بازار مسکن در ایران یک بازار اثرگذار بر چرخههای کلان اقتصادی است و به دلیل سهم بالای مسکن در تشکیل سرمایه ثابت، اشتغال، مصرف خانوار و زنجیره صنایع بالادستی و پاییندستی، تغییرات این بازار بهصورت مستقیم و غیرمستقیم بر بازار سرمایه اثرگذار است.
در افق میانمدت، مسیر بازار مسکن بیش از هر چیز تابع متغیرهایی چون تورم، نرخ بهره واقعی، قدرت خرید خانوار، سیاستهای اعتباری و وضعیت بودجه دولت است بنابراین بورس نیز متناسب با انتظارات تورمی و چشمانداز سودآوری صنایع مرتبط واکنش نشان میدهد.
چرخه مسکن معمولاً شامل چهار مرحله است: رکود، پیشرونق، رونق و اشباع. این چرخه با تأخیر زمانی بر بازار سرمایه اثر میگذارد. در آغاز رونق مسکن، صنایع وابسته زودتر در بورس واکنش نشان میدهند و در مراحل اشباع، جذابیت سرمایهگذاری کاهش یافته و منابع به سمت بازارهای موازی یا مالی بازمیگردد. بنابراین، انتظارات قیمتی در بورس اغلب جلوتر از بازار مسکن اتفاق می افتد.
بین قیمت مسکن و شاخص بورس رابطهای خطی و همزمان وجود ندارد، بلکه این رابطه تابع شرایط کلان اقتصادی است. در دورههایی که رشد بورس ناشی از افزایش بهرهوری و سودآوری واقعی شرکتهاست، لزوما رشد مسکن را به دنبال ندارد. اما در دورههایی که رشد بورس تورمی و مبتنی بر افزایش نرخ ارز و نقدینگی است، معمولاً افزایش قیمت مسکن نیز با وقفه رخ میدهد. به بیان دیگر، مسکن بیشتر ذخیره ارزش است و بورس بازار انتظارات.
در دورههای تورمی، رفتار سرمایهگذاران تابع سرعت بازدهی و ریسکپذیری است. معمولاً در فاز اول تورم، نقدینگی به سمت بورس حرکت میکند؛ زیرا نقدشوندگی بالاتر و امکان بازده سریعتری دارد. در فاز دوم، بخشی از سودهای شناساییشده از بورس به بازار مسکن منتقل میشود تا به دارایی فیزیکی و کمریسکتر تبدیل شود. بنابراین، مسیر غالب انتقال از بازار بورس به بازار مسکن است.
رونق در بازار مسکن بهطور مستقیم تقاضای سیمان، فولاد و سایر مصالح ساختمانی را افزایش میدهد. این موضوع منجر به رشد حجم فروش، بهبود حاشیه سود و افزایش جذابیت سهام این صنایع در بورس میشود. البته شرط اصلی اثرگذاری، رونق مبتنی بر ساختوساز است؛ نه فقط رشد قیمتی مسکن. جهش قیمتی بدون افزایش میزان ساخت و ساز، اثر معناداری بر این صنایع ندارد.
برای بازار مسکن میتوان این سه سناریو را در نظر گرفت:
رکود ملایم: معاملات پایین، رشد اسمی محدود همگام با تورم. در این حالت، بورس صنایع ساختمانی و مصالح، رشد قابلتوجهی نخواهد داشت و تمرکز بازار سرمایه بر صنایع دلاری و مالی باقی میماند.
جهش قیمتی: افزایش قیمت ناشی از تورم و انتظارات تورمی، اما بدون رشد تولید. این سناریو اثر کوتاهمدت روانی دارد و سودآوری پایدار برای صنایع بورسی ایجاد نمیکند.
رونق واقعی ساخت و ساز: مطلوبترین سناریو برای اقتصاد و بورس؛ که منجر به رشد پایدار صنایع سیمان، فولاد، بانکها و شرکتهای سرمایهگذاری میشود.
در واقع در شرایط فعلی، محتملترین سناریو برای بازار مسکن «رکود ملایم» است؛ مگر آنکه سیاستهای اعتباری، تأمین مالی و کاهش ریسکهای کلان، زمینه رونق واقعی ساختوساز را فراهم کند. بورس در این میان نقش بازار پیشنگر را ایفا میکند و میتواند زودتر از مسکن تغییر
مسیر دهد.
-
علی عسکری - مدیرعامل و نایب رئیس هیئت مدیره گروه مالی بانک مسکن
-
شماره ۶۲۲ هفته نامه اطلاعات بورس
نظر شما