به گزارش صدای بورس، هرگونه رخداد نظامی و تنشهای امنیتی، به عنوان یک شوک ساختاری، میتواند تمامی بازارهای دارایی را با تغییر پارامترهای بنیادین مواجه کند. در این میان، صنعت ساختمان و بازار مسکن، به دلیل ماهیت سرمایهگذاری سنگین، طولانیمدت بودن چرخهی تولید و وابستگی شدید به زنجیره تأمین، از آسیبپذیرترین بخشها در برابر شوکهای امنیتی و اقتصادی است.
سرنوشت بازار با سناریو جنگ
در سناریوی وقوع درگیری، بازار مسکن با چهار چالش عملیاتی مستقیم و محسوس در بازه زمانی کوتاه مدت و میان مدت، روبرو خواهد شد.
اولین چالش به «آسیبپذیری زیرساختی و کاهش عرضه فیزیکی» مربوط میشود. تهدید تخریب واحدهای مسکونی و زیرساختهای شهری در مناطق استراتژیک، علاوه بر ایجاد بحران نیاز، میتواند باعث ایجاد نوسانات قیمتی ناپایدار شود؛ هرچند کاهش قدرت خرید عمومی، سقف این جهش را محدود خواهد کرد.
چالش دوم، «گسست در زنجیره تأمین و کالاهای واسطه» است. درگیریهای نظامی معمولاً منجر به بسته شدن مسیرهای وارداتی و اختلال در تولید داخلی میشود. این امر باعث افزایش چشمگیر قیمت نهادههای کلیدی (نظیر فولاد، تجهیزات تأسیساتی و مصالح مدرن) و در نتیجه، توقف یا تعویق پروژههای در حال اجرا میشود. «بحران نیروی کار و ریسکهای عملیاتی» به عنوان سومین چالش و پیامد منفی عملیاتی در سناریوی تداوم جنگ قابل تامل است. کاهش ظرفیت نیروی انسانی ماهر و افزایش هزینههای بیمهای و امنیتی، سرعت اجرای پروژهها را به شدت کاهش داده و مدیریت زمانبندی را برای پیمانکاران دشوار میسازد. چهارمین چالش نیز به مسائل پیرامون وقوع و بروز «اختلال در پروژههای دولتی و حمایتی» برمیگردد. پروژههای با پشتوانه دولت با چالش جدی در تخصیص بودجه و چالشهای لجستیکی برای تأمین مصالح مواجه خواهند شد که منجر به کاهش سرعت توسعه مسکن در سطح کلان میشود.
اثرات غیرمستقیم جنگ بر بازار ملک
علاوه بر چالشها و اثرات مستقیم وقوع و تداوم درگیری نظامی، عوامل غیرمستقیم، از طریق تغییر در رفتار بازار، اثرات ماندگارتری بر روند قیمتها و تقاضا خواهند داشت. این چالشها علاوه بر بروز در مقاطع زمانی کوتاه مدت و میان مدت، اثرات بلندمدتتری بر بازار و رفتار طیفهای مختلف فعالان آن برجای خواهند داشت. از جمله این چالشهای غیرمستقیم، میتوان به «انقباض تقاضا و رکود سرمایهای» در بازار مسکن و صنعت ساختمان اشاره کرد. در چنین شرایطی، عدم قطعیت موجود، اعتماد سرمایهگذاران را سلب کرده و منجر به تعویق تصمیمگیریهای بزرگ میشود. این امر حجم معاملات را کاهش داده و بازار را به سمت رکود عمیق سوق میدهد.
از سوی دیگر، «شتاب تورم و فرسایش حاشیه سود»، به عنوان دومین عامل غیرمستقیم، در کنار «فشار بر نرخ ارز» و «افزایش هزینههای وارداتی»، تورم نهادههای ساختمانی را تسریع میکند. این پدیده، حاشیه سود پروژهها را به شدت تحت فشار قرار داده و ممکن است منجر به عدم صرفه اقتصادی برخی پروژهها شود. «تغییرات دموگرافیک و جابجایی تقاضا» از دیگر اثرات غیرمستقیم این رخداد است. مهاجرتهای احتمالی (داخلی و خارجی) از مناطق پرخطر به مناطق امن، الگوهای تقاضا را دگرگون میکند. شناخت این تغییرات جغرافیایی برای سازندهها و شرکتهای سرمایهگذاری در جهت مکانیابی هوشمندانه پروژهها حیاتی است. این در حالی است که درگیریهای نظامی و تداوم آن، در نهایت «تغییر پارادایم انتظارات بازار» را به همراه خواهد داشت. به گونهای که در چنین شرایطی، بازار از حالت «سرمایهگذاری بلندمدت» به سمت «نقدشوندگی و تقاضای کوتاهمدت» حرکت میکند. در این شرایط، تقاضا به سمت واحدهای کوچک و قابل اجاره متمایل شده و بخش لوکس و پروژههای بزرگ با ریسک عدم تقاضا مواجه میشوند.
مسکن در سناریوی توافق پایدار
در سناریو دوم و با فرض اینکه مذاکرات ادامه یافته و به یک توافق جامع (مانند برجام یا توافقی مشابه) منجر شود، میتوان چشمانداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ را از چند جنبه بررسی کرد.
