بازی شهرداری در زمین بورس 

به گزارش صدای بورس، در حالی که طلا و دلار جهش‌های تورمی چشم‌گیری داشتند، عملکرد صندوق‌های املاک و اوراق مسکن با واگرایی شدیدی همراه بود؛ بازاری که همچنان در جستجوی ثبات است.
بازار مسکن همواره به‌عنوان لنگرگاه دارایی‌های خانوار در ایران شناخته شده است، اما بررسی عملکرد ابزارهای نوینِ این بازار در بورس، یعنی صندوق‌های املاک و مستغلات، از ابتدای بهمن‌ماه ۱۴۰۵ تا بیست‌وهشتم مردادماه ۱۴۰۵، تصویری متناقض و قابل‌تأمل ارائه می‌دهد. این بازه زمانی هفت‌ماهه، آزمونی سخت برای نقدینگی در کلاس‌های مختلف دارایی بود؛ جایی که صندوق‌های املاک در رقابتی تنگاتنگ با بازارهای موازی، عملکردی به‌شدت ناهمگون و متفاوت از یکدیگر به ثبت رساندند.

صندوق‌های املاک در مقایسه با سایر دارایی‌ها
برای درک بهتر جایگاه صندوق‌های املاک، ابتدا باید نیم‌نگاهی به عملکرد سایر بازارها داشت که به نوعی «بنچ‌مارک» تورمی محسوب می‌شوند. دلار آمریکا به‌عنوان موتور محرک انتظارات تورمی، از قیمت ۱۴۵ هزار و ۵۰۰ تومان به ۱۸۷ هزار تومان رسید و بازدهی ۲۸.۵ درصدی را ثبت کرد. در بازار فلزات گرانبها نیز طلای (۱۸ عیار) از ۱۵ میلیون و ۸۵۰ هزار تومان به ۱۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان جهش کرد که معادل رشد ۲۱.۸ درصدی است. سکه تمام‌بهار آزادی نیز با ثبت رشد ۱۹.۲ درصدی، از ۱۵۷ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان به ۱۸۸ میلیون و ۲۶۰ هزار تومان رسید. این اعداد نشان می‌دهند که تورم عمومی در این بازه، در محدوده ۲۰ تا ۳۰ درصد نوسان داشته است.
اما در بخش صندوق‌های املاک، با وضعیتی کاملاً متفاوت روبرو هستیم. این صندوق‌ها که قرار بود به عنوان ابزاری برای مصونیت از تورم مسکن عمل کنند، رفتارهای قیمتی متفاوتی نشان دادند. در رأس این صندوق‌ها، «صندوق کلید» با بازدهی خیره‌کننده ۴۰.۳ درصدی، نه تنها از تورمِ دلاری پیشی گرفت، بلکه به عنوان ستاره بازار املاک بورسی خودنمایی کرد. در رده دوم، «صندوق امین شهر» با رشد ۲۵ درصدی، عملکردی نزدیک به نرخ دلار داشت و توانست ارزش خود را تا حد زیادی حفظ کند.
با این حال، باقی صندوق‌های املاک نتوانستند پابه‌پای سایر بازارها حرکت کنند. «صندوق ارزش مسکن» با رشد ۱۵.۸ درصدی، «صندوق کاشانه» با ۴.۸ درصد و «صندوق تأمین» با تنها ۲.۹ درصد بازدهی، در واقع بازنده رقابت با تورم عمومی بودند. ضعیف‌ترین عملکرد مربوط به «صندوق ملک آتی» است که با ثبت بازدهی منفی ۴ درصدی، در این بازه هفت‌ماهه عملاً کاهش ارزش سرمایه را به سهامداران خود تحمیل کرد.

وضعیت بحرانی «تسه»
این وضعیت در «اوراق تسهیلات مسکن» (تسه) که نمادی از قدرت خرید وام مسکن است، بحرانی‌تر دیده می‌شود. این اوراق که در ابتدای بهمن‌ماه ۱۳۸ هزار تومان معامله می‌شد، با ریزشی ۳۷.۷ درصدی به ۸۶ هزار تومان رسیده است. این سقوط آزاد نشان‌دهنده رکود شدید در تقاضای مصرفی و عدم تمایل سرمایه‌گذاران به ورود به بازار مسکن از مسیر تسهیلات است.

