مهشید خیزان، خبرنگار/ براساس مجوز 8 تیرماه سال 95 سازمان بورس، برای اولین‌بار عرضه اوراق رهنی شامل بر 300 میلیارد تومان با نماد «رهن9704»، با سررسید 2 ساله و سود سالانه 18.5 درصد و با امکان پرداخت سود هر سه ماه یکبار آغاز شد که به قیمت هر ورقه 100 هزار تومان و با هدف واگذاری تسهیلات فروش اقساطی بانک مسکن به نهاد واسط به‌منظور تأمین مالی برای اعطای تسهیلات جدید عرضه شد.این اوراق درواقع بدون ریسک بودند و در صورتی که بانک موفق به وصول اقساط وام نمی‌شد، نسبت به پرداخت اصل و سود اوراق متعهد بود.
به دلیل بالاتر بودن نرخ سود آن نسبت به نرخ‌های سود موجود در بازار، جذابیت فزاینده‌ای را برای عموم سرمایه‌گذار ایجاد کرد. اما اوراق رهنی چیست.البته نکته‌ای که درخصوص اوراق رهنی اهمیت دارد، این است که نخستین بسته اوراق رهنی به ارزش 3000 میلیارد ریال در یک ثانیه به فروش رسید؛ این اوراق رهنی دقیقا همان بیماری است که سال 2008 وال‌استریت را زمین‌گیر کرد.
اوراق رهنی در ایران
اما این شروع ماجرا بود؛ درواقع بازار «تأمین منابع ثانویه وام مسکن از کانال بورس» که تیرماه سال 95 اجرای فاز اول آن، با انتشار ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی رسما کلید خورد، به‌خاطر برنامه‌ریزی به پشتوانه سیاست دستوری کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد، مسدود شد. طبق برنامه متولیان بخش مالی مسکن، قرار بود نیمه دوم سال 95، دومین فاز این بازار با انتشار ۷۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی در بورس، اجرایی شود و در سال‌های آینده نیز مطابق مجوز از قبل صادر شده ازسوی سیاست‌گذار پولی و نهادهای بورسی، تا سقف ۱۰ هزار میلیارد تومان منابع نقد و جدید از محل فعالیت بازار رهن ثانویه، در اختیار بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت انواع تسهیلات ساخت و خرید آپارتمان قرار بگیرد.
اوراق رهنی، ابزاری کارآمد در اوراق بهادار سازی مطالبات بانکی
محمدمسعود غلامپور مدیر تحقیقات تأمین‌سرمایه نوین درخصوص انتشار اوراق بدهی در ایران گفت: ابزارهای ساختاریافته به عنوان بخشی از نوآوری‌های مالی اگرچه در برخی زمان‌ها به دلیل بی‌توجهی به ریسک‌های ذاتی این ابزارهای نوین، باعث به وجود آمدن زیان‌های هنگفتی برای سرمایه‌گذاران شده، ولیکن با توجه به فرصت‌هایی که اوراق بهادارسازی دارایی‌ها برای نهادهای مالی فراهم نموده، منجر به رشد سرمایه‌گذاری و تشکیل سرمایه در کشورهای توسعه یافته گردیده‌اند. لذا صرف الگوبرداری و واردات این ابزارها، نمی‌توان انتظار کارکردی مشابه چه از حیث منافع و چه از منظر خطرات آن در بازارهای مالی مختلف داشت و صراحتا به زیان‌ده بودن و یا موثر بودن آن استناد نمود. همچنان‌که در سال‌های گذشته و در دولت‌های قبلی، صرفا با لحاظ نمودن سطحی بحران اعتباری آمریکا و بدون توجه به ابعاد فنی و بررسی کارشناسی دلایل و عوامل ایجاد بحران، پیشنهاد انتشار اوراق رهنی در ابتدا رد گردید و در نهایت تلاش مجدد خبرگان مالی و توجه بانک مرکزی به منافع این اوراق، منجر به انتشار 3000 میلیارد ریال اوراق رهنی مسکن شد.
وی در ادامه یادآور شد: در ایران که نسبت ارزش تسهیلات اعطایی مسکن به وثایق دریافتی در حدود 20 درصد است، ریسک نکول مشابه آنچه در سال 2007، پیکره اقتصاد آمریکا را دچار لرزه نمود، دور از ذهن به نظر می‌رسد و با افزایش قیمت‌های مسکن این ریسک کاهش می‌یابد. ولیکن از آنجایی‌که در اوراق رهنی و به‌طور کلی اوراق مبتنی بر دارایی‌های مالی، جریانی از عایدی دارایی‌های مالی به سرمایه‌گذاران انتقال داده می‌شود و اصطلاحا Pass-Through می‌شود، تطابق عایدی دارایی‌های مالی مبنای انتشار با نرخ اوراق اهمیت داشته و باید به عنوان یک ریسک اساسی از سوی بانک مرکزی و سازمان بورس مورد توجه قرار گیرد؛ در غیر این صورت به دلیل حجم بالای قابل انتشار این اوراق، مابه‌التفاوت این هزینه در مرحله اول بر دوش بانک‌ها و سپس بر عهده بانک مرکزی بوده و شاید منجر به تجربه‌ای مشابه اثرات اعتبارات مسکن مهر شود.
غلامپور در پایان گفت: شاید ایجاد ترکیبی متنوع از تسهیلات و اوراق حق تقدم خرید مسکن، تفکیک اصل و سود اوراق و ترکیب مجدد جریانات نقدی تسهیلات در ترنچ‌های با سطح ریسک متفاوت، بتواند ریسک نقدینگی و تطابق را در این اوراق مدیریت، بهینه‌یابی و مناسب‌سازی کند. همچنین با استفاده از این اوراق می‌توان نقدینگی لازم برای بانک‌ها به جای استفاده از گواهی سپرده که مصرف عام داشته و بیشتر در جهت تأمین سود سپرده‌های بانکی به کارگرفته می‌شود، تأمین کرد. البته در این روند با به‌کارگیری ابزارهای مدیریت ریسک اعتباری همچون تاخت نکول اعتباری در شرایط پایین بودن ریسک نکول تسهیلات مسکن، شرایط انتشار اوراق رهنی با نرخ‌های مختلف را فراهم و با ایجاد شرایط معامله ریسک اعتباری، نرخ بازدهی اوراق واقعی خواهد شد.
اوراق بدهی؛ تهدید یا فرصت؟
الهه ظفری تحلیلگر وکارشناس بازار سرمایه نیز در همین رابطه گفت: در ابتدا به طور کلی می‌توان گفت بانک‌ها در نقش مهمترین واسطه‌‌گران گردش وجوه، منابع مازاد اشخاص حقیقی و حقوقی را جمع‌آوری کرده و در اختیار فعالان اقتصادی قرار می‌دهند که این امر موجب تأمین مالی طرح‌ها و پروژه‌های اقتصادی شده و رشد و توسعه اقتصادی را به دنبال خواهد داشت. اما گاهی خود بانک‌ها با مشکل مالی مواجه می‌شوند؛ لذا در این راستا (تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌های بانکی) به عنوان یکی از روش‌های نوین تأمین مالی به کمک آنها می‌آید. البته اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های رهنی (MBS)، ابزارهای بدهی بوده که نشان‌دهنده حقوق دارنده اوراق، بر وجوه دریافتنی ناشر است. این اوراق از جمله اوراق بهادار با پشتوانه دارایی است که جریان نقدی آن به پشتوانه اصل و بهره‌های پرداختی مجموعه‌ای از وام‌های رهنی اتفاق می‌افتد. کارشناسان بر این باورند که با صدور مجوز راه اندازی بازار رهن ثانویه از طریق تبدیل مطالبات شبکه بانکی به جریان نقدی با انتشار اوراق رهنی، حجم قابل توجهی از مطالبات بانک‌ها به پول نقد تبدیل می‌شود که از این طریق همزمان با بازگشایی قفل منابع بانک‌ها، جریان نقدی مورد نیاز برای پاسخ به نیاز اعطای تسهیلات در حوزه مسکن تأمین می‌شود.
ظفری اضافه کرد: اوراق رهنی به نوعی استفاده بهینه از درآمدهای آتی بانک‌ها برای افزایش نقدینگی فعلی است. با توجه به رکود اقتصادی سال‌های اخیر به‌ویژه در زمینه افزایش معوقات، بانک‌ها با چالش‌های بسیاری درخصوص ارائه تسهیلات و وام روبه‌رو بوده‌اند. در همین زمینه انتشار اوراق رهنی می‌تواند کمک قابل توجهی به برگشت سریع‌تر وجوه داشته باشد به این معنا که تبدیل این تسهیلات به اوراق، سود مجددی برای بانک به همراه دارد. توجه به این نکته حائز اهمیت است که مکانیزم ارائه تسهیلات و وام در بانک مسکن به گونه‌ای است که تا پایان زمان بازپرداخت، مسکن خریداری شده در رهن بانک باقی می‌ماند. این موضوع باعث شده که احتمال نکول یا ریسک عدم پرداخت وام مسکن درصورت عدم ایجاد حباب در بازار مسکن و اعطای وام به افراد موجه و دارای توان پرداخت اثبات شده، در مقایسه با دیگر وام‌ها کمتر باشد. از این‌رو و از آنجایی‌که سرمایه‌گذاران تمایل زیادی برای حضور در بازارهای کم‌ریسک دارند، اوراق رهنی مسکن که با پشتوانه مسکن ارائه می‌شود می‌تواند یکی از بهترین گزینه‌ها باشد.
به گفته این کارشناس بازار سرمایه، انتشار اوراق رهنی در بانک‌ها می‌تواند بر تحریک هرچه بیشتر گردش نقدینگی تاثیر داشته باشد. همچنین انتشار این اوراق راهکار نوینی است که طی آن بانک‌ها می‌توانند درآمد آتی خود را تبدیل به اوراق کرده و مجددا نقدینگی جدید را وام دهد. تکرار این حلقه، ارائه وام و انتشار اوراق، می‌تواند ضریب فزاینده را تا حد زیادی بالا برده و گردش نقدینگی را با اثر حداقلی بر تورم بیشتر کند. علاوه بر آنچه گفته شد؛ انتشار اوراق رهنی مسکن می‌تواند امکان تأمین مالی ارزان‌قیمت در بخش مسکن را به دنبال داشته باشد. از آنجا که همواره از بازار مسکن به‌عنوان لکوموتیو اقتصاد ایران یاد می‌شود، رونق در این بخش می‌تواند عامل تحرکی برای صنایع وابسته به آن باشد. صنایعی چون کاشی و سرامیک، سیمان و فولاد که همواره از زیر‌مجموعه‌های این بخش به‌شمار می‌روند در چند سال اخیر رکود سنگینی را متحمل شده‌اند، از این‌رو رونق در مسکن جدا از اینکه بازار کالایی آنها را متاثر می‌کند، بر رونق این صنایع در بورس و کلیت بازار نیز اثر‌گذار است. از طرف دیگر با توجه به این موضوع که از تاسیس بازار بدهی در کشور زمان زیادی نمی‌گذرد. آمارها نشان می‌دهد که توسعه قابل توجه این بازار طی این مدت علاوه بر اینکه تنوع در تأمین منابع مالی و کاهش ریسک اعتباری را به همراه داشته، کمک شایانی به سیاست‌گذار کرده تا در تعیین نرخ سود که یکی از مولفه‌های کلان اقتصادی است، نگاه دقیق‌تری داشته باشد. همچنین تقویت این بازار فرصت‌های سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد و می‌تواند در تسهیل پرداخت بدهی‌های دولت نقش بسزایی داشته باشد. به‌طور کلی انتشار این اوراق بر بخش‌های مختلف بازار سرمایه اثر‌گذار است و در بلند‌مدت می‌تواند رشد این بازار را به همراه داشته باشد.
ظفری در پایان تاکید کرد: در کنار مزایای یاد شده در بالا باید توجه داشت که استفاده از این اوراق در صورتی که ریسک آنها مدنظر قرار نگیرد ممکن است تبعاتی، همانند بحران مالی سال 2008 میلادی در ایالات متحده را به همراه داشته باشد.این بحران توسط بسیاری از اقتصاددانان به عنوان بدترین بحران مالی از زمان رکود بزرگ دهه ۱۹۳۰ شناخته می‌شود. علی رغم نقش مثبت اوراق رهنی در اقتصاد، نبود برخی ملاحظات می‌تواند نتایج زیان باری را در پی داشته باشد که نمود آن در بحران مالی سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ که از ایالات متحده شروع و کل بازارهای مالی و حتی بخش‌های واقعی اقتصاد را به طور مشهود تحت تاثیر قرار داد، قابل مشاهده است. همچنین بررسی ریشه‌های بحران فوق و سهم اوراق رهنی در این بحران حکایت از این دارد که در راستای افزایش توان مالی بانک‌ها و مؤسسات مالی در پرداخت وام مسکن، اوراق رهنی به پشتوانه وثایق وام‌های اعطایی منتشر شد. اوراق رهنی منتشر شده شامل طیف گسترده‌ای از اوراق دارای ضامن اصل و فرع و همچنین اوراق دارای ریسک نکول اصل و فرع بود که در تنوع بالایی ایجاد و منتشر شد لذا هرچند وجود و گسترش این ابزار مالی می‌تواند باعث بهبود وضعیت بانک‌ها و افزایش نقدینگی باشد اما در صورت عدم توجه به ریسک‌های مهم وثایق پشتوانه آن می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری برای اقتصاد داشته باشد.
شماره ۲۴۰ هفته نامه بورس - صفحه ۴
نظر شما