رکود در تولید مسکن؛ راهکار چیست؟

به گزارش صدای بورس، امروز دیگر کمتر پروژه ساختمان‌سازی می‌توان یافت که توسط بخش خصوصی فعال باشد، مگر پروژه‌ای که از قبل آغاز کرده و تعهد به تکمیل آن داشته باشند، یا پروژه‌هایی نظیر نهضت ملی مسکن که از محل آورده نقدی افراد و تسهیلات بانکی، بتوان تحرکی در آن یافت. سازندگان مسکن این روزها ترجیح می‌دهند پروژه جدیدی را کلید نزنند، زیرا رکود فعلی، رشد قیمت‌ها و هزینه‌های ساخت و در مقابل رشد منفی قیمت ساختمان، سرمایه‌گذاری‌های جدید در این حوزه را فاقد توجیه کرده است.

در این زمینه با تنی چند از کارشناسان حوزه مسکن به گفت‌وگو پرداختیم.

داود بیگی‌نژاد، نائب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در این زمینه گفت: بخش اعظم تولید ساختمان در کشور توسط بخش خصوصی انجام می شود، اما این بخش در چند سال گذشته هیچ وقت نتوانست به صورت ایده آل از منابع و تسهیلات بانکی استفاده کند.

وی ادامه‌داد: در عمل کسی که می‌خواهد وارد بازار تولید مسکن شود، باید بخش زیادی از هزینه‌های کار را بر اساس توانایی مالی خود یا دریافت مبالغی از مردم و مشتریان تامین کند و امید چندانی به استفاده از منابع مالی‌ها بانک‌ها ندارد.

این مقام صنفی بیان‌داشت: با توجه به مقدار کم خرید و فروش مسکن در برهه کنونی، منابع مالی مردم برای سازندگان چندان در دسترس نیست.

او یادآور شد: همچنین درخصوص پیش‌فروش که از ابتدای دهه ۹۰ کلید زده شده است، وضع قوانین در آن زمان به‌گونه‌ای بود که آثار منفی آن را امروز در کاهش تولید مسکن در لایه‌های مختلف شاهدیم.

وی معتقد است که امروز برای رساندن بازار تولید مسکن به ساحل آرامش باید دو کار انجام شود؛ نخست، ارائه تسهیلات ساخت‌وساز و دومی که موضوع مهمتری است، وضع قوانین با رعایت حال کسانی که در این صنعت فعالیت می‌کنند.

بیگی‌نژاد ادامه‌داد: امروز در حالی که هم پیش‌خریدار و هم پیش‌فروشنده مسکن در بازار وجود دارد، اما به دلیل خلاهای قانونی، امکان انعقاد قراردادهای پیش‌خرید و پیش‌فروش وجود ندارد تا بتوانیم سرمایه‌های مردم را به این سمت و سو هدایت کنیم.

وی در پاسخ به اینکه آیا می‌توان با ارائه بسته‌هایی بازار مصالح ساختمانی را کنترل کرد و از این طریق گامی در جهت اصلاح وضعیت فعلی برداشت یا خیر، گفت: عامل اصلی در جلب و جذب افراد به سمت تولید مسکن، تامین سرمایه مورد نیاز است ، به‌طوری که حتی اگر قیمت مصالح ساختمانی را کنترل کنیم اما سازنده از سرمایه لازم برخوردار نباشد، نمی‌تواند تاثیری بر تولید مسکن داشته باشد.

نائب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران تاکید کرد:‌ ساده‌ترین راه برای به حرکت درآوردن صنعت تولید ساختمان، جذب سرمایه برای تولید مسکن است و اینکه بتوانیم دست سازندگان را باز نگه داریم؛ در این صورت خودِ بازار مسیر خود را برای کنترل اوضاع پیدا خواهد کرد.

وی در عین حال هشدار داد: تداوم وضعیت فعلی تولید مسکن، مشکلات حوزه مسکن را افزایش خواهد داد.

در تامین مالی مسکن، زنجیره تولید را در نظر بگیریم

در این زمینه عضو شورای عالی بانک‌ها در گفت‌وگو با ایرنا با اشاره به رکود شدید در ساخت‌و سازها در کل کشور، اظهار داشت: آنچه در این موضوع مربوط به بانک‌ها می‌شود، تامین مالی پروژه‌ها و ارائه بسته‌ها و مشوق‌های متناسب است.

علی خورسندیان گفت: با توجه به تمرکز بانک مسکن روی موضوع نهضت ملی مسکن که تکلیف قانونی است، این بانک با محدودیت شدید مالی مواجه است.

وی معتقد است: برای خروج از رکود این بخش، باید از زنجیره‌های تولید، ایجاد و احداث آن نظیر مصالح ساختمانی حمایت کنیم.

عضو شورای عالی بانک‌ها خاطرنشان‌کرد: تاکنون بسته کاملی که همه اجزای ساخت مسکن را در بر بگیرد، نداشته‌ایم و باید به این سمت و سو برویم که در تامین مالی، زنجیره تولید را نیز در نظر بگیریم.

وی یادآور شد: امروز به دلیل شرایط تورمی، مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و باید بتوانیم با سیاست‌های درست اقتصاد کلان در راستای کنترل و تثبیت قیمت‌ها گام برداریم. در این صورت مسکن از حالت کالای سرمایه‌ای خارج می‌شود و فقط افرادی که نیاز واقعی دارند، وارد بازار خرید مسکن می‌شوند.

