ترکش‌های جنگ بر پیکر بازار مسکن

به گزارش صدای بورس،بازار مسکن در حالی وارد بهار ۱۴۰۵ شده که هم‌زمانی رکود معاملاتی با تنش‌های سیاسی، آن را در وضعیت انتظار قرار داده است؛ بازاری که نه خریدار توان ورود دارد و نه فروشنده حاضر به عقب‌نشینی از قیمت‌هاست.

در نیمه ابتدایی بهار ۱۴۰۵، بازار مسکن ایران در شرایطی قرار گرفته که تلاقی رکود معاملاتی با تداوم سطح بالای قیمت‌ها، تصویری کم‌تحرک اما پیچیده از این بازار ارائه می‌دهد.

این وضعیت در حالی شکل گرفته که هم‌زمان با روزهای پایانی سال ۱۴۰۴ و آغاز سال جدید، فضای کلی اقتصاد کشور تحت تأثیر تنش‌های سیاسی و افزایش ریسک‌های بیرونی، وارد مرحله‌ای از نااطمینانی شده است؛ با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن، برخلاف برخی انتظارات، از الگوی رفتاری سه سال اخیر خود فاصله نگرفته است.

بررسی روندهای موجود و شواهد میدانی حاکی از آن است که حجم معاملات در بازار مسکن همچنان در سطح پایینی قرار دارد.

کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش فاصله میان درآمد و قیمت مسکن و محدود شدن تقاضای مصرفی، از جمله عواملی هستند که در ماه‌های اخیر، نقش تعیین‌کننده‌ای در افت معاملات ایفا کرده‌اند. این شرایط در هفته‌های پایانی اسفند و روزهای ابتدایی فروردین نیز ادامه یافته و نشانه‌ای از بازگشت رونق به بازار مشاهده نمی‌شود.

در این میان، هم‌زمانی این وضعیت با افزایش تنش‌های منطقه‌ای و فضای نیمه‌جنگی، بر رفتار بازیگران بازار تأثیرگذار بوده است. در چنین شرایطی، معمولاً انتظار می‌رود که بازارهای دارایی با واکنش‌های سریع‌تری مواجه شوند، اما بازار مسکن ایران به‌دلیل ماهیت خاص خود، واکنشی متفاوت از سایر بازارها نشان داده است. برخی از تحلیلگران بر این باورند که در دوره‌های نااطمینانی، بازار مسکن بیش از آنکه دچار افت قیمتی شود، وارد فاز «تعلیق معاملاتی» می‌شود؛ به این معنا که خریداران از تصمیم‌گیری فاصله می‌گیرند و فروشندگان نیز از تعدیل قیمت‌ها خودداری می‌کنند.

همین الگو در مقطع کنونی نیز قابل مشاهده است. به گفته برخی از فعالان بازار، اگرچه تعداد فایل‌های عرضه‌شده کاهش محسوسی نداشته، اما معاملات نهایی به‌شدت محدود شده است. در مقابل، فروشندگان همچنان بر قیمت‌های پیشنهادی خود پافشاری می‌کنند و حاضر به کاهش قابل توجه نرخ‌ها نیستند. این رفتار، که تا حد زیادی ناشی از انتظارات تورمی و نگرانی نسبت به آینده ارزش پول است، باعث شده تا شکاف میان قیمت‌های پیشنهادی و قدرت خرید واقعی خریداران عمیق‌تر شود.

از سوی دیگر، فضای جنگی و افزایش ریسک‌های سیاسی، به‌طور مستقیم بر رفتار خریداران نیز اثر گذاشته است. در چنین شرایطی، بخش قابل توجهی از متقاضیان، به‌ویژه خریداران مصرفی، ترجیح می‌دهند تصمیم‌گیری را به زمان دیگری موکول کنند. این رویکرد محتاطانه، که در ادبیات اقتصادی به‌عنوان واکنش طبیعی به نااطمینانی شناخته می‌شود، عملاً به کاهش بیشتر حجم معاملات دامن زده و بازار را در وضعیت کم‌تحرک‌تری قرار داده است.

با این حال، نکته قابل توجه آن است که این کاهش تقاضا، تاکنون به افت معنادار قیمت‌ها منجر نشده است. تجربه سال‌های گذشته نیز نشان داده که بازار مسکن در ایران، بیش از آنکه تابع نوسانات کوتاه‌مدت باشد، از انتظارات تورمی و نگاه سرمایه‌ای به دارایی تأثیر می‌پذیرد. به همین دلیل، حتی در دوره‌های رکودی یا شرایط خاص سیاسی، قیمت‌ها معمولاً با مقاومت در برابر کاهش مواجه می‌شوند و بازار در قالب «رکود تورمی» به مسیر خود ادامه می‌دهد.

در کنار این عوامل، شرایط بخش عرضه نیز نقش مهمی در شکل‌گیری وضعیت فعلی ایفا می‌کند. افزایش هزینه‌های ساخت، نوسانات قیمت مصالح و ابهام در بازگشت سرمایه، طی سال‌های اخیر باعث شده تا روند سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز با احتیاط بیشتری دنبال شود. این موضوع، به‌ویژه در میان‌مدت، می‌تواند مانعی برای افزایش عرضه و در نتیجه کاهش قیمت‌ها باشد.

