بیشترین سرانه مسکن در اختیـار ۱۰  درصد بالایی جامعه

فریبرز رئیس دانا، کارشناس اقتصادی/ مسکن، به‌ویژه مسکن شهری در کشور ما با بحران رو به رو نیست، بلکه وضعیتی پرتعارض و اسفبار دارد. اگر به مرحله بحران برسد، به ‌این معنی است که در چنان وضعیتی قرار دارد که از شدت بد و نامساعد بودن، موجب تحولی می‌شود که می‌تواند قاعدتا اوضاع را بهبود بخشد و این بنا به تعریف ماهیت مفهوم بحران است.

 اما نکته دیگری هم وجود دارد و آن اینکه مسئولان و مدیران با سیاست‌ها و اقدامات اجرایی خود، مساله و آسیب را حل نمی‌کنند، بلکه معمولا بحران را به تعویق می‌اندازند. راه‌‌حل‌‌های آنها در پنهان‌کاری،  ایجاد فضا‌های بهبود و رونق موقتی و نیز سرنوشتی و گریزناپذیر نشان دادن شرایط است. اما بحث مهم دیگری هم وجود دارد و آن اینکه مقوله‌ای مانند مسکن جزو تمامیت اقتصاد کشور است. وقتی نارسایی، تنگنا و بحران متوجه بخش مسکن می‌شود، پیش از آن یا همراه با آن کار در جای دیگر یا در ساخت و بافت کلی اقتصاد خراب شده است؛ بنابراین بروز نتایج بحران موکول به بروز نتایج بحران در سیستم بزرگتر می‌شود که معمولا با دشواری بیشتر و احتمالا کمتر می‌توانند به دگرگونی همه‌ جانبه منجر شوند. مسکن در اقتصاد ایران بنا به نشانه‌هایی که بر می‌شمارم دچار تنگنا‌های اساسی و آزاردهنده است.

 

1- تولید مسکن نوسانی است و تحت تأثیر شرایط عمومی اقتصاد و نرخ‌های سود و بهره و رانت قرار می‌گیرد.

2- تولید مسکن گرچه انحصاری نیست، اما زیر سلطه سرمایه مالی و بورژوازی متوسط و بزرگ مستغلات، هم در بخش خصوصی و هم در بخش مؤسساتی، قرار دارد و پاسخگوی سود فوق عادی و نه نیاز بازار.

3- کمتر فعالیتی مانند مسکن در ایران ناموزون و ناموزونی‌ساز و به طور ریشه‌ای طبقاتی است. این ساختار طبقاتی ناموزون موجب محرومیت کمی و کیفی در بخش گسترده‌ای از جامعه و تجمع ثروت در بخش محدود، اما قدرتمندی شده است.

4- شکاف طبقاتی در این بخش هر سال فزون‌تر می‌شود. به این مثال توجه کنید: در حدود 12 سال پیش بهای مسکن نامرغوب، فقیرانه و 50 متر مربعی چیزی در حدود 25 میلیون تومان(از قرار مترمربعی 500 هزار تومان) بود. بهای مسکن بسیار مرغوب، پربها و 250 مترمربعی در حدود یک میلیارد تومان(از قرار مترمربعی چهار میلیون تومان) بود. بنابراین شکاف نسبی میان ندارها و داراها عبارت بود از و شکاف مطلق نیز برابر بود با  امروز بهای مسکن ندارها به حدود 100 میلیون تومان و بهای مسکن داراها به سه میلیارد تومان رسیده است. شکاف نسبی می‌شود   اما شکاف مطلق به 9/2 میلیارد می‌رسد. مسئولان می‌خواهند ندارها را به کاهش شکاف نسبی دلخوش کنند. از نظر آنها ساز و کار بازار به‌خوبی کار خودش را انجام می‌دهد؛ به شرط آنکه هیچ کاری به کارش نداشته باشید، اما واقعیت را نه نسبت‌ها که مطلق‌ها رقم می‌زنند. در مسکن مانند تقریبا همه بخش‌های دیگر، فقیران عقب مانده‌اند.

