در اقتصاد ایران، رفتار بازار مسکن با سایر بازارهای دارایی تفاوت معناداری دارد و همین تفاوت، رابطه آن را با بازارهایی همچون ارز، طلا و بازار سرمایه پیچیدهتر میکند. برخلاف بازارهایی که واکنش سریع و لحظهای به شوکهای تورمی و انتظارات اقتصادی نشان میدهند، بازار مسکن معمولاً با تأخیر و بهصورت پلکانی حرکت میکند؛ الگویی که از آن بهعنوان «مدل جی» یاد میشود.
بررسی چرخههای تاریخی بازار مسکن نشان میدهد که در بسیاری از مقاطع، این بازار وارد دورههای رکود فرسایشی میشود؛ رکودهایی که عمدتاً با کاهش حجم معاملات و توقف رشد قیمت همراهاند، نه افت اسمی قیمتها. قیمت مسکن بهدلیل چسبندگی بالا، معمولاً در برابر کاهش اسمی مقاومت میکند و تعدیل آن بیشتر از مسیر تورم عمومی و کاهش ارزش واقعی دارایی رخ میدهد. به بیان دیگر، تخلیه حباب مسکن غالباً از طریق گذر زمان و فرسایش قیمتی اتفاق میافتد، نه از مسیر کاهش مستقیم قیمتها.
این ویژگی باعث میشود بازار مسکن در دورههای رکود، از سایر بازارهای دارایی عقب بماند. در چنین شرایطی، بازارهای موازی از جمله بازار سرمایه، ارز و طلا نقش جبران تورم را ایفا میکنند. در سالهای اخیر، توسعه ابزارهای مالی در بازار سرمایه از جمله صندوقهای سرمایهگذاری سهامی، صندوقهای اهرمی، صندوقهای طلا و نقره و سایر ابزارهای مبتنی بر کالا موجب افزایش سرعت معاملات، کاهش هزینههای نقلوانتقال و بهبود نقدشوندگی شده است. این ابزارها بهعنوان نیازهای فرعی سرمایهگذاری در مقابل مسکن عمل میکنند و بهویژه در دورههای جهش تورمی، امکان واکنش سریعتر سرمایهها را فراهم میسازند.
از این منظر، بازار مسکن یکی از دیرواکنشترین بازارها در چرخههای تورمی به شمار میرود. فرآیند انجام معاملات ملکی زمانبر است و در بسیاری موارد، نهایی شدن یک معامله چند هفته به طول میانجامد. همین عامل باعث میشود سرمایهها در مقاطع پرریسک و تورمی، ترجیح دهند به سمت ابزارهای مالی با نقدشوندگی بالاتر در بازار سرمایه حرکت کنند.
رابطه انتقال سرمایه میان بازار سرمایه و بازار مسکن، رابطهای خطی و قطعی نیست. در بسیاری از دورهها، ابتدا بازار سرمایه در واکنش به انتظارات تورمی و جریان نقدینگی رشد میکند و پس از فروکشکردن هیجانات یا افزایش ریسکهای سیستماتیک و سیاسی، بخشی از سرمایهها به سمت داراییهای فیزیکی از جمله مسکن منتقل میشود. تجربه سال ۱۳۹۹ نمونهای روشن از این الگوست؛ دورهای که تشدید ریسکهای سیاسی، انتخابات آمریکا، ابهامات مربوط به برجام و کاهش اعتماد به سیاستگذاریها، موجب خروج سریع سرمایه از بازار سرمایه و ورود آن به بازار مسکن شد.
این جابهجایی سرمایه به عواملی همچون سطح اعتماد به بازار سرمایه، چشمانداز سودآوری شرکتها، شدت ریسکهای سیستماتیک و جهتگیری سیاستهای اقتصادی و سیاسی وابسته است و مجموعه این عوامل مسیر سرمایهگذاری را شکل میدهد.
درخصوص اثر رونق یا رکود بازار مسکن بر صنایع بورسی، تجربه نشان میدهد در دورههای رونق بازار سرمایه، اغلب صنایع بورسی مورد توجه قرار میگیرند. حتی صنایعی مانند سیمان و فولاد که ممکن است بهواسطه رکود ساختوساز با محدودیت تقاضا مواجه باشند، در جریان کلی معاملات بازار فعال میشوند. در جهشهای تورمی، جریان پول و مومنتوم بازار باعث میشود اغلب صنایع، فارغ از شرایط بنیادی کوتاهمدت، تحت تأثیر قرار گیرند.
در بازارهای سایتمحور، رونق مسکن اثر مستقیمتری بر صنایعی مانند سیمان، کاشی و سرامیک و کانیهای غیرفلزی دارد؛ اما در دورههای جهش تورمی، این اثرگذاری معمولاً محدودتر و کوتاهمدتتر است.
برای آینده بازار مسکن میتوان سه سناریو متصور بود: تداوم رکود ملایم، جهش قیمتی مقطعی و رونق محدود و کمهیجانتر نسبت به سایر بازارهای موازی. افزون بر متغیرهای پولی و تورمی، عواملی نظیر ناترازی انرژی، محدودیتهای زیستمحیطی و بحران آب و برق نیز بهتدریج بر بازار مسکن اثرگذار شدهاند. این ناترازیها موجب افزایش تمایل به مهاجرت به مناطق خوشآبوهوا شده و میتواند در صورت وقوع رونق یا جهش قیمتی، تمرکز تقاضا را به این مناطق سوق دهد؛ هرچند در حال حاضر وزن این عامل هنوز بالا نیست.
تداوم ریسکهای سیستماتیک و تورمی و مفروضات بودجه سال ۱۴۰۵، کاهش قدرت خرید را تشدید خواهد کرد. افزایش محدود حقوقها در برابر رشد قابلتوجه درآمدهای مالیاتی، افزایش مالیات بر ارزش افزوده و حذف ارز ترجیحی، همگی نشانههایی از یک بودجه تورمی هستند که در نهایت به افزایش سطح عمومی قیمتها و تضعیف قدرت خرید منجر میشوند.
با توجه به نیاز به سرمایه قابلتوجه برای خرید مسکن، در افق کوتاهمدت و میانمدت نمیتوان انتظار رشد معنادار و پایدار در این بازار داشت. جهش قیمتی زمانی محتمل خواهد بود که حجم معاملات افزایش یابد؛ در حالی که در شرایط فعلی، سطح معاملات مسکن همچنان پایین است. رونق پایدار بازار مسکن زمانی شکل میگیرد که ریسکهای بودجهای، ناترازی انرژی، چالشهای زیستمحیطی و ریسکهای سیستماتیک اقتصاد کاهش یابد.
بازار مسکن در اقتصاد ایران نه فرو میریزد و نه همپای تورم میدود؛ بلکه در رکودهایی فرسایشی متوقف میشود. در این میان، سرمایهها برای جبران تورم به بازارهای سریعواکنشتری مانند بورس، ارز و طلا کوچ میکنند. فهم این «رکود چسبنده» کلید درک رابطه پیچیده مسکن و بازار سرمایه در چرخههای تورمی است.
-
قاسم مالکی - کارشناس بازار سرمایه
- شماره ۶۲۲ هفته نامه اطلاعات بورس
نظر شما