برخلاف آنچه تصور می‌شود به دلیل وجود برخی نارسایی‌ها، رونق در بازار مسکن در ادوار گذشته نه تنها منجر به بهبود شاخص‌های مهم از جمله شاخص دسترسی به مسکن برای اقشار و طبقات مختلف جامعه به ویژه گروه‌های کم درآمد و میان درآمد نشده است بلکه رونق، نتیجه کاملا برعکس داشته است. وی با مقایسه اقتصاد املاک و مستغلات در سال‌ها و دوره‌های اخیر به خصوص ادوار رونق بازار مسکن در برابر اقتصاد ملی و اقتصاد سایر بازارهای موازی، دلایل کارکرد نامطلوب رونق بازار مسکن و چشم‌انداز آتی رونق در این بازار را تشریح می‌کند. متن گفت‌وگوی ماهنامه بازار و سرمایه را با وی در ادامه بخوانید:
رونق در بازار مسکن همواره به عنوان یکی از عوامل محرک اقتصاد کلان کشور مورد توجه قرار گرفته است؛ به خصوص در سال‌های اخیر از رونق بازار مسکن به عنوان موتور پیشران اقتصادی یاد شده درحالی‌که برخی این نظریه را قبول ندارند؛ نظر شما در این باره چیست؟
نمی‌توان انکار کرد که بخش ساختمان و مستغلات بخشی است که ارتباطات پسین و پیشین اقتصادی با دیگر بخش‌های اقتصادی دارد و از این حیث در ارتباط با حجم و تعداد بسیار زیادی از صنایع قرار می‌گیرد؛ اما آنچه عملا در ادوار گذشته رونق در بازار مسکن در کل اقتصاد کشور مشاهده شده است آنکه اساسا هیچ همبستگی معناداری بین رونق و رشد «بخش ساختمان و مستغلات» با رشد «اقتصاد ملی» وجود ندارد؛ چراکه بررسی روندهای اقتصادی حاکم بر کشور نشان می‌دهد همواره سال‌های رونق بازار مسکن با «افول اقتصاد ملی» همراه بوده است؛ به طور مثال در سال‌هایی که بازار املاک و مستغلات از رشد قابل توجهی برخوردار شده است فاصله نرخ رشد در این بخش به طور معناداری با نرخ رشد تولید ناخالص داخلی قابل توجه بوده است یعنی نرخ رشد بخش ساختمان به عنوان مثال در سال 87 معادل 9 برابر بیشتر از تولید ناخالص داخلی بوده است. در واقع می‌توان گفت در همه سال‌های گذشته تاکنون اقتصاد ایران از نوعی حالت «عدم توازن» بین بخش‌های مبادله‌ای و غیرمبادله‌ای رنج برده است. عدم توازن بین بخش مبادله‌ای و غیرمبادله‌ای اقتصاد به معنی اختلاف و شکاف بین نرخ سود این بخش و سایر بخش‌های اقتصادی است؛ این شکاف موجود، ارتباط منفی بین بهره‌وری عوامل تولید در این بخش را موجب می‌شود. تفاوت بهره‌وری به ویژه در دوره‌های رونق صنعت ساختمان موجب انتقال منابع مالی سرمایه‌گذاری در میان مدت از بخش‌هایی مانند صنعت به بخش‌های مستغلاتی می‌شود. مطابق با تجربیات ادوار گذشته، در دوره بلندمدت سهم «ساختمان و مستغلات» از «کل سرمایه‌گذاری در اقتصاد» 56 درصد و سهم «فعالیت‌های کسب و کار» 44 درصد بوده است. براساس برآوردهای بانک مرکزی،56 درصد از کل موجودی سرمایه کشور را بخش ساختمان و مستغلات تشکیل می‌دهند که البته این سهم بدون محاسبه ارزش «زمین» است، بنابراین چنانچه ارزش زمین‌های به کار گرفته شده نیز منظور شود این سهم به 80 درصد می‌رسد یعنی تنها 20 درصد منابع پس‌اندازی جامعه به سایر بخش‌های مبادله‌ای وارد شده است.
