وضعیت فعلی و راهکارهای تقویت رونق بخش مســکن

علی قائدی، معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی/ بخش مسکن کشور به خصوص در دهه‌های اخیر به دلیل وجود فضای نامناسب کسب و کار و مهیا بودن شرایط سوداگری در فضای اقتصادی کشور، همواره با دوره‌های رونق و رکود مواجه بوده است به طوری‌که در یک دوره دو تا سه ساله با ورود تقاضای سوداگرانه به همراه تقاضای مصرفی مسکن، حجم معاملات (خرید و فروش) و به تبع آن قیمت مسکن و سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن افزایش یافته و پس از آن بنا به دلایلی همچون حجم زیاد واحدهای مسکونی ساخت شده و همچنین کاهش قدرت خرید مردم ناشی از افزایش قیمت صورت پذیرفته در دوره رونق، بازار مسکن با ثبات قیمت، کاهش حجم معاملات و ساخت و ساز مواجه می‌شود.

این روندی بوده که در سال‌های اخیر همواره، تکرار شده ولی این روند رونق و رکود از سال 1386 تاکنون بنا به شرایط خاص اقتصادی این دوره و مداخله بی سابقه دولت در بخش مسکن در قالب طرح مسکن مهر، با شدت بیشتری روی داده است به طوری‌که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن طی سال‌های 1386 و 1387 با یک جهش و رشد بی سابقه (در مجموع حدود 70 درصد) مواجه شد و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن، در سطح جدید تا سال 1392 ادامه یافت.

 

 ولی از سال اواسط سال 1392 با وقوع رکود در کل اقتصاد کشور و به تبع آن کاهش عمومی قدرت خرید خانوارها و همچنین اشباع بازار ساخت و ساز مسکن، بازار معاملاتی و ساخت و ساز مسکن با رکود شدیدی مواجه شد. بررسی‌های آماری در این خصوص نشان می‌دهد که بیشترین حجم معاملات مسکن در شهر تهران در سال 1391 و بیشترین تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده و واحدهای مسکونی تکمیل شده در مناطق شهری کشور، متعلق به سال‌های 1391 و 1392 است بنابراین بسیار طبیعی بود پس از انجام این حجم از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های 1386 تا 1392، بخش مسکن با رکود شدیدتری نسبت به دوره‌های قبل مواجه شود.

با این وجود شواهد آماری شاخص‌های بخش مسکن پس از طی یک دوره نزولی، در سال 1395 با تثبیت مواجه و در سال 1396 نیز به تدریج از روند صعودی مطلوبی برخوردار شدند. به طوری‌که می‌توان گفت در شرایط فعلی بازار معاملاتی مسکن با رونق مواجه شده است و شاهد رشد 50 درصدی تعداد معاملات مسکن در شهر تهران، در آذرماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل هستیم و انتظار می‌رود به تدریج بازار ساخت و ساز نیز رونق یابد. کما اینکه تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران و همچنین مناطق شهری کشور، حدود 5 درصد افزایش یافته است.

نکته قابل توجه اینکه علت این رونق علاوه بر تکرار دوره‌های رونق و رکود تا حدودی ناشی از کاهش نرخ سود بانکی و همچنین تقویت قدرت خرید خانوار از طریق افزایش سقف تسهیلات خرید بانک مسکن و ورود منابع صندوق پس انداز مسکن یکم این بانک به بازار مسکن است.

گرچه به نظر می‌رسد این شرایط رونق، همچنان ادامه یابد ولی برای تقویت روند رونق بخش مسکن ضروری است نرخ سود بانکی در شرایط زمانی مناسب مجددا کاهش یابد زیرا نرخ بالای سود بانکی (نرخ سود سپرده‌های بانکی و تسهیلات)، هزینه فرصت و تأمین مالی خرید و ساخت مسکن را افزایش می‌دهد بنابراین کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند منجر به کاهش این هزینه‌ها شود و زمینه ایجاد رونق بخش مسکن را به خصوص در حوزه ساخت و ساز مسکن فراهم کند. راهکار دیگری که می‌تواند منجر به تقویت و تداوم رونق فعلی بخش مسکن شود نوسازی بافت‌های ناکارآمد و فرسوده شهری با ایجاد زمینه‌های مناسب مدیریتی و اجرایی و همچنین ارائه مشوق‌های مالی همچون ارائه تسهیلات ارزان قیمت برای نوسازی این بافت‌ها باشد. در شرایط فعلی به نظر می‌رسد یکی از راهکارهای دارای توجیه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی برای ارائه تسهیلات ارزان قیمت در این خصوص، استفاده از منابع صندوق توسعه ملی باشد زیرا بازسازی بافت‌های فرسوده علاوه بر تقویت رونق بخش مسکن می‌تواند منجر به کاهش تلفات انسانی و مالی در زمان وقوع بلایای طبیعی همچون زلزله و همچنین کاهش آسیب‌های اجتماعی و فرهنگی در این مناطق شود.

 البته بخش خصوصی و سازندگان مسکن نیز باید مدنظر داشته باشند که هرگونه ساخت و ساز جدید در بخش مسکن باید با لحاظ الگوی تقاضا و قدرت خرید خانوارهای متقاضی مسکن صورت پذیرد در غیر این‌صورت منابع مالی این سازندگان همانند سال‌های گذشته به دلیل نبود تقاضای موثر برای واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ متراژ، در بخش مسکن حبس می‌شود و سودآوری پروژه‌های مسکونی را کاهش می‌دهد.

 

  • ماهنامه بازار و سرمایه - مسکن
کد خبر 391996

نظر شما

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.
3 + 2 =