خانه‌ریز و خلأ بزرگ نظارتی؛ چه کسی پاسخگوی سرمایه مردم است؟

به گزارش صدای بورس،‌ طرح خانه‌ریز شهرداری تهران به‌عنوان یکی از جدیدترین ایده‌ها برای مشارکت عمومی در بازار مسکن، با هدف جذب سرمایه‌های خرد و ایجاد امکان ورود افراد به پروژه‌های ملکی در مقیاس‌های بسیار کوچک مطرح شده است؛ به‌گونه‌ای که حتی خریدهایی در حد صدم مترمربع نیز در قالب این طرح امکان‌پذیر عنوان شده است. این مدل در ظاهر تلاش دارد شکاف میان سرمایه‌گذاران خرد و بازار سنتی املاک را کاهش دهد، اما در عمل با مجموعه‌ای از ابهامات نهادی و نظارتی مواجه شده است.

در شرایطی که بازار مسکن ایران همواره یکی از بازارهای کم‌نقدشونده و سرمایه‌بر بوده، ورود ابزارهای جدیدی که امکان تقسیم مالکیت را فراهم می‌کنند می‌تواند به‌عنوان یک تحول ساختاری تلقی شود. با این حال، تجربه بازارهای مشابه در حوزه مالی نشان داده که توسعه ابزارهای نوین، بدون تعریف دقیق نهاد ناظر و چارچوب‌های حقوقی، می‌تواند زمینه‌ساز ریسک‌های جدی برای سرمایه‌گذاران خرد باشد.

بر اساس اطلاعات موجود، شهرداری تهران خود را متولی اجرای طرح خانه‌ریز معرفی کرده و مسئولیت طراحی و هدایت آن را برعهده گرفته است. با این حال، هنوز ساختار مشخص و رسمی برای نظارت بر ابعاد مالی، معاملاتی و ثبتی این طرح در سطح ملی تعریف نشده است؛ موضوعی که ابهام‌هایی جدی درباره نحوه تضمین حقوق خریداران و کنترل ریسک‌های احتمالی ایجاد می‌کند.

در سطح سیاست‌گذاری کلان نیز، سازمان بورس اعلام کرده است که در صورت ورود این طرح به حوزه «معاملات ثانویه» یا تبدیل آن به یک بستر قابل معامله عمومی، موضوع مشمول نظارت این سازمان خواهد شد و بدون اخذ مجوزهای لازم، امکان ادامه فعالیت در این سطح وجود نخواهد داشت. با این حال، تا پیش از تحقق این شرایط، وضعیت نظارتی طرح همچنان در محدوده‌ای خاکستری قرار دارد.

نکته قابل توجه آن است که ماهیت چنین طرح‌هایی عملاً می‌تواند آن‌ها را به سمت شکل‌گیری یک بازار شبه‌مالی سوق دهد؛ بازاری که در آن واحدهای کوچک سرمایه‌گذاری قابلیت خرید و فروش پیدا می‌کنند و در نتیجه، نیاز به قواعد شفاف در حوزه قیمت‌گذاری، انتقال مالکیت، افشای اطلاعات و مدیریت ریسک بیش از پیش احساس می‌شود.

با وجود این، هنوز مشخص نیست که در صورت بروز اختلاف، کاهش ارزش دارایی یا توقف پروژه، مرجع نهایی پاسخگویی چه نهادی خواهد بود. همین خلأ نهادی، یکی از مهم‌ترین نقاط ابهام در مدل اجرایی خانه‌ریز به شمار می‌رود.

از سوی دیگر، مقایسه این طرح با رویه‌های موجود در اقتصاد ایران نشان می‌دهد که برای فعالیت‌های بسیار کوچک و روزمره اقتصادی، فرآیندهای متعدد صدور مجوز و نظارت وجود دارد؛ در حالی‌که در طرح‌هایی با ظرفیت جذب سرمایه‌های گسترده مردمی، هنوز چارچوب نظارتی یکپارچه و الزام‌آور شکل نگرفته است.

در مجموع، خانه‌ریز را می‌توان تلاشی برای بازتعریف مشارکت عمومی در بازار مسکن دانست، اما موفقیت آن به‌طور مستقیم به میزان شفافیت در حکمرانی، تعیین نهاد ناظر مشخص و ایجاد سازوکارهای پاسخگویی وابسته است. در غیر این صورت، این طرح نیز مانند برخی تجربه‌های مشابه، ممکن است پیش از تثبیت چارچوب‌های نظارتی، وارد مرحله اجرا و در نتیجه، مواجه با ریسک‌های پیش‌بینی‌نشده شود.