رصد بازار مسکن در آتش‌بس

به گزارش صدای بورس،کارشناس بازار مسکن معتقدند با توقف معاملات ملک همزمان با جنگ، احیای بازار مسکن نیازمند ترمیم اعتماد، تثبیت اقتصاد و زمان برای بازگشت تدریجی خریداران است.

بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر یکی از کم‌تحرک‌ترین دوره‌های خود را پشت سر گذاشته است؛ رکودی که اگرچه در نگاه نخست می‌تواند مشابه رکودهای فصلی سال‌های گذشته تلقی شود، اما بررسی‌های دقیق‌تر نشان می‌دهد این‌بار عامل اصلی، آغاز جنگ تحمیلی سوم بوده است؛ رخدادی که عملاً نبض معاملات را در این بازار متوقف کرد.

بر اساس مشاهدات میدانی، از ابتدای فروردین‌ماه نیز همانند سنوات گذشته، بازار مسکن با کاهش طبیعی حجم معاملات مواجه بوده است؛ به‌طوری‌که در نخستین ماه سال، به‌طور سنتی خرید و فروش ملک به حداقل می‌رسد. با این حال طبق گفته کارشناسان بازار، آنچه بازار امسال را از سال‌های قبل متمایز کرد، همزمانی این رکود فصلی با شوک ناشی از حمله آمریکایی - صهیونیستی علیه ایران بود؛ عاملی که باعث شد حتی همان حداقل تحرک نیز در بازار از بین برود.

فعالان بازار مسکن معتقدند پیش از وقوع این تحولات، نشانه‌هایی از بازگشت تدریجی رونق در بازار قابل مشاهده بود. افزایش مراجعات خریداران، رشد نسبی فایل‌های عرضه و حتی شکل‌گیری رقابت محدود میان متقاضیان در برخی مناطق شهری، همگی از تغییر فاز بازار از رکود عمیق به سمت تحرک نسبی حکایت داشتند. اما این روند با آغاز جنگ، به‌طور کامل متوقف شد.

در همین رابطه، منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به وضعیت بازار مسکن پس از عبور از شرایط جنگی، اظهار کرد: بازار مسکن پس از پایان جنگ با دو نوع ترمیم مواجه می‌شود؛ نخست ترمیم روحی و روانی فعالان بازار و دوم تثبیت و تعادل‌بخشی به حوزه اقتصاد و بازار مسکن.

وی افزود: در بخش نخست، موضوع به بازگشت اعتماد و باور خریداران برای ورود مجدد به بازار مربوط می‌شود. خریدار مسکن معمولاً تمام دارایی خود را به صورت نقد در اختیار ندارد تا بتواند بلافاصله برای خرید اقدام کند، بلکه بخش قابل توجهی از دارایی افراد در بازارهایی همچون بورس، طلا، ارز و حتی خودرو توزیع شده است.

این کارشناس ارشد بازار مسکن ادامه داد: در چنین شرایطی تعیین تکلیف این دارایی‌ها اهمیت زیادی دارد. به عنوان مثال باید مشخص شود که بازار طلا در چه سطح قیمتی به ثبات می‌رسد یا بازار ارز و سایر دارایی‌ها در چه شرایطی قرار می‌گیرد. زمانی که اقتصاد در وضعیت باثبات و قابل پیش‌بینی قرار گیرد، افراد می‌توانند درباره فروش دارایی‌های خود و تجمیع سرمایه برای خرید مسکن تصمیم‌گیری کنند.

غیبی تصریح کرد: فرآیند تجمیع دارایی‌ها و تبدیل آن‌ها به سرمایه ملکی نیازمند زمان است؛ زیرا هر یک از این بازارها محل ارزیابی و تصمیم‌گیری برای صاحبان سرمایه محسوب می‌شود تا مشخص کنند دارایی خود را با چه قیمتی به فروش برسانند و سپس منابع حاصل را برای خرید ملک اختصاص دهند. از این رو بخشی از ترمیم مورد اشاره باید در گذر زمان شکل گیرد و تثبیت شود.

