زلـــزله  بازار را  لرزاند

پروانه اصلانی، کارشناس اقتصاد مسکن و معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی/ ترسيم چشم انداز بازار مسكن مستلزم بررسي نحوه تعامل متغيرهاي درون و برون بخشي بازار مسكن با يگديگر است. در شرايط كنوني علاوه بر متغيرهاي اقتصادي مرسوم تاثيرگذار، شرايط سياسي و طبيعي نيز كه حاوي پيامدهايي بر بازار مسكن كشور هستند، بايد در اين مقوله مورد نظر قرار گيرند.

تحولات بودجه ريزي، زلزله و برقراري فضاي عدم اطمينان نسبت به ادامه برجام، عواملي هستند كه علاوه بر متغيرهاي پيش‌نگر عرضه و تقاضاي مسكن، از جمله پروانه‌هاي ساختماني، نياز به مسكن، متغيرهاي بازار پول و سرمايه در سال جاري بر بازار مسكن اثرگذار خواهند بود.

روند تحولات پروانه‌هاي ساختماني در شهر تهران به‌عنوان متغير پيش‌نگر عرضه مسكن كه در 9 ماهه سال جاري رشد مثبت 4.9 نسبت به دوره مشابه سال قبل را نشان و حركت به سمت خروج از ركود را نويد مي‌داد، از آبان‌ماه دوباره روند نزولي آغاز كرده است. روند منفي تغييرات فصلي پاييز نسبت به تابستان( 13- %) نيز نزولي بودن اقبال سرمايه‌گذاران براي ورود به بخش مسكن را تصريح مي‌کند. نياز به مسكن با وجود رشد خانوارهاي تك نفره، ازدواج و تقاضاي انباشته و بدمسكني همچنان تقاضاي مصرفي مسكن را افزايش مي‌دهند. بنابراین درون بخش مسكن نيروهايي در راستاي افزايش قيمت مسكن وجود دارند.

بررسي رفتار همه بازارهاي دارايي در سال جاري، نشان‌دهنده افت ‌و خيزهاي قيمتي است. شاخص بورس در آذرماه نسبت به آبان‌ماه رشد قابل ملاحظه 7.6 درصدي را نشان داده است. مسكن بعد از بورس رشد 4 درصدي را درآذر ماه نشان داده كه در قياس با آبان ‌ماه با رشد 1.6 درصدي، حكايت از افزايش آن دارد. اين ميزان افزايش با رشد 20 درصدي تعداد مبايعات صورت گرفته در بازار مسكن تهران هماهنگي دارد. كاهش نرخ سود‌ سپرده‌هاي بانكي همانطور كه انتظار مي‌رفت بر جذابيت ساير دارايي‌ها افزود و بخشي از رشد قيمتي اتفاق افتاده در اين بازارها با آن قابل توجيه است.رشد تقاضا در بازار مسكن با وجود عدم پاسخگويي عرضه مسكن، توجيه‌كننده رشد قيمت مسكن است. واشكافي نحوه تغييرات قيمت مسكن در مناطق تهران مويد آن است كه بيشترين رشد قيمت مسكن در منطقه پنج با 22.6 درصد و كمترين ميزان رشد در منطقه يك با 4.4 درصد اتفاق افتاده است. همچنين بيشترين مبايعات مربوط به واحدهاي 60 تا70 متري با قيمت متوسط 30  تا  35 ميليون ريالي است. در واقع خانه‌هايي با حدود قيمتي 200 تا 250 ميليون توماني بيشترين سهم معاملات بازار مسكن تهران را به خود اختصاص داده‌اند.

با توجه به اقبال بالاي مردم براي استفاده از تسهيلات مناسب صندوق پس‌انداز مسكن يكم، تقاضاي مردم به سمت خريد واحدهايي كه سقف اين تسهيلات قابليت پوشش 65 تا 80 درصدي قيمت آنها را مي‌دهند، بيشتر شده و به نظر مي‌رسد كه اين روند الگوي تقاضا ادامه خواهد داشت زيرا با توجه به اينكه رشد چشمگيري در درآمد سرانه مردم پيش‌بيني نمي‌شود ( با توجه به رشد 6 درصد بودجه پيشنهادي و همبستگي بالاي آن با بودجه دولت)، قدرت خريد خانوارها در تأمین مسكن مصرفي بيش از اين نخواهد بود. با احتمال زياد قابل تاييد است كه نبود موجودي واحدهاي كوچك متراژتر در بازار مسكن، اين الگوي تقاضا را ديكته كرده است.

از سوي ديگر تحولات اخير در فضاي سياسي كشور به‌ويژه عدم اطمينان از پايبندي آمريكا نسبت به برجام كه هم‌اكنون نيز عامل موثر بر افزايش جذابيت ارز در قياس با مسكن و بورس است و رفتار نزولي ماه‌هاي اخير صدور پروانه‌هاي ساختماني را توجيه پذير مي‌كند، به همراه تداوم بروز زلزله در شهرهاي كشور و جدي شدن اين اتفاق براي شهر تهران كه ريسك سرمايه‌گذاري در مسكن را شدت مي‌بخشد، همچنين رشد منفي بودجه عمراني پيشنهادي به ميزان 15 درصد نسبت به قانون بودجه سال قبل كه فضاي ركودي را در كل اقتصاد و به تبع  در بخش مسكن گسترش خواهد داد، همگي محدوديت عرضه مسكن، تداوم تقاضاي صرفاً مصرفي مسكن، بنابراین افزايش قيمت مسكن به‌ويژه براي واحدهاي كوچك مقياس را محتمل مي‌سازد.

جذابيت ايجاد شده در بازار ارز مي‌تواند به‌عنوان مانع مهم خروج مسكن از ركود در كشور نقش بازي کند. كورسوي اميدي نسبت به تحقق برنامه نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده از طريق تزريق منابع ارزان‌قيمت براي مقابله با اين شرايط است كه آن‌هم در‌هاله‌اي از ابهام و در گرو تصويب تبصره 18 لايحه پيشنهادي بودجه قرار دارد.

 

  • ماهنامه بازار و سرمایه - مسکن
کد خبر 391999

نظر شما

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.
6 + 4 =