به گزارش صدای بورس به زودی فروش متری مسکن در بورس کالا آغاز می شود؛ طرحی که بر اساس آن قرار است صاحبان سرمایه خرد با خرید سهمهایی از یک واحد آپارتمان با خصوصیات خاص، مالک همان میزان مسکن باشند تا به این ترتیب هم سرمایههای خرد جامعه به سمت تولید هدایت شوند و هم نگرانی از کاهش ارزش پول برای این افراد از بین برود و ضمنا افرادی که شاید هیچگاه امیدی به صاحبخانه شدن ندارند به آرزوی خود دست یابند.
مهدی هدایت، رئیس سازمان نوسازی شهر تهران در این رابطه میگوید: قیمت هر مترمربع مسکن در فروش متری اواخر آبان مشخص میشود و بیشتر در مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۹ تهران خواهد بود. به نظر میرسد فعلا این طرح به صورت آزمایشی اجرا میشود و در صورتی که موفق عمل کند قابل تعمیم به سایر نقاط کلانشهرها و شهرستانها باشد، اما آیا اجرای آن به همان سادگی است که به نظر میرسد؟
چند نگرانی عمده در این مسیر وجود دارد که پیش از اجرای این طرح قابل ذکر است؛
نخست آن که این طرح سابقه اجرا در کشور و یا بورسهای کالایی دنیا ندارد و این مساله ابهامات زیادی را برای عموم ایجاد میکند. البته خرید چند دانگ از یک ملک مسکونی یا تجاری همیشه مرسوم بوده، اما خریدار در بیشتر اوقات و شاید همه اوقات شرکای خود را میشناسد و این در حالی است که در وضعیت کنونی اشخاص هیچ آگاهی به موقعیت ملک و یا شرکا ندارند.
بیشتر بخوانید: طرح پیشفروش متری مسکن؛ خوب، بد زشت!/طرحی متقلبانه؟
طبیعتا برای آنان که با ابزارهای معاملاتی مدرن آشنا هستند، این دلیل چندان ملموس نیست، اما چند درصد از جامعه با این ابزار آشنایی دارند؟ به خصوص آن که در شرایط فعلی که بورس با آن روبهروست، آیا سرمایهگذاران اعتماد میکنند سرمایههای خود را در این بازار سرمایهگذاری کنند؟
نکته دیگر آن که مسکن در شرایط کنونی به یک نیاز مصرفی جدی برای بخش زیادی از جامعه و کالای سرمایهای برای بخش دیگر تبدیل شده است. همین به معنای وجود یک شکاف جدی در تقاضای مسکن در کشور است، چراکه تقاضای سرمایهگذاری احتمالا تعیین قیمت را در دست بگیرد و این در حالی است که تقاضای سفتهبازی نیز دور از ذهن نیست.
علاوه بر این قیمت مسکن در ایران از نوسانات متعدد و چندجانبهای تاثیر میپذیرد. این رشد قیمت تحت تاثیر تورم، قیمت مصالح، بهای ارز و به طور عمده عملکرد بازیگران بازار است. از مشاوران املاک گرفته که بعضا در نقش دلالان ظاهر میشوند و قیمتهای منطقهای و کلان را افزایش میدهند تا چرخش مالی دلالان در این بازار و خرید و فروشهای صوری و دست به دست شدن املاک همگی تعیینکننده قیمت در بازار ملک هستند. سوالی که مطرح میشود، آن است که فروش متری مسکن آیا قادر است این مولفههای کنترل ناپذیر را در بازار مسکن کنترل کند یا برعکس قرار است این ابزار در اختیار آن گروه قرار گیرد؟
موضوع دیگر آن است که تا چه میزان، این ابزار از حوزه معامله کاغذی دور و به معامله فیزیکی نزدیک خواهد شد؟ طبیعتا معاملات ثانویه روی این ابزار به توسعه بازار آن منتهی میشود. در چنین شرایطی تا چه میزان ممکن است از اصل موضوع که خانهدار شدن طبقات فرودست و ضعیف جامعه است، فاصله بگیرد. به عنوان مثال، تسهیلات اوراق مسکن که در بورس با نام «تسه» معامله میشود، قرار بود ابزاری برای تامین مالی خرید و تعمیر مسکن باشد اما در برهههایی، خود به بخش مهمی از هزینههای خرید مسکن تبدیل شد، زیرا سفتهبازی روی این اوراق آن را به ابزاری گرانقیمت و با بهره بالا تبدیل کرد.
سوال آخر این که این روش چه اثری بر بازار مسکن و به خصوص اجاره دارد؟ به نظر نمیرسد این ابزار کمکی به موضوع اجاره و کنترل رشد اجاره بها داشته باشد.
با تمام این ابهامات اما بورس کالا طبیعتا شفافتر از هر بازار دیگر است و مبدا و مقصد گردش مالی خرید و فروش ملک در این بازار مشخص است. به علاوه در این ابزار خرید و فروش میزان سهم هر کس از هر ملکی آسانتر و به عبارتی نقدشوندگی در آن بالاتر است. این در حالی است که قیمت نیز عادلانه و بر اساس عرضه و تقاضا در بازار تعیین میشود و همه این موارد در کنار اعتبار بالای اسناد و مدارک و تضمین ۱۰۰ درصدی ملک و سرمایهگذاری باعث میشوند خرید متری ملک از بورس کالا اهمیت پیدا کند.
در پایان باید گفت، قطعا این روش نخواهد توانست معضل مسکن را در کشور برطرف کند، اما هدایت سرمایههای خرد به سمت بخش مسکن انتظاری است که تا حدی از آن میرود به شرطی که گرفتار دلالی و سفتهبازیهای بعدی نشود. تهدیدهایی در این مسیر وجود دارد که ناگزیر از آن هستیم، اما در شرایط فعلی به عنوان یک فرصت سرمایهگذاری ارزش آن را دارد که به سبد سرمایهگذاری کشور اضافه شود.
- حمزه بهادیوند چگینی - روزنامه نگار
- منبع: هفته نامه اطلاعات بورس شماره ۴۶۴
نظر شما