اولین پیامد توافق میتواند خود را در شکل «ثبات نرخ ارز و کاهش تورم» منعکس کند. یکی از اصلیترین عوامل بیثباتی در بازار مسکن ایران، نوسانات شدید نرخ ارز است که باعث میشود سرمایهداران برای حفظ ارزش پول خود، به سمت خرید ملک (به عنوان یک دارایی فیزیکی) هجوم ببرند. در صورت توافق، انتظار میرود نوسانات شدید ارز کاهش یابد. این موضوع میتواند از «تورم هیجانی» در بازار مسکن جلوگیری کند؛ یعنی قیمتها ممکن است همچنان رشد کنند (به دلیل تورم عادی)، اما از جهشهای ناگهانی و غیرمنطقی که ناشی از ترس از کاهش ارزش پول است، خبری نخواهد بود.
«ورود سرمایهگذاری خارجی و بازگشت سرمایه» از دیگر پیامدهای حصول توافق پایدار است. توافق سیاسی پایدار میتواند مسیر را برای ورود سرمایههای خارجی و همچنین بازگشت سرمایههای ایرانی خارج از کشور هموار کند. این تزریق نقدینگی میتواند باعث رونق در بخش ساختوساز و پروژههای بزرگ مسکونی شود.
در صورت توافق همچنین شاهد «تغییر رفتار سرمایهگذاران» خواهیم بود. در صورتی که پس از حصول توافق، نرخ بهره در بانکها افزایش یابد و بازار بورس یا بازارهای مالی دیگر پایداری بیشتری پیدا کنند، بخشی از نقدینگی که اکنون به سمت مسکن سرازیر شده، ممکن است به سمت بازارهای دیگر حرکت کند. این امر میتواند باعث تعدیل قیمتها و کاهش فشار خرید در بازار مسکن شود.
«بهبود وضعیت ساختوساز» از دیگر چشماندازهای حصول توافق پایدار سیاسی برای بازار مسکن است. بسیاری از سازندگان به دلیل عدم قطعیت اقتصادی و نوسانات قیمت مصالح ساختمانی (که به شدت با نرخ ارز در ارتباط است)، پروژههای خود را متوقف یا با تأخیر انجام میدهند. توافق میتواند باعث ثبات قیمت مصالح شده و باعث شود چرخه ساختوساز دوباره با سرعت بیشتری حرکت کند که در بلندمدت به افزایش عرضه و متعادل شدن بازار کمک میکند.
در نهایت و در صورتی که پروسه مذاکرات موفقیتآمیز باشد و به حصول توافق پایدار منجر شود، احتمالاً در سال ۱۴۰۵ شاهد «کاهش عمق رکود و زمینهسازی برای رونق منطقی» بازار مسکن و صنعت ساختمان خواهیم بود، نه «رونق هیجانی». یعنی «قیمتها»، رشد ملایمتر و همگام با تورم واقعی (به جای رشدهای سرسامآور) خواهند داشت. «حجم معاملات»، به دلیل رفع ابهامات و بازگشت اعتماد به بازار افزایش مییابد و در یک نگاه کلی در خصوص «وضعیت بازار» شاهد گذار حرکت به سمت یک بازار «مصرفکننده محور» خواهیم بود. هر چند تقاضای سرمایهگذاری بلندمدت با هدف حفظ و ارتقای ارزش داراییها یکی از پایههای اصلی تقاضای خرید در بازار مسکن خواهد بود و رواج بیشتری خواهد گرفت.
البته باید توجه داشت که علاوه بر موارد و مفروضات گفته شده، عوامل دیگری مثل سیاستهای داخلی، مدیریت نرخ بهره توسط بانک مرکزی و وضعیت اقتصاد جهانی نیز نقش تعیینکنندهای در سرنوشت نهایی بازار خواهند داشت.
بازدهی بورسی بازار مسکن
بررسی دادههای بازدهی سالانه بخشهای مرتبط با مسکن در بازار سرمایه نشان میدهد که عملکرد این حوزه در مقایسه با کل بازار بورس چندان مطلوب نبوده است. در حالی که شاخص کل بورس بازدهی حدود ۲۹.۸۵ درصدی را به ثبت رسانده، برخی ابزارها و صنایع مرتبط با مسکن نتوانستهاند همگام با این روند حرکت کنند. صندوقهای املاک و مستغلات با بازدهی منفی ۳.۵۴ درصد و همچنین اوراق امتیاز تسهیلات مسکن سال ۱۴۰۴ (تسه۱۴۰۴) با افت ۳.۲۷ درصدی مواجه شدهاند؛ موضوعی که نشاندهنده کاهش جذابیت نسبی این ابزارها برای سرمایهگذاران در بازه زمانی مورد بررسی است. در این میان، بیشترین افت به گروه انبوهسازی، املاک و مستغلات در بورس اختصاص داشته که بازدهی منفی ۲۹.۴۶ درصدی را تجربه کرده است. این اختلاف قابل توجه میان عملکرد کل بازار و شرکتهای فعال در حوزه مسکن میتواند بیانگر چالشهای ساختاری این صنعت، از جمله رکود نسبی در بازار ملک، افزایش هزینههای ساخت و کاهش حاشیه سود شرکتها باشد. مجموع این دادهها نشان میدهد که علیرغم رشد کلی بازار سرمایه، بخش مسکن در بورس هنوز با محدودیتهایی مواجه است و برای بازگشت به مسیر رشد نیازمند بهبود شرایط اقتصادی و تقویت تقاضا در بازار واقعی مسکن است.
-
هاجر شادمانی - روزنامهنگار
-
هفته نامه اطلاعات بورس۶۳۰
نظر شما