معامله دو سر برد

هر برگه اوراق ضریبی از متر است و مشخص می‌شود که واحد پایه فرضاً یک متر به چه قیمتی در زمان انتشار اوراق به فرد انتقال پیدا می‌کند و ضریب هر طبقه به هر شکلی که هست در امیدنامه تصریح می‌شود و سازنده به نوعی پیش فروش را در قالب اوراق و بورس کالا به فروش می‌رساند و در انتهای پروژه و در زمانی که در امیدنامه تصریح شده است فرد دارنده برگه، با ارائه برگه سهام و همان ضرایب قید شده در امیدنامه می‌تواند آنها را تحویل فروشنده داده و فروشنده بر اساس قواعدی که دستورالعمل‌هایش مشخص است واحد را تحویل بدهد.

افرادی که موفق نشوند برگه‌های کافی را برای تحویل یک واحد تهیه کنند، می‌توانند برگه‌های خود را روی تابلو بورس کالا با قیمت تعادلی به فروش برسانند و افرادی که تعداد برگه‌های کمی دارند و تمایل به تکمیل آن و دریافت مسکن دارند با خرید آن‌ها، برگه‌ها را تکمیل کرده و واحد را تحویل می‌گیرند. بنابراین هر فرد با داشتن برگه‌ای که معادل مثلا یک متر یا ضریبی از آن است بر اساس قیمت کارشناسان رسمی ارزش روز دارایی را مالک شده و در ابعاد کوچک‌تر مثلا ۱۰۰ هزار تومانی می‌تواند در قیمت ملک شریک شود. با توجه به قیمت‌های فعلی که مثلا هر متر ممکن است ۵۰ میلیون تومان باشد برای معامله‌پذیر کردن آن ممکن است هر ۱ دهم متر را ارزش‌گذاری کنند تا سهامداران خرد هم بتوانند مثلا با ۵۰۰ هزار تومان یا ۵ میلیون تومان سهامدار شوند.
طی این دوره افراد می‌توانند سهام جمع آوری کنند مثلا ممکن است فردی در دوره اول معادل ۵۰ متر برگه تهیه کرده باشد و تعدادی اوراق کم داشته باشد، شخص می‌تواند طی دوره که تا انتهای پروژه ادامه دارد باقی برگه‌های سهام را به حدی برساند که معادل واحد مسکونی باشد. یکی از اصلی‌ترین موارد افشا شده در امیدنامه، جداول مربوط به ضرایب واحدهای ساختمانی براساس ویژگی‌های هر واحد طبق نظر گروه کارشناسی است (معیارهای مانند طبقه، متراژ، جهت جغرافیایی و...).
سازنده‌ به صورت مقطعی می‌تواند فروش اوراق داشته باشد یعنی به طور کلی از یک پروژه ۳۰ هزار مترمربعی ابتدا ۷ هزار سپس ۵ و بعد ۲ هزار متر مربع به فروش برساند که به مقدار نیاز تأمین مالی صورت ‌گیرد و این باعث می‌شود تا تورم ساختمان مدیریت شود یعنی در نقطه‌ای فروش انجام نشود که با افزایش قیمت دچار زیان شود.
چون اوراق سلف است و معمولا سریع‌تر از سایر اوراق بدهی به انتشار می‌رسد می‌توان طی چند مرحله بر حسب نیاز انتشار اوراق صورت گیرد. افزایش قیمت برگه را هم قیمت بازار و هم کارشناسان رسمی تأمین سرمایه افشا می‌کنند ضمن اینکه می‌توان هر لحظه به محل پروژه مراجعه کرد و قیمت روز را از بنگاه‌ها به دست آورد. برخلاف اوراق سلف موجود سقف و کف هم ندارد و اوراق سلف واقعی است. عملا یک نوع پیش ‌فروش مقطعی است که هم تأمین کنند از آن راضی است و هم خریدار یا سرمایه‌گذار که می‌توانند متناسب با توان مالی خریداری کنند.

• سید محمدرضا حبیب‌زاده - معاون تأمین مالی تأمین سرمایه بانک مسکن
• شماره ۵۰۵ هفته نامه اطلاعات بورس