5- در واقعیت حتی شکاف نسبی نیز یاد شده است، اما باتوجه به شاخص قیمت‌های آشکارا و قاطعانه می‌توانیم بگوییم ندارها، ندارتر و داراها، داراتر شده‌اند.

6- این تمام داستان نیست. چنین وضعیت ناموزون در ابعاد ملی موجب گسترش محرومیت کمی و کیفی می‌شود. سرانه واحد مسکونی برای 80 درصد از مردم مرتب کم؛ در حالی که پنج تا 10 درصد بالایی از کمیت بیشتر برخوردار می‌شوند زیرا آنها برخلاف فرزندان ندارها، صاحب خانه می‌شوند. خانه‌های پایینی‌ها نامرغوب، واقع در محله‌های فاقد امکانات، ناامن و غیربهداشتی است و از این حیث مدام پس می‌روند. اما اعیان در آپارتمان‌هایی استثنایی‌ زندگی می‌کنند که نمونه‌اش تنها در متروپولیتن‌های اصلی جهان سرمایه‌داری پیشرفته ساخته می‌شود.

7- سالیان دراز است که اقتصاد ایران در زیر چنگال سیاست تعدیل ساختاری له می‌شود. نئولیبرال‌ها از یک سو و نئو‌محافظه‌کاران از دیگر سو، سیاست‌های نئولیبرالی و تعدیل ساختاری را که حاصل آن توانمندشدن "لایه‌های خودی" است، پیش می‌برند. دولت فعلی با افتخار خود را از امر مسکن کنار می‌کشد و هر نوع اجرای وظایف دولت ـ حتی بر حسب قانون اساسی ـ به زبان وزیر راه و شهرسازی سوسیالیستی ـ و بنابراین لابد نجس و قابل‌پرهیز ـ می‌داند. دولت محافظه‌کار پیشین که با سیاست مسکن مهر پای در راه تولید مسکن گذاشت برای تأمین منابع، بیشترین فشارهای تورمی را متحمل شد و خانه‌ها را در فضایی فاقد حداقل امکانات شهری، رفاهی، ایمنی و انسانی بنا کرد و پیمانکاری آنان را به خودی‌ها واگذاشت. دولت فعلی در تبری از آن حتی نگاه از به مساله مسکن(نمی‌گویم بحران) طفره می‌رود.

8- طرح‌های جامع، به‌‌ویژه طرح جامع مسکن، ناکارآمد، بی‌ثمر و صوری‌اند. این طرح جامع مسکن شده است فضایی برای شماری تکنوکرات بی‌فایده و وقت تلف‌کن که هیچ اندیشه و تدبیر نویی هم به خود راه نمی‌دهند و صرفا از قدرت تبعیت می‌کنند. همه طرح‌ها ترس محتسب خورده‌اند؛ زیرا دولت‌ها و دستگاه‌ها یکسره فرمانروایی کرده و بورژوا‌ها و تکنوکرات‌های وابسته نیز یکسره تبعیت می‌کنند. باز سود بر خرد غلبه کرده است.

9- خانه‌ها خالی می‌مانند و برای سکونت به بازار اجاره یا فروش نمی‌روند، اما این جمله گمراه ‌کننده است. سهم اعظم این خانه‌های خالی به خانه‌های بسیار گران تعلق دارد. اگر خانه‌ها را بر حسب قیمت هر متر مربع طبقه‌بندی و از پایین به بالا ردیف کنیم، می‌بینیم هر چه خانه‌ها گران می‌شوند، سهم(درصد) خانه‌های خالی بیشتر می‌شود.

این مدیران اقتصادی و ساختمانی و صنعتی رسمی که شیفته بازار هستند در مورد تبعیض و پرداخت وام‌های بانکی که کاری است ضد بازار، حرف نزده یا کمتر کلامی به زبان رانده است، اما این وام‌ها به خانه‌های گران تعلق گرفته است؛ نتیجه اینکه مردم و دولت پس‌انداز می‌کنند، شرکت‌ها و صاحبان سرمایه سود می‌اندوزند، اما این بورژوازی املاک شهری است که وام‌ها را به خود اختصاص می‌دهد و خانه می‌سازد تا با چیزی در حدود 65 تا 90 درصد سود به فروش رساند و نقدینگی‌ها را به این چرخه بکشاند و اگر سود نرساند خانه را خالی نگه می‌دارد. نه نظامی برای کنترل وام‌ها و نه برای مالیات بر افزایش ارزش دارایی و نه برای مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد. این یکی از جنبه‌های اصلی مراحل پرتضاد و تنگنای مسکن است. بنابه نظر کارشناسان وزارت راه و شهرسازی در حدود 75/1 میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری خالی مانده است. برآورد من اما در حدود 3/2 تا 5/2 میلیون خانه است. پول و سرمایه و مصالح ساختمانی و ارز و واردات بی‌ثمر افتاده است، اما انبوه مردم کم توش و توان بی‌خانه مانده است. این است هنر سیاست‌های افراطی بازارگرایانه مسئولان. تازه این خانه‌های خالی به جر خانه‌های ییلاقی داراهاست که در مناطق روستایی به‌ویژه استان‌های گیلان، مازندران البرز، اردبیل و گلستان خالی افتاده است.

10- من نقطه نظر کارشناسان وزارت راه و شهرسازی به‌ویژه در بخش مسکن را که مسئول سیاست‌ها و طرح‌های مسکن است، اما به وجدان مبلغ دولت و پرده‌پوشی تبدیل شده‌اند، قبول ندارم. رکود در مسکن، به معنای دقیق آن، یعنی انباشت آن و خالی ماندن خانه‌های گران و در عین حال محرومیت سکونت توده‌ها، رو به پایان نیست. امیدی اگر هست، امید پولدارشدن بورژوازی املاک به زیان رفاه اجتماعی است.

 در حال حاضر رکود عمیق و پایدار بخش مسکن که از سال 1392 شروع شد، ادامه دارد و این در 30 سال گذشته بی‌سابقه بوده است. میزان خرید و فروش مسکن که در مرداد 1394 در کل کشور در حدود 90 هزار قرارداد بود، در مرداد سال 1395 به 59 هزار قرارداد کاهش یافته است، اما معاملات در تهران 18 درصد رشد داشته است. این رشد هم به دلیل فشار جمعیت، به‌ویژه کارگران و اقشار پایینی طبقه متوسط است و هم به خاطر رونق نسبی در بخش گران قیمت گران قیمت و بسیار دارا  در جامعه و بورژوازی املاک

11- باری در حال حاضر عرضه مسکن بیشتر از تقاضاست، اما باز هم قیمت‌ها افت نمی‌کند. خبری غم‌انگیز برای عاشقان مکانیزم عرضه و تقاضا. در رکود و رونق محرومیت سکونتی ادامه دارد و این هم خبری غم‌انگیز برای توده‌های محروم. نسل جوان سرگردان‌تر و نا امیدتر شده است. بازی‌های بازاری و تکراری و بی‌ثمر مانند اوراق استفاده از تسهیلات وام مسکن و سیاست‌های مربوط به وام مسکن و بانک مسکن در مقابل قدرت مالی ـ اداری سرمایه‌داری بزرگ املاک شهری و سرمایه‌داری مالی ـ رنگ می‌بازد و خودش اسیر نوسان‌های تورمی و قمارگونه می‌شود.

12- نجات‌ بخش مسکن در خود این بخش میسر نیست؛ گرچه در این بخش نظارت بر وام‌ها و کنترل قیمت و سیاست‌های مالیاتی جدید ضروری است. در واقع کل سیاست‌های کلان باید از چنگ تمهیدها و تله‌های نئولیبرالی بیرون بیاید و با خردمندی اقتصادی و دموکراتیک اداره شود. مهم آن است که عزم سیاسی در کار باشد و در همه جا از جمله همین بخش مسکن شجاعت دل کندن از کارشناسان ناتوان و استفاده از صاحب نظران ریشه‌گرا و صاحب صلاحیت شکل بگیرد و به نیروی اساسی سیاست‌گذاری تبدیل شود.

 

  • ماهنامه بازار و سرمایه - مسکن
کد خبر 391977

نظر شما

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.
1 + 14 =