی روشن باشد. در غیر این صورت، ممکن است فقط شکل تأمین مالی تغییر کند، بدون اینکه مسئله اصلی یعنی سرعت پایین ساخت و افزایش هزینه در طول زمان حل شود.