مدیرعامل بانک مسکن بیان‌داشت: امروز شاهدیم تسهیلات بانکی فقط بخش کوچکی از ارزش مسکن را پوشش می‌دهد، اما کنترل تورم می‌تواند در این زمینه نیز پوشش‌دهنده بخش بزرگتری از هزینه‌های خرید مسکن باشد.

امنیت شرط نخست سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن است

همچنین یک عضو انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران به ایرنا گفت: رکود سنگین معاملات مسکن را از اواسط سال گذشته شاهدیم و در حالی که تورم عمومی نقطه به نقطه در بهمن‌ماه پارسال ۳۲ درصد بود، رشد قیمت مسکن ۱۷ درصد بوده است.

سید امین یوسفی بیان‌داشت: رجوع به آمار معاملات مسکن پایتخت نشان‌دهنده انجام فقط سه‌هزار و ۵۰۰ معامله در بهمن‌ماه پارسال است، این در حالی است که در سال‌های گذشته و در زمان رونق معاملات بین ۱۵ تا ۲۰ هزار معامله نیز به ثبت رسیده است.

این مقام صنفی همچنین به رکود سنگین ساخت‌وسازها اشاره کرد و افزود: در نیمه نخست سال ۱۴۰۳، در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن شاهد کاهش ۳۰ درصدی سرمایه‌گذاری‌ها در این حوزه بودیم که کمترین رقم در بین سال‌های گذشته است.

وی خاطرنشان‌کرد: مطابق گزارش مرکز آمار ایران، در سال گذشته بخش ساختمان سهم نیم درصدی از رشد سه درصدی اقتصادی کشور داشته است و به تبع آن شاهد کاهش صدور پروانه های ساختمانی هستیم.

یوسفی با تاکید بر اینکه «امنیت شرط اول سرمایه‌گذاری است»، تصریح کرد: اگر امنیت سیاسی و اقتصادی نباشد، مردم به سرعت از بازار مسکن خارج می‌شوند و به بازارهای موازی نظیر طلا، ارز و ... روی می‌آورند.

وی خاطرنشان‌کرد: امروز شاهد تورم شدید اقتصادی، نوسان نرخ مصالح ساختمانی، ناترازی انرژی، خاموش شدن برق کارخانجات تولیدی و ... و در مجموع عدم ثبات اقتصادی هستیم و از سویی، کوچک شدن سفره‌های مردم منجر به کاهش قدرت خریدشان شده و برای دهک‌های پایین درآمدی، رهن خانه هم دشوار شده چه برسد به خرید خانه.

این عضو انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران با تاکید بر اینکه نخستین راهکار برای خروج از این وضعیت، ثبات سیاسی و اقتصادی است، افزود: در این شرایط حمایت‌های مالی دولت باید افزایش یابد، همچنین بانک‌ها باید با خروج از بنگاه‌داری، آورده‌هایشان را وسط بیاورند.

وی ادامه‌داد: کاهش هزینه‌های تولید، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، ارتقای شفافیت اطلاعات، اطلاع‌رسانی درست و ساخت مسکن در مناطقی که پتانسیل رشد بالایی داشته و از نظر زیرساختی و زیربنایی وضعیت بهتری دارند، سایر راهکارهایی است که در شرایط رکود سنگین فعلی می‌تواند راهگشا باشد.

یوسفی بیان‌داشت: در این شرایط دولت باید به عنوان بازرس ورود کرده و هزینه‌های ساختمانی را کنترل کند، همچنین با صنعتی ‌سازی و مسکن‌سازی (نه خوابگاه سازی) به کمک بشتابد.

وی یادآور شد: در شرایط فعلی، فقط شاهد اجرای پروژه‌هایی هستیم که انبوه‌سازان در قبال آنها تعهد داشته یا در قالب مشارکت است و در صورت عدم اجرا، جرایم سنگینی دارد؛ لذا مجبور به اتمام آنها هستند. همچنین شاهد تداوم اجرای انبوه‌سازی پروژه‌های نهضت ملی مسکن هستیم که با استفاده از تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان اجرایی می‌شود.

این مقام صنفی اضافه‌کرد: امروز کمتر شاهد این هستیم که فعالان این حوزه سرمایه‌شان را در بخش مسکن آورده و به ساخت و ساز بپردازند و پروژه‌های جدیدی در این زمینه تعریف نشده است.

وی تصریح‌کرد: در شرایط فعلی همه فعالان بازار مسکن به نوعی منتظرند تا از این تلاطم عبور کرده و آرامش نسبی حاکم شود. زیرا با وضعیت رکود فعلی، افزایش ۴۰ تا ۵۰ درصدی هزینه‌ها و رشد منفی قیمت ساختمان، سرمایه‌گذاری‌های جدید در این حوزه فاقد توجیه است.

بازار مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری نیازمند سیاستگذاری شفاف به ویژه برای بازگرداندن اعتماد سرمایه‌گذاران به این بازار است. کارشناسان معتقدند چنانچه به هر دلیل این اعتماد از دست‌رفته احیا نشود، منجر به فاصله گرفتن سرمایه‌گذاران از این بازار خواهد شد؛ امری که جز به معنای بیشتر شدن رکود ساخت‌وساز و تشدید کاهش عرضه در سنوات آتی نخواهد بود.

منبع:ایرنا