وضعیت متفاوت در بازار فیزیکی
در بازار فیزیکی، داده‌های مربوط به معاملات قطعی واحدهای مسکونی، از رشد بیش از ۵۰ درصدی قیمت‌ها در بازار فیزیکی خبر می‌دهد. متوسط قیمت مسکن شهر تهران در حالی در بهمن ماه ۱۴۰۴ عددی حول و حوش ۱۳۰ میلیون تومان بود که هم‌اکنون این میزان در محدوده ۲۰۰ میلیون تومانی قرار دارد که حاکی از رشد بیش از ۵۰ درصدی قیمت در این بازار است. این موضوع نشان دهنده جاماندگی مسکن بورسی از بازار مسکن فیزیکی است و نشان می‌دهد صندوق‌ها نتوانسته‌اند پابه‌پای بازار فیزیکی، رشد کنند.
در تحلیل نهایی، باید گفت بازار مسکن از طریق ابزارهای بورسی دچار نوعی «دوگانگی» شده است. در حالی که صندوق‌هایی مانند «کلید» توانسته‌اند جذابیت خود را حفظ کنند و با فاصله حدود ۱۰ درصدی از بازار فیزیکی حرکت کنند، اما اکثر صندوق‌های املاک درگیر نوعی چسبندگی و رکود هستند که ناشی از عدم نقدشوندگی بالا و رکود در معاملات فیزیکی مسکن است. این واگرایی نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران در انتخاب صندوق‌های املاک، بیش از هر زمان دیگری نیازمند تحلیل دقیقِ پرتفویِ صندوق‌ها هستند، چرا که برخلاف طلا و دلار، رشد در بازار مسکنِ بورسی یک قاعده کلی نیست و کاملاً به عملکرد اختصاصی مدیران هر صندوق وابسته است.

خانه‌ریز؛ شکست بازار یا ناکامی صندوق‌ها؟
به تازگی شهرداری تهران مدل تازه‌ای تحت عنوان «خانه‌ریز» را برای ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن عملیاتی کرده است. در این طرح، هر «خانه‌ریز» معادل یک‌صدم مترمربع از یک ملک مشخص است و افراد می‌توانند متناسب با توان مالی خود، این واحدهای خرد را خریداری و به‌تدریج سهم خود را افزایش دهند. شهرداری همچنین بر امکان انتقال و معامله این دارایی‌ها تأکید کرده است.
به‌نظر می‌رسد ارتباط میان «خانه‌ریز» و ناکامی صندوق‌های املاک و مستغلات وجود دارد، اما نباید آن را علت اصلی شکل‌گیری این طرح دانست. شواهد موجود بیشتر نشان می‌دهد که خانه‌ریز را باید واکنشی به یک مسئله بزرگ‌تر دانست: شکاف فزاینده میان قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها، در کنار نیاز به جذب سرمایه‌های خرد. ایده خرید متری مسکن پیش‌تر نیز در بازار سرمایه مطرح شده بود؛ حتی با راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات در سال ۱۴۰۱، امکان سرمایه‌گذاری متری در بورس مطرح شد، اما این ابزار نتوانست به راه‌حل فراگیری برای ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن تبدیل شود.
در این معنا، تجربه نه‌چندان موفق بازار سرمایه احتمالاً یک درس طراحی برای خانه‌ریز بوده است، نه اینکه مستقیماً باعث تولد آن شده باشد. تفاوت مهم این است که شهرداری تلاش کرده ابزار را ساده‌تر و برای مخاطب عمومی قابل‌فهم‌تر کند و با خرید سهم‌های بسیار کوچک از یک پروژه مشخص، مانع سرمایه اولیه سنگین خرید ملک شود. در عرضه اخیر نیز امکان خرید از یک‌صدم مترمربع تا کل واحد فراهم شده است.
دلیل بنیادی‌تر، وضعیت خود بازار مسکن است. افزایش قیمت زمین، هزینه ساخت و تورم، در کنار رشد درآمدی که از قیمت مسکن عقب مانده، باعث شده خرید یک واحد کامل برای بخش بزرگی از خانوارها عملاً دست‌نیافتنی شود. حتی گزارش‌های اخیر از ادامه رشد قیمت و همزمانی آن با رکود معاملاتی حکایت دارند. بنابراین خانه‌ریز بیش از آنکه پاسخ مستقیم به شکست صندوق‌ها باشد، تلاش برای تطبیق ابزار سرمایه‌گذاری با کوچک‌شدن قدرت خرید مردم است.
با این حال، نباید فراموش کرد که خرید متری لزوماً به معنای خانه‌دارشدن نیست؛ ممکن است بیشتر ابزار سرمایه‌گذاری باشد. بنابراین موفقیت طرح در نهایت به نقدشوندگی، شفافیت قیمت‌گذاری، امنیت حقوقی و امکان تبدیل تدریجی این سهم‌ها به مالکیت واقعی بستگی دارد. فروش ۸۸۰۰ خانه‌ریز در هفته نخست نشان می‌دهد تقاضا برای چنین ابزاری وجود دارد، اما هنوز برای قضاوت درباره موفقیت پایدار آن زود است.

• مهدی امیری - خبرنگـار

• هفته‌نامه اطلاعات بورس ۶۴۱