وی یادآور شد: بر همین اساس نمی‌توان انتظار داشت که بلافاصله پس از پایان شرایط جنگی، بازار مسکن در کوتاه‌مدت به تعادل برسد. این تصور که از روز بعد از پایان جنگ همه چیز به حالت عادی بازگردد و مردم فوراً دارایی‌های خود را وارد بازار مسکن کنند، با واقعیت‌های اقتصادی سازگار نیست.

این کارشناس ارشد بازار مسکن عنوان کرد: در چنین شرایطی معمولاً فعالان بازار ابتدا به ارزیابی وضعیت بازارها می‌پردازند. خریداران و فروشندگان بررسی می‌کنند که قیمت‌ها در چه سطحی تثبیت شده و بازارهای موازی از جمله طلا، ارز و خودرو در چه تراز قیمتی قرار دارند. پس از آن نیز افراد با انجام مطالعات میدانی، قیمت املاک مشابه در بازار را بررسی می‌کنند تا درباره خرید یا فروش تصمیم بگیرند.

وی افزود: شکل‌گیری این مطالعات میدانی و بازگشت تدریجی اعتماد به بازار، فرآیندی زمان‌بر است و به همین دلیل نمی‌توان انتظار داشت که بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلافاصله پس از پایان شرایط جنگی به تعادل برسد.

بازار در شوک؛ قفل شدن سمت تقاضا و احتیاط فروشندگان

بررسی‌های میدانی از بنگاه‌های معاملات ملکی در مناطق مختلف شهری نشان می‌دهد که پس از آغاز جنگ، عملاً دو سمت عرضه و تقاضا وارد فاز احتیاطی شده‌اند. از یک سو خریداران به دلیل نااطمینانی نسبت به آینده اقتصادی و امنیتی کشور، تصمیم‌گیری برای ورود به معاملات سنگین همچون خرید مسکن را به تعویق انداخته‌اند و از سوی دیگر، فروشندگان نیز تمایلی به عرضه ملک با قیمت‌های فعلی ندارند.

در چنین شرایطی، بازار با نوعی «ایست معاملاتی» مواجه شده است؛ وضعیتی که در آن نه قیمت‌ها به‌طور رسمی کاهش می‌یابد و نه معاملات در سطح معناداری انجام می‌شود. به بیان دیگر، بازار در حالت انتظار فرو رفته و همه بازیگران آن منتظر مشخص شدن چشم‌انداز آینده هستند.

نقش بازارهای موازی در تعویق تصمیم‌گیری‌ها

یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر رکود فعلی بازار مسکن، وضعیت نامشخص بازارهای موازی است. طبق گفته کارشناسان بازار مسکن، بخش قابل توجهی از دارایی متقاضیان خرید مسکن در بازارهایی همچون ارز، طلا، بورس و خودرو نگهداری می‌شود.

در شرایطی که این بازارها نیز تحت تأثیر تحولات سیاسی و امنیتی با نوسانات قابل توجهی مواجه هستند، تصمیم‌گیری برای خروج سرمایه از آن‌ها و ورود به بازار مسکن دشوارتر می‌شود. به‌ویژه آنکه بازار مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین‌تر نسبت به سایر بازارها، نیازمند اطمینان بیشتری از ثبات اقتصادی است.

نکته قابل توجه در تحلیل وضعیت فعلی بازار، مقایسه آن با شرایط پیش از آغاز جنگ است. به گفته کارشناسان، بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته و حتی روزهای ابتدایی سال جاری، نشانه‌هایی از خروج تدریجی از رکود را بروز داده بود.

در این خصوص، غیبی بیان کرد: اگر به دوره پیش از آغاز جنگ بازگردیم، مشاهده می‌شود که در آن مقطع نشانه‌هایی از ترمیم بازار در حال شکل‌گیری بود. بررسی‌های میدانی نیز نشان می‌داد که مردم در بازار حضور داشتند و معاملات خرید و فروش مسکن در حال افزایش بود.