همچنین نباید از تأثیر بازارهای موازی غافل شد. در دوره‌های تنش و نوسان، بخشی از سرمایه‌ها به سمت بازارهایی با نقدشوندگی بالاتر حرکت می‌کند، اما این جابه‌جایی معمولاً به خروج کامل سرمایه از بازار مسکن منجر نمی‌شود، بلکه بیشتر به تعویق در تصمیم‌گیری و کاهش سرعت معاملات می‌انجامد. در واقع، بازار مسکن در چنین شرایطی نه دچار ریزش شدید می‌شود و نه وارد فاز رونق، بلکه در یک وضعیت میانی و کم‌تحرک باقی می‌ماند.

در این میان، سناریوهای پیش‌روی بازار مسکن در صورت تداوم شرایط جنگی، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. در سناریوی نخست، که می‌توان آن را «تداوم رکود تورمی» نامید، فرض بر این است که سطح تنش‌ها در وضعیت فعلی باقی بماند و شوک جدیدی به اقتصاد وارد نشود. در این حالت، بازار مسکن احتمالاً همچنان با حجم پایین معاملات و ثبات نسبی قیمت‌ها مواجه خواهد بود؛ به‌گونه‌ای که شکاف میان خریدار و فروشنده حفظ شده و بازار در وضعیت انتظار باقی می‌ماند.

سناریوی دوم، مبتنی بر تشدید نااطمینانی‌ها و افزایش ریسک‌های اقتصادی است. در این وضعیت، ممکن است بخشی از سرمایه‌ها به‌منظور حفظ ارزش دارایی، بار دیگر به سمت بازارهایی مانند مسکن حرکت کند. با این حال، این ورود سرمایه لزوماً به افزایش معاملات مصرفی منجر نخواهد شد و بیشتر در قالب تقویت سمت سرمایه‌ای بازار ظاهر می‌شود. در چنین شرایطی، احتمال رشد اسمی قیمت‌ها وجود دارد، هرچند این رشد می‌تواند هم‌زمان با تداوم رکود در معاملات باشد.

در سناریوی سوم، که مبتنی بر کاهش سطح تنش‌ها و بهبود نسبی چشم‌انداز اقتصادی است، می‌توان انتظار داشت که بخشی از تقاضای به تعویق‌افتاده به بازار بازگردد. در این حالت، افزایش تدریجی معاملات دور از انتظار نخواهد بود، هرچند سطح قیمت‌ها همچنان تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی باقی خواهد ماند. این سناریو، بیش از سایر حالت‌ها، به تغییر در انتظارات و بهبود شاخص‌های اقتصادی وابسته است.

در کنار سناریوهای مطرح‌شده، برخی کارشناسان بر این باورند که یکی از متغیرهای کلیدی اثرگذار بر بازار مسکن در ماه‌های آینده، نحوه سیاست‌گذاری دولت در حوزه مسکن و اقتصاد کلان خواهد بود. در شرایطی که نااطمینانی‌های سیاسی افزایش یافته، هرگونه تصمیم‌گیری در حوزه‌هایی مانند کنترل نقدینگی، سیاست‌های اعتباری بانک‌ها و برنامه‌های حمایتی بخش مسکن می‌تواند بر انتظارات بازار اثرگذار باشد. به‌ویژه در صورتی که سیاست‌های حمایتی به‌صورت هدفمند و مؤثر اجرا نشود، احتمال تداوم وضعیت فعلی و حتی تعمیق رکود در این بازار وجود خواهد داشت.

در نهایت، آنچه از مجموع داده‌ها و تحلیل‌ها برمی‌آید، این است که بازار مسکن ایران در شرایط کنونی، بیش از آنکه به شوک‌های کوتاه‌مدت واکنش تند نشان دهد، در چارچوب روندهای بلندمدت و انتظارات تورمی حرکت می‌کند. به همین دلیل، حتی تداوم شرایط جنگی نیز الزاماً به تغییر ناگهانی مسیر این بازار منجر نخواهد شد، بلکه بیشتر به تعمیق وضعیت رکودی و افزایش احتیاط در معاملات خواهد انجامید.

در چنین فضایی، بازار مسکن همچنان در وضعیت انتظار باقی می‌ماند؛ بازاری که در آن خریداران دست نگه داشته‌اند، فروشندگان از مواضع قیمتی خود عقب‌نشینی نمی‌کنند و متغیرهای کلان اقتصادی، نقش تعیین‌کننده‌تری نسبت به تحولات مقطعی ایفا می‌کنند. همین ویژگی باعث شده است که بازار، علی‌رغم تمامی تحولات اخیر، همچنان در همان مسیر آشنای سال‌های گذشته حرکت کند؛ مسیری که با رکود معاملاتی و پایداری نسبی قیمت‌ها تعریف می‌شود.