این انتقال منابع چگونه منجر به بروز آثار سوء در سایر بخش‌های اقتصادی می‌شود وچه بخش‌هایی را به طور مستقیم تحت تأثیر قرار می‌دهد؟
افزایش قیمت در مستغلات و البته در سایر دارایی‌ها امکان افزایش بسیار بالای کسب «درآمدهای حاصل از دارایی» را در مقابل «درآمدهای حاصل از کار» فراهم کرده است؛ چنین فرآیندی در یک دوره زمانی می‌تواند منجر به «کاهش سهم‌بری نیروی کار از کل ارزش درآمد ایجاد شده در سطح جامعه» شود. از سوی دیگر «تمایل بخش مستغلات به رونق پایدار و کسب منفعت» از یکسو و «تمایل به کاهش سهم بری نیروی کار براساس پارادایم حاکم بر اقتصاد کلان»، بخش مسکن را به نقطه‌ای خواهد رساند که بازار با «نقصان شدید تقاضای موثر» مواجه شده و دچار «رکود اساسی» می‌شود؛ عملکرد بازار ساختمان و مستغلات با شکل‌گیری «حباب قیمتی» موجب «گرانی فضای کار» در سطح شهرها خواهد شد؛ از آنجا که فضای کار سهم قابل‌ملاحظه‌ای از هزینه تمام شده فعالیت‌های اقتصادی را به خود اختصاص می‌دهد بنابراین هر نوع افزایش قیمت در این بخش، به افزایش هزینه‌های تولید و سایر فعالیت‌های اقتصادی منجر می‌شود در حالی که افزایش قیمت مسکن در طول سالیان گذشته، موجب کاهش امکان دستیابی گروه‌های کم‌درآمد به مسکن در بازارهای رسمی شده است؛ در واقع بازار ساختمان و مستغلات به صورت مداوم از شرایط «رقابتی» به وضعیت «غیررقابتی» و تاحدی «انحصاری» حرکت کرده است.
از سوی دیگر افزایش قدرت سرمایه‌گذاران بخش مستغلات به عنوان یک گروه ذی نفع تأثیرگذار در همراهی با الگوی رفتاری خاص مدیریت شهری می‌تواند به وجود آورنده نوع خاصی از «رژیم‌های شهری» باشد؛ در این نوع خاص از رژیم شهری، مدیریت شهری با واگذاری فضاها و مشاعات عمومی شهری به فعالان بخش مستغلات در درجه اول نسبت به رونق فعالیتی این بخش و کسب منافع توسط فعالان آن اقدام کرده و سپس از قبل منافع حاصل از این اقدام با دریافت سهمی از این منافع، نسبت به تأمین مالی دستگاه مدیریت شهری، اقدام می‌کند در حالی‌که در شرایط ائتلاف گسترده بین سرمایه‌گذاران مستغلاتی و مدیریت شهری، بسیاری از فضاهای عمومی شهرها مورد تخریب و دست‌اندازی قرار می‌گیرند و فضاهای مشاعی از حالت عمومی خارج و تبدیل به فضاهای انتفاعی و خصوصی می‌شوند. این در حالی است که فقدان برنامه‌ریزی جهت منعطف کردن سیاست عرضه زمین و در نتیجه کمبود عرضه زمین در قیاس با تقاضاهای فزاینده ناشی از آن است که این موضوع عدم تعادل بخش‌های مبادله‌ای و غیرمبادله‌ای اقتصاد را رقم می‌زند.
در خصوص سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی چطور؟آیا افزایش حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی نمی‌تواند عامل بروز رونق اقتصادی در سایر بخش‌ها باشد؟
افزایش سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و مستغلات نیز از ضریب همبستگی بسیار کمی با سرمایه‌گذاری در کسب و کار و در مقابل از همبستگی بسیاری با تحولات قیمت نفت و درآمدهای نفتی برخوردار بوده است؛ بر این اساس دو منبع عمده ناپایداری در اقتصاد ایران را می‌توان در بخش «نفت» و بخش «ساختمان و مستغلات» جست و جو کرد.
در شرایط وجود ساختارهای مبتنی بر توزیع نابرابر و سهم بری نابرابر عوامل تولید، بخش مهمی از تقاضای ساختمان و مستغلات را «تقاضای سرمایه ای» تشکیل می‌دهد که درآمد حاصل از آن وابسته به «شدت کالایی شدن ساختمان و مستغلات و سطح تقاضای خانوارها و همچنین فعالان ساختمانی برای آن» است. آمارها نشان می‌دهد در بازه زمانی سال‌های 70 تا 94، نرخ رشد قیمت در کل اقتصاد ایران حدود 23 درصد، نرخ رشد قیمت در بخش صنعت 19 درصد و نرخ رشد قیمت در بخش ساختمان 24 درصد بوده است؛ همچنین نرخ رشد قیمت در بخش‌های مبادله‌ای اقتصاد در این بازه زمانی 18 درصد بوده است. روندهای مورد بررسی و تحلیل ادوار رونق مسکن و ساختمان حاکی از وجود همبستگی بسیار معنادار بین «رشد قیمت» و «حجم سرمایه‌گذاری» در بخش «ساختمان» است؛ بنابراین رونق مشابه با دوران گذشته بدون افزایش قیمت مسکن امکان‌پذیر نیست و این تصور که رونق بدون افزایش قیمت اتفاق بیفتد از اساس اشتباه است و تجربیات دوره‌های گذشته نیز این موضوع را اثبات می‌کند.
این درحالی است که روندهای بروز رونق در ادوار گذشته بازار مسکن اساسا تایید می‌کند که رونق ساخت و ساز تأثیری بر بهبود وضعیت نیروی کار ندارد. همچنین روند تحولات بخش ساختمان از سویی همواره با کاهش سهم بری نیروی کار همراه بوده است.ا ز سوی دیگر افزایش قیمت مسکن ناشی از بروز رونق نیز معنایی جز «افزایش فشار هزینه تأمین مسکن بر گروه‌های کم درآمد و متوسط شاغل» ندارد. در واقع «افزایش و تغییر قیمت مستغلات» به معنای «افزایش نابرابری در توزیع ثروت» است؛ مشابه این موضوع را در تمرکز بیشترین حجم از سرمایه‌های ملکی تنها در درصد محدودی از املاک و مستغلات در شهرها- املاک و ساختمان‌های لوکس و گرانبها- می‌توان مشاهده کرد. در چنین شرایطی همواره سهم گروه‌های متوسط یا با سطح درآمدی اندک از مسکن ملکی در جامعه کم شده و به همان میزان بر جمعیت اجاره‌نشین و نرخ اجاره‌نشینی در شهرها افزوده می‌شود. همان‌گونه که محاسبه روند ارتباط بین سهم نیروی کار از درآمد خانوار با نرخ مالکیت در سال‌های اخیر نشانگر روندی معکوس است.
پیامد چنین شرایطی چیست؟
در چنین شرایطی، بروز پدیده «ناکارآمدی در سازوکارهای بازار» بسیار طبیعی به نظر می‌رسد چرا که اصولا بخش مهمی از خانوارها، فاقد توان اقتصادی کافی برای ورود به بازار مسکن خواهند شد. این موضوع بروز پدیده «خانه‌های خالی» و همچنین رواج استفاده از «خانه‌های دوم» در میان اقشار «پردرآمد» را موجب می‌شود. در واقع از یک نظرگاه می‌توان فرایند گفته شده را از پیامدهای دو پدیده تلقی کرد؛ اولین پدیده «تشدید نابرابری اقتصادی و افزایش کفه ترازو به نفع سرمایه‌داری مستغلاتی» و دومین پدیده «حاکمیت پدیده کالایی شدن هر چه بیشتر مسکن و ساختمان» است.
در واقع رونق برخلاف آنچه تصور می‌شود همواره در کشور ما مفهومی متفاوت داشته است؛رونق بازار مسکن در ادوار گذشته با توجه به آنچه گفته شد از چه ویژگی‌های دیگری برخوردار بوده است؟
«افزایش شدید قیمت زمین و با شدت کمتر قیمت ساختمان» یکی از ویژگی‌های اساسی دوران رونق بازار مسکن، ساختمان و مستغلات در دهه‌های گذشته بوده است؛ همان گونه که گفته شد «کاهش توان پذیری خانوارها برای ورود به بازارها خصوصا بازار مسکن»، «کاهش سهم بری نیروی کار از درآمد ایجاد شده در کل اقتصاد»، «افزایش سهم زمین و کاهش سهم نیروی کار از درآمد ایجاد شده در مستغلات»و «افزایش نرخ سود سرمایه در مستغلات و کاهش نسبی نرخ سود سایر بخش‌های اقتصاد» از دیگر ویژگی‌های تجربه شده در دوران رونق بازار مسکن و مستغلات است. همچنین «مکش منابع مالی از سایر بخش‌ها به سمت بازار مستغلات» را می‌توان ویژگی دیگری عنوان کرد که با «حبس شدن بخش مهمی از منابع مالی به شکل ساختمان‌های بلا استفاده» همراه بوده است؛ « افزایش سهم مستغلات از هزینه واسطه‌ای سایر فعالیت‌های اقتصادی» و «کاهش قدرت بخش‌های اقتصادی در ایجاد فرصت‌های شغلی پایدار» از دیگر مشخصات دوره رونق بازار مسکن و ساختمان در ادوار گذشته است؛ بد نیست بدانید میزان ایجاد اشتغال در فاصله سال‌های 85 تا 90 که بازار مسکن و ساختمان از رونق خوبی برخوردار بوده است تقریبا معادل «صفر» است در حالی که در کنار کاهش سهم نیروی کار و افت حجم مالکیت مسکن در میان گروه‌های کم درآمد و میان درآمدها، «رشد پدیده خانه‌های خالی و خانه‌های دوم»، «افزایش حاشیه‌نشینی و بالا رفتن جمعیت در سکونت‌گاه‌های غیر رسمی» از پیامدهای پنهان رونق در بازار مسکن و مستغلات بوده است. مطابق با برآوردهای صورت گرفته، در سال 95، ارزش کل واحدهای مسکونی خالی از سکنه معادل 760 هزار میلیارد تومان بوده است که در مقایسه با میزان کل سرمایه‌گذاری سالانه کشور نشانگر وضعیت «عدم تعادل » در کل اقتصاد کشور است.
در بازار زمین تحت تأثیر این پدیده چه وضعیتی حاکم می‌شود؟
وجود نظام نامناسب مدیریت از یک طرف و وجود قدرت‌های انحصاری در بازار از طرف دیگر، امکان افزایش مستقل قیمت زمین و همچنین چسبندگی آن‌را در طول زمان فراهم کرده است؛ اگر فرایند تولید مسکن و ساختمان، نتیجه سه عامل کار، زمین و سرمایه تلقی شود آنگاه ارقام موجود نشان می‌دهد که سهم زمین از ارزش بازاری واحدهای مسکونی در سال‌های اخیر به طور متوسط 56 درصد، سهم نیروی کار 11 درصد و سرمایه 33 درصد بوده است؛ روندهای توزیعی بیانگر دو خصوصیت عملکردی است، «افزایش سهم بری زمین» و «کاهش سهم بری نیروی کار».آمارهای موجود نشان می‌دهد که در دوره 20 ساله اخیر، متوسط رشد قیمت زمین و مسکن به ترتیب 38 و 23 درصد بوده است؛ در حالی‌که نرخ تورم در این دوره 18 درصد بوده است؛ در این دوره قیمت زمین 111 برابر و قیمت مسکن 85 برابر شده است؛ تحولات یاد شده موجب افزایش سهم زمین از کل هزینه‌های تمام شده ساختمان شده است؛ این رقم به طور متوسط برای دهه 60، حدود 34 درصد، دهه 70 حدود 41 درصد و دهه 80 حدود 52 درصد بوده است. مقایسه ارزش اقتصادی زمین با ارقام منابع مالی که وارد فرایند سرمایه‌گذاری شده‌اند نشان می‌دهد که نسبت ارزش زمین ساختمان‌های شروع شده به کل سرمایه‌گذاری در سال 80 حدود 12 درصد بوده است؛ این نسبت در سال‌های 86 و 91 به ترتیب 35 و 39 درصد افزایش یافته که نشانگر جذب بیشتر منابع مالی به بازار زمین است.
بازار مسکن مطابق با بررسی‌های میدانی و آمارهای منتشر شده هم اکنون در ابتدای فاز رونق قرار گرفته است؛ در صورت ادامه شرایط قبلی در این بازار، بروز رونق در دوره فعلی می‌تواند همراه با چه پیامدهایی باشد؟
در صورت تکرار تجربیات اشتباه گذشته،«افزایش هزینه فعالیت‌های اقتصادی» یکی از پیامدهای رونق بازار مسکن در آینده نزدیک خواهد بود. با توجه به اینکه بخش ساختمان و مستغلات براساس جداول داده ستانده سال 89 به طور متوسط 30 درصد از مصرف واسطه‌ای بخش‌های مبادله‌ای را به خود اختصاص می‌دهد، افزایش قیمت بیشتر، در این بخش به معنی «افزایش هزینه تمام شده فعالیت بخش‌های مبادله‌ای اقتصاد» است. «کند شدن روند رشد اقتصادی»، «کالایی شدن هر چه بیشتر فضاهای شهری»، «قطبی شدن فضاهای و نقاط شهری»، «توزیع نابرابر فضایی و اجتماعی ثروت بین شهروندان» و «محروم شدن بخش مهمی از شهروندان از حضور در بازار مسکن ملکی» بخش دیگری از این پیامدها خواهد بود. همچنین از جمله پیامدهای ادامه روندها و تجربیات غلط گذشته می‌توان به «توسعه فعالیت‌های رانت جویانه در سطح اقتصاد شهر» و «محدود شدن امکان استقرار فعالیت‌های نوین اقتصادی» اشاره کرد.
برای آنکه رونق پیش رو در بازار املاک و مستغلات شرایط متفاوت و در عین حال بهتری را در مقایسه با ادوار گذشته رونق تجربه کند چه الزاماتی در این بازار باید عملیاتی شود؟
«تلاش برای کاهش حجم صادرات نفتی و جایگزینی با صادرات غیرنفتی در سیاست‌های کلان اقتصادی»، «مدیریت سطح نقدینگی و کنترل نحوه و حجم هزینه‌کرد درآمدهای نفتی در جامعه»، «تلاش برای واقعی سازی نرخ ارز»، «شفاف‌سازی فضای بازار مستغلات» و «واقعی‌سازی مالیات‌ها در بخش مسکن، املاک و مستغلات» برخی از این راهکارست؛ همچنین «تنظیم و تدوین یک سیاست ملی در حوزه مدیریت زمین به منظور تنظیم جریان عرضه زمین»، «پایان دادن به بازیگری نهادهای بخش عمومی به عنوان نهادهای بازاری و هدایت این بخش‌ها به حیطه تنظیم‌گری و حاکمیتی بازار» و در نهایت «رفع پراکندگی و اغتشاش از بازار زمین و تلاش در جهت ایجاد یک بازار یکپارچه در نظام مدیریت زمین و مسکن» از دیگر راهکارهای هدایت رونق بازار املاک و مستغلات به مسیر درست است.
- ماهنامه بازار و سرمایه - مسکن
نظر شما