وی خاطرنشان کرد: حتی در مقاطعی تقاضای خرید مسکن از عرضه پیشی گرفته بود و برخی مالکان برای فروش واحد مسکونی خود اقدام می‌کردند تا بتوانند واحد جدیدی خریداری کنند. به بیان دیگر نوعی تحرک و بازارگرمی در معاملات مسکن شکل گرفته بود.

این روند اما با آغاز جنگ به‌سرعت متوقف شد؛ به‌طوری‌که همان بازارگرمی نیز به‌طور کامل فروکش کرد و بازار به شرایط رکودی بازگشت.

در کنار بازار خرید و فروش، بازار اجاره نیز تحت تأثیر شرایط اخیر قرار گرفته است. هرچند در نگاه نخست ممکن است تصور شود رکود در بازار معاملات می‌تواند به کاهش فشار در بازار اجاره منجر شود، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد وضعیت به‌گونه‌ای متفاوت در حال شکل‌گیری است.

غیبی در این‌باره یادآور شد: در این مدت با نوعی انباشت جابه‌جایی در بازار اجاره مسکن مواجه شده‌ایم؛ چراکه بسیاری از مستأجران به دلیل شرایط موجود جابه‌جایی خود را به تعویق انداخته‌اند. در برخی موارد قراردادها تمدید شده، در برخی دیگر طرفین شرایط یکدیگر را پذیرفته‌اند و تلاش شده است فشار زیادی به مستأجران یا مالکان وارد نشود تا شرایط کشور به ثبات برسد.

این وضعیت به معنای شکل‌گیری تقاضای فشرده‌ای است که در صورت بازگشت ثبات به بازار، می‌تواند به‌صورت ناگهانی آزاد شود و فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کند.

چشم‌انداز پیش‌رو؛ بازاری زمان‌بر برای احیا

کارشناسان بر این باورند که بازگشت بازار مسکن به شرایط عادی، فرآیندی تدریجی و زمان‌بر خواهد بود. برخلاف برخی تصورات، پایان شرایط جنگی به‌معنای بازگشت فوری رونق به بازار نیست؛ بلکه این بازار نیازمند طی کردن مراحل مختلفی از جمله بازسازی اعتماد، تثبیت اقتصادی و کاهش ریسک‌های سیاسی است.

در همین راستا، غیبی تأکید کرد: در کنار ترمیم روانی بازار، موضوع مهم دیگر تثبیت شرایط امنیتی و سیاسی کشور در سطح بین‌المللی و رفع کامل خطر جنگ است. زمانی که این شرایط به ثبات برسد، می‌توان انتظار داشت که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با اطمینان بیشتری انجام شود.

وی در پایان خاطرنشان کرد: به اعتقاد من پس از عبور از شرایط جنگی و رسیدن به ثبات، احتمالاً بازار اجاره با فشاری ناشی از جابه‌جایی‌های به تعویق افتاده مواجه خواهد شد؛ هرچند امید می‌رود این وضعیت منجر به افزایش قابل توجه قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن نشود.

آنچه امروز در بازار مسکن ایران مشاهده می‌شود، ترکیبی از رکود فصلی، شوک سیاسی - امنیتی و نااطمینانی اقتصادی است. بازاری که پیش از جنگ در آستانه بازگشت به رونق قرار داشت، اکنون در وضعیت انتظار قرار گرفته و برای احیا نیازمند زمان و ثبات است.

در این میان، نحوه مدیریت شرایط اقتصادی، کنترل بازارهای موازی و ایجاد اطمینان در میان سرمایه‌گذاران، نقش تعیین‌کننده‌ای در سرعت بازگشت رونق به این بازار خواهد داشت؛ بازاری که همچنان یکی از مهم‌ترین پناهگاه‌های سرمایه‌ای در اقتصاد ایران محسوب می‌شود، اما در شرایط فعلی بیش از هر زمان دیگری به اعتماد نیاز دارد.