علی حسینی، عضو هیأت علمی‌دانشگاه شهید بهشتی و محقق در زمینه سیستم‌های پیچیده و اقتصاد پیچیدگی است که در خصوص موضوع مسکن و رکود کنونی آن به تحقیق و بررسی پرداخته و آن را از منظری جدید مورد ارزیابی قرار داده است. هفته‌نامه بورس در این زمینه با او گفت و گو کرد و از زیر و بم بازار مسکن پرسید. به اعتقاد حسینی رکود مسکن کنونی با دیگر رکودها متفاوت است. در این خصوص وارد مرحله جدیدی شده‌ایم که نام آن را «فاز انجمادی» گذاشته‌ام. به این معنی که بازار مسکن به شکلی یخ زده است؛ به خصوص در تهران، امکان پس‌انداز از افراد بدون خانه گرفته شده است. نسبت اجاره به خرید نیز به شکلی بالا رفته که نشان می‌دهد مشکل تهران، عرضه و تقاضا نیست.
- کمي‌در رابطه با مقاله‌تان در خصوص ارتباط بين تحريک اقتصادي و رکود اقتصادي بفرماييد.
در اين مقاله شبيه‌سازي کرديم که اگر اقتصاد در رکود باشد، دولت بايد چه ميزان بودجه در نظر بگيرد تا از اين وضعيت خارج شود. يکي از راهکارها در اين خصوص، اعمال سياست‌هاي تحريکي از سوي دولت‌هاست؛ به اين معني که دولت‌ها با افزايش سفارش به بخش خصوصي کمبود نقدينگي آنها را جبران مي‌کنند تا اقتصاد از رکود خارج شود.
طبق اين شبيه‌سازي براي موفق شدن سياست تحريکي، بودجه آن بايد از يک حد مشخصي بزرگتر باشد؛ البته ما يک مدل ساده از اقتصاد را بررسي کرديم و در مقايسه مشاهده کرديم که بودجه تحريکي دولت اوباما بيشتر از حد پيشنهادي مدل ما بود و موفق شده بود، اقتصاد آمريکا را از رکود خارج کند و نيز بودجه اتحاديه اروپا بسيار کمتر از بودجه پيشنهادي مدل ما و در نتيجه ناموفق بوده است. براساس اين مدل براي خروج ايران از رکود در سال 94 يک بودجه سي ميليارد دلاري را لازم مي‌دانست. البته دادههاي آماري نشان مي‌دهد رکود فعلي اقتصاد ايران يک رکود معمولي اقتصادي نيست و تحريک آن رويکرد ويژه خود را مي‌طلبد.
- چه يافته‌هايي در اين خصوص به دست آورديد؟
تحليل‌ها نشان مي‌دهد، رکود مسکن کنوني با ديگر رکودها متفاوت است. ما در خصوص مسکن، وارد فاز جديدي شده ايم که من نام آن را «فاز انجمادي» گذاشته‌ام. به اين معني که بازار به شکلي يخ زده است؛ به خصوص در تهران، امکان پس‌انداز، از افراد بدون خانه گرفته شده است. مردم تهران به دو دسته بي‌خانه و با خانه در حوزه مسکن تقسيم شده‌اند. نسبت اجاره به خريد نيز به شکلي بالا رفته که نشان مي‌دهد، مشکل تهران، مشکل عرضه و تقاضا نيست.
يعني وجود خانه‌هاي خالي در تهران را نشانه زيادي عرضه در بازار مسکن نمي‌دانيد؟
به نظر من اين موضوع درست نيست. خانه خالي وجود دارد، اما به اين معنا نيست که متقاضي براي آن نباشد. متقاضيان بسياري در حوزه مسکن وجود دارند که توان خريد از آنها سلب شده است. در