کاهش قیمت اجاره بها به دلیل نبود متقاضی

به گزارش صدای بورس،روزنامه ایران نوشت:تصویر تورم اجاره مسکن در آمارهای رسمی از شکل‌گیری روند کاهشی در رشد اجاره‌بهای واحدهای مسکونی از مهرماه سال گذشته و تداوم آن در سه فصل بهار، تابستان و پاییز ۱۴۰۴ (۹ ماهه امسال) خبر می‌دهد.

بازار اجاره مسکن که در نیمه اول سال ۱۴۰۳ رشد شدید و وضعیت تورمی را تجربه کرد از ابتدای نیمه دوم سال گذشته وارد مسیر کاهش قیمتی شد. از آنجا که قراردادهای اجاره مسکن عمدتاً یکساله است، مهم‌ترین شاخص آماری برای سنجش شرایط تورمی در این بازار، وضعیت تورم نقطه به نقطه یا تورم اجاره‌ در یک ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل (مقطع زمانی شروع تا اتمام مدت زمان قرارداد اجاره) است.

تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره مسکن نه‌تنها از مهرماه سال قبل در هر ماه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کمتر شد که در آخرین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، در آذرماه ۱۴۰۴ به کمترین سطح، دست‌کم از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ رسید.

در حالی که تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور براساس گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده مرکز آمار ایران در آذرماه ۱۴۰۴ به سطح ۳۳.۴ درصدی رسید، این میزان دست‌کم از آغاز نیمه دوم سال ۱۴۰۱ بی‌سابقه بوده است.

در واقع این سطح تورم شاخص اجاره مسکن حداقل از بیش از ۳۸ ماه اخیر، کمترین سطح تورمی در این بازار محسوب می‌شود.

براساس آخرین آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، تورم شاخص اجاره مسکن در آذرماه امسال، همچنین نسبت به همین شاخص در سال گذشته و نسبت به شاخص کل قیمت مصرف‌کننده (تورم عمومی)، کمتر بوده است. آذرماه سال گذشته تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور ۳۸.۲ درصد بود. در آذرماه ۱۴۰۲ نیز این میزان بیش از ۴۰ درصد و در آذرماه ۱۴۰۱ بیش از ۴۱ درصد گزارش شده بود. با این حال از نیمه دوم سال گذشته، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن از تب ۴۰ درصدی فاصله گرفته و با ادامه مسیر کاهشی در ۹ ماه اول ۱۴۰۴ به سطح ۳۳.۴ درصدی در آذرماه نسبت به ماه مشابه سال قبل رسید.

کاهش تب تورم سالانه شاخص اجاره مسکن نیز در آمارهای رسمی مشهود است. تورم سالانه شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور به روایت مرکز آمار ایران، در حالی در آذرماه امسال به سطح ۳۵.۶ درصدی رسید که این میزان نیز از خردادماه ۱۴۰۲ (۳۰ ماه اخیر)، کمترین سطح تورم سالانه اجاره مسکن محسوب می‌شود.

فعالان بازار چه می‌گویند؟

با وجود آمار رسمی، فعالان بازار مسکن در تهران از افزایش قیمت‌های درخواستی موجران در یک ماه گذشته خبر می‌دهند. با این حال، آنها تأکید می‌کنند که به دلیل نبود متقاضی کافی، این افزایش‌ها لزوماً به معامله نهایی تبدیل نمی‌شود. به عبارت دیگر، بازار اجاره پس از رکود در معاملات خرید و فروش، اکنون با کمبود تقاضا مواجه شده است.

عباس فاتح، یکی از مشاوران املاک در بریانک، می‌گوید: «افزایش قیمت طلا، دلار و مصالح ساختمانی، زنجیره‌وار به بازار اجاره سرایت کرده است. قیمت اجاره واحدهای نوساز با امکانات کامل در این منطقه بین ۱۲ تا ۲۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع ذکر می‌شود.»

این مشاور املاک متوسط قیمت اجاره واحد نوساز و فول امکانات در این منطقه را متری ۲۰ میلیون و کمترین قیمت را متری ۱۲ میلیون تومان عنوان کرد.

وی گفت: «بخشی از افزایش قیمت اجاره به‌خاطر افزایش قیمت مسکن است چون کسانی که به منظور سرمایه‌گذاری ملک می‌خرند و توقع دارند بخشی از هزینه خرید از رهن واحد تأمین شود به همین دلیل افزایش قیمت مسکن به اجاره بها منتقل می‌شود.»

جعفر نجاری، مشاور املاک فعال در منطقه ۱۶ نیز معتقد است که عرضه بسیار محدود واحد برای اجاره، دلیل اصلی پیشنهاد قیمت‌های بالا توسط مالکان است.

رسول نجف‌آبادی، مشاور املاک فعال در شرق تهران (میدان امام حسین) می‌گوید: «تقاضا برای اجاره بشدت محدود است. اجاره یک واحد ۸۰ متری قدیمی و نوساز به ترتیب حدود ۱۵ و ۲۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد می‌شود.»

او می‌گوید: «متوسط رهن واحد ۸۰ متری در این منطقه حدود یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است حتی اگر تقاضایی باشد مستأجران «زورشان» به این اجاره‌ها نمی‌رسد.» این فعال بازار اجاره قیمت هر متر مسکن اجاره‌ای در این منطقه را برای واحدهای قدیمی حدود ۱۵ و برای واحد جدید حدود ۲۰ میلیون تومان اعلام کرد.

محمود فرخی، مشاور املاک در منطقه ۷ نیز می‌گوید: «قیمت‌ها نسبت به دو ماه پیش افزایش یافته و رهن یک واحد ۷۰ متری در محله‌های پایین‌تر این منطقه حدود ۱.۴ میلیارد تومان است.»

هادی شیرانی مشاور املاک در منطقه ۱۴ (اتوبان آهنگ) از افزایش ۱۰ درصدی قیمت اجاره در این منطقه در دو ماه اخیر خبر می‌دهد و می‌گوید: «قیمت اجاره در دو ماه اخیر حدود ۱۰ درصد افزایش یافته، اما متقاضی بسیار کم است. قیمت هر مترمربع اجاره واحد مسکونی بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان است.»

وحید ابراهیمی، مشاور املاک در نارمک می‌گوید: «بسیاری از مالکان به امید فروش ملک در آینده با قیمت بالاتر، تمایلی به اجاره دادن با قیمت کنونی ندارند و ترجیح می‌دهند واحد را تا سال آینده خالی نگه دارند.»

مقایسه آمار تورم اجاره در بازه زمانی ۳ سال اخیر

با توجه به آمار رسمی، کارشناسان بازار مسکن معتقدند، افزایش قیمت به قرارداد نهایی نمی‌رسد و با توجه به تقاضای پایین، عرضه‌کنندگان ناچارند قرارداد را با قیمت پایین‌تری ثبت کنند.

مقایسه آمار تورم اجاره در بازه زمانی ۳ سال اخیر نشان می‌دهد، بازار اجاره ۱۴۰۴ در ۹ ماه اول سال‌جاری، شرایط باثبات‌تری را در مقایسه با وضعیت تورمی این بازار در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ تجربه کرده است.

میانگین تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در سه فصل اول ۱۴۰۴ معادل ۲.۴ درصد بوده که این میزان در همین بازه زمانی در سال ۱۴۰۳ برابر با ۲.۷ درصد و در سال ۱۴۰۲ برابر با ۳ درصد بوده است.

متوسط تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بهای مسکن که در ۹ ماه اول سال ۱۴۰۲ حدود ۳۹ درصد بوده است، در همین بازه زمانی در سال ۱۴۰۳ به ۴۱.۶ درصد افزایش یافته اما در ۹ ماهه اول امسال با کاهش قابل توجه به سطح ۳۵ درصدی بازگشته است.

این آمارها نشان می‌دهد به رغم رشد قابل توجه و تورم بالا در بهای انواع کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور، بازار اجاره اما کم‌التهاب‌تر از سایر بازارها و همچنین وضعیت آن در دو سال قبل بوده است.

فاصله تورم اجاره با تورم عمومی

نکته مهم دیگر، فاصله گرفتن تورم اجاره از تورم عمومی است. در آذرماه ۱۴۰۴، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره (۳۳.۴درصد) حدود ۱۹ واحد درصد از تورم عمومی (۵۲.۶درصد) کمتر بود. تورم سالانه اجاره (۳۵.۶درصد) نیز ۶.۶ واحد درصد پایین‌تر از تورم عمومی ثبت شد.

تورم سالانه اجاره در کمترین سطح ۳۰ ماه اخیر

تورم سالانه شاخص اجاره مسکن نیز در آذرماه ماه امسال به سطح ۳۵.۶ درصد رسید که کمترین میزان تورم سالانه این شاخص طی ۳۰ ماه اخیر محسوب می‌شود و از خردادماه ۱۴۰۲ تاکنون بی‌سابقه بوده است. تورم سالانه شاخص اجاره مسکن همچنین معادل ۶.۶ واحد درصد از میزان رشد(تورم) شاخص کل قیمت مصرف‌کننده، در آذرماه ۱۴۰۴ کمتر بوده است.

مجموعه داده‌های منتشر شده در گزارش مرکز آمار ایران در خصوص تحولات شاخص قیمت مصرف‌کننده در آذرماه ۱۴۰۴ نشان می‌دهد روند کاهش سرعت رشد اجاره‌بها که از نیمه دوم سال گذشته آغاز شده بود، همچنان ادامه دارد.

دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد ادامه این روند کاهشی در نمودار تورم شاخص اجاره مسکن در ماه‌های بعد، به همراه اجرای سیاست‌های موفق به منظور توانمندسازی مستأجرها و حمایت از گروه‌های کم‌درآمد نیازمند به مسکن، به شرط بهبود شرایط اقتصاد کلان کشور و رشد مناسب دستمزدها و درآمدهای واقعی خانوارها، می‌تواند فشار اجاره‌نشینی ناشی از رشد شدید اجاره‌بها در سال‌های گذشته را کاهش دهد.