به گزارش ماهنامه بازار وسرمایه،به تازگی کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن با ارائه یک پیشنهاد سه وجهی به دولت و سیاست‌گذار پولی،مدل اصلاحی وام خرید مسکن را در قالب رفع سه نقص عمده از تسهیلات فعلی خرید مسکن طراحی کرده‌اند که در صورت تصویب،نسخه تازه‌ای در حوزه تأمین مالی مسکن از طریق تسهیلات ارزان قیمت بانکی تهیه و عملیاتی خواهد شد.
درحالیکه طی چهار سال گذشته همزمان با تصویب افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در چهار مرحله هم اکنون متقاضیان خانه اولی و سایر متقاضیان خرید واحدهای مسکونی به سبد متنوعی از تسهیلات دسترسی پیدا کرده‌اند با این حال کارشناسان وصاحبنظران و همچنین فعالان بازار مسکن معتقدند تسهیلات فعلی خرید مسکن به واسطه وجود برخی نارسایی‌ها،همچنان پاسخگوی نیاز همه متقاضیان مصرفی در بازار مسکن نیست و لازم است متناسب با تغییر شرایط در بازار مسکن، نوسانات جزیی قیمت در آستانه شروع دوره رونق معاملات و به خصوص سطح فعلی قدرت خرید خانوارها و بنیه مالی آنها برای پرداخت اقساط ماهانه، مدل کاملتر و بی نقص تری در مقایسه با نسخه فعلی پرداخت وام با شرایط کنونی، طراحی و عملیاتی شود.
آنطور که شواهد بازار مسکن و همچنین یافته‌های کارشناسی نشان می‌دهد در حال حاضر طیف وسیعی از متقاضیان مصرفی مسکن با سطوح درآمدی متوسط رو به پایین به دلیل ناتوانی در پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات خرید مسکن قادر به دریافت این تسهیلات نیستند؛ این درحالی است که در شرایط فعلی حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی ساخته شده طی سال‌های اخیر به علت فقدان مشتری مناسب در بازار ناشی از نارسایی مالی متقاضیان، به فروش نرفته و همین امر منجر به بروز تنگنای مالی برای سازندگان مسکن شده است.
این در حالی است که مطابق با برآوردهای طرح جامع مسکن تا سال 1405، ساخت و تأمین سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی مصرفی برای پاسخ به تقاضاهای انباشته شده از سال‌های قبل و همچنین پاسخگویی به نیاز مسکن ناشی از ایجاد خانوارهای جدید یکی از موضوعات اجتناب ناپذیر در حوزه سیاست‌گذاری مسکن محسوب می‌شود.
موضوع بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری از دیگر مسایلی است که طی سال‌های اخیر اگرچه مصوبات و قوانینی در ارتباط با نحوه نوسازی،روش و میزان پرداخت تسهیلات و... در این بافت‌ها به تصویب رسید و مورد توجه قرار گرفت اما عملا هیچ کدام از برنامه‌های قبلی تاکنون موفقیت آمیز نبوده است.
اولویت ساخت و تأمین مسکن برای خانه اولی‌ها،زوج‌های جوان،اقشار آسیب پذیر همچون زنان سرپرست خانوار و ساکنان بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیر رسمی، در کنار موفقیت آمیز نبون اقدامات قبلی، فضای کارشناسی بازار مسکن را هم اکنون به این جمع بندی رسانده است که لازم است با تهیه یک مدل اصلاحی در قالب تسهیل شرایط دریافت وام از صندوق‌های پس انداز،«خانه دار شدن متقاضیان مصرفی خرید مسکن» و «نوسازی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیر رسمی» از یک مسیر واحد طی شود.
حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به جزییات طرح جدید پیشنهادی به منظور دستیابی به این هدف می‌گوید: اولین ویژگی طرح پیشنهادی«کاهش مجدد نرخ سود تسهیلات پرداختی به متقاضیان» در این مدل است؛پیشنهاد شده است نرخ 9 درصدی کنونی سود تسهیلات یکم مسکن(تسهیلات مختص خانه اولی‌ها) به 7 درصد کاهش پیدا کند؛ ویژگی دوم،«کاهش دوره سپرده‌گذاری متقاضیان دریافت وام از یکسال سپرده‌گذاری در صندوق یکم به 10 ماه» است که با کوتاهتر شدن زمان انتظار برای دریافت وام عملا سرعت پرداخت تسهیلات و خرید مسکن نیز افزایش می‌یابد و متقاضیان در زمان کوتاه تری می‌توانند خانه دار شوند.
از سوی دیگر«افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات از 12 به 20 سال» از دیگر پیشنهادهای مطرح شده به دولت و سیایت‌گذار پولی است که در صورت تصویب نهایی با «کاهش رقم اقساط ماهانه» امکان دسترسی به تسهیلات ارزان قیمت خرید مسکن را برای طیف گسترده تری از متقاضیان فراهم می‌کند. وی معتقد است می‌توان در عین حال، تمام یا بخشی از این تسهیلات را در قالب مدل جدید تنها برای خرید مسکن در «بافت‌های فرسوده» اختصاص داد؛به گونه‌ای که ضمن توانمندشدن اقشار و گروه‌های مختلف برای خرید مسکن مصرفی،فرآیند نوسازی در بافت‌های فرسوده نیز به واسطه ایجاد «تقاضا» برای خرید مسکن در این بافت‌ها تقویت شود.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز با تایید این موضوع که شرایط فعلی دریافت تسهیلات مسکن اگرچه تاکنون نقش موثری در خروج بازار مسکن از رکود وپاسخ به تقاضای مصرفی در بازار مسکن داشته است، معتقد است اجرای الگوی جدید تسهیلات مسکن در قالب صندوق‌های وام و پس انداز نیاز به برنامه‌ریزی دقیق دارد.
علی چگنی می‌گوید: مهمترین موضوع در ارتباط با این امر«نحوه تأمین منابع مالی برای شارژ صندوق (منابع کمکی علاوه بر سپرده‌گذاری متقاضیان)» و فراهم شدن امکان پرداخت تسهیلات بهتر و اثربخش‌تر به متقاضیان است؛ به این معنا که علاوه بر سپرده متقاضیان از چه منابعی می‌توان نقدینگی لازم برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان فراهم کرد؟
وی با بیان اینکه تاکنون چند راه حل برای تجهیز منابع تسهیلات جدید مورد ارزیابی قرار گرفته است، معتقد است: انتشار اوراق رهنی برای تبدیل مطالبات قبلی بانک مسکن به منابع نقدی و همچنین بهره مندی از بخشی از منابع صندوق توسعه ملی نسبت به سایر راهکارهای تجهیز منابع، عملی‌تر و سهل الوصول‌تر به نظر می‌رسد؛ هر چند پیشنهادات دیگری همچون استفاده از منابع برگشتی مسکن مهر به بانک مسکن، انتشار اوراق رهنی و تخصیص منابع از محل بودجه عمومی سالانه هم مطرح و مورد بررسی قرار دارد که هم اکنون در دولت و وزارت راه و شهرسازی در دست بررسی کارشناسی قرار دارد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد مدل جدید وام خرید مسکن هم اکنون در مراحل نهایی بررسی در دولت به سر می‌برد.
ماهنامه بازار و سرمایه - اقتصاد کلان
نظر شما