واگرایی قیمت و NAV؛ زنگ خطر در صندوق‌های املاک و مستغلات

به گزارش صدای بورس بازار صندوق‌های املاک و مستغلات که به عنوان ابزاری برای ورود غیرمستقیم سرمایه‌های خرد به بازار مسکن و دارایی‌های فیزیکی شناخته می‌شود، در روزهای اخیر با چالش‌های ساختاری و نوسانات قابل‌توجهی در بازدهی روبه‌رو بوده است. بررسی داده‌های معاملاتی نشان می‌دهد که اگرچه بازدهی کوتاه‌مدت هفتگی در اکثر نمادها مثبت بوده، اما در بطن این عملکرد، نشانه‌هایی از واگرایی معنادار بین «بازدهی بازار» و «تغییرات خالص ارزش دارایی‌ها (NAV)» مشاهده می‌شود که زنگ خطری برای سرمایه‌گذاران است.

یکی از نکات کلیدی در معاملات روزهای اخیر، تداوم فشار فروش و خروج پول از این صندوق‌هاست. نمادهایی مانند «ارزش مسکن» و «کاخ» با ثبت خروج پول سنگین به ترتیب ۲.۶ و ۱۲.۶ میلیارد تومانی، نشان دادند که در قیمت‌های فعلی، خریداران چندانی برای جذب عرضه‌ها وجود ندارد. نکته تأمل‌برانگیز در این میان، فاصله قیمت بازاری با ارزش ذاتی این صندوق‌هاست. در حالی که بازدهی هفتگی این نمادها به ظاهر مثبت (حدود ۳ تا ۷ درصد) بوده، اما زمانی که تغییرات NAV را بررسی می‌کنیم، با سکون یا حتی افت ارزش دارایی‌ها مواجه می‌شویم. به عنوان مثال، در نماد «کلید»، بازدهی هفتگی نزدیک به ۸ درصد گزارش شده، در حالی که NAV در همین بازه تنها ۱.۵ درصد تغییر داشته است؛ این موضوع نشان می‌دهد رشد قیمت نه ناشی از افزایش ارزش دارایی‌های ملکیِ تحت مدیریت صندوق، بلکه ناشی از نوسانات هیجانی و صف‌نشینی‌های کوتاه‌مدت بوده است.

در میان نمادها، «دانیک» یکی از خبرسازترین عملکردها را داشته است. افت ۲۷.۹ درصدی NAV در بازه ماهانه در کنار خروج پول، تصویری از بی‌ثباتی در سبد دارایی‌های این صندوق ارائه می‌دهد. این در حالی است که «کلید» با رشد ۵۱.۷ درصدی NAV در بازه ماهانه، عملاً یکی از موفق‌ترین عملکردها را در مدیریت دارایی‌های پایه داشته، اما همچنان با خروج پول ۱.۱ میلیارد تومانی مواجه شده است که نشان‌دهنده نبودِ نقدشوندگی کافی یا بی‌اعتمادی سهامداران به تحقق سود در قیمت‌های فعلی است.

بررسی بازدهی‌های میان‌مدت و بلندمدت، تفاوت ماهوی استراتژی‌های این صندوق‌ها را آشکار می‌کند. نماد «ارزش مسکن» با بازدهی دوساله ۱۰۵ درصدی، یکی از گزینه‌هایی است که توانسته تا حد زیادی بازدهی منطبق با تورم عمومی را برای سهامداران خود حفظ کند. در مقابل، نمادهایی که به تازگی وارد چرخه معاملات شده‌اند یا تنوع دارایی پایینی دارند، در نوسانات شدید بازار سهام، رفتاری شبیه به سهام‌های عادی از خود نشان می‌دهند و همبستگی‌شان با شاخص کل بیش از همبستگی با بازار مسکن است.

نکته قابل تأمل دیگر برای فعالان بازار، قدرت خرید پایین در اکثر نمادهاست. برای مثال، «ارزش مسکن» با قدرت خرید منفی ۱.۰۶ و «کلید» با قدرت خرید منفی ۲.۶۷، نشان می‌دهند که فشار فروشندگانِ حقیقی بر خریداران می‌چربد. حتی در نماد «امین شهر» که با وجود خروج ۵ میلیارد تومانی پول حقیقی، قدرت خرید مثبتی ثبت کرده، حجم معاملات اندک نشان می‌دهد که بازار در حالت انتظار به سر می‌برد.

در نهایت، وضعیت کنونی صندوق‌های املاک و مستغلات در بورس حکایت از یک بازار دوگانه دارد. از یک سو، صندوق‌هایی با NAVهای رو به رشد و بنیادی قوی (مانند کلید) قرار دارند که به دلیل عدم نقدشوندگی یا عدم معرفی مناسب به بازار، با استقبال سرد مواجه شده‌اند و از سوی دیگر، صندوق‌هایی با عملکرد ضعیفِ دارایی که تنها به واسطه هیجانات معاملاتی، نوسانات قیمتی مثبت را تجربه می‌کنند. برای سرمایه‌گذاران این حوزه، پیشنهاد می‌شود به جای تمرکز بر بازدهی‌های هفتگی، نگاهی دقیق‌تر به «درصد تغییرات NAV» داشته باشند؛ چرا که در بلندمدت، قیمت بازار همواره به سمت ارزش ذاتی (NAV) میل خواهد کرد و هرگونه فاصله معنادار میان این دو، در نهایت با اصلاح قیمت یا زیان سرمایه‌گذار همراه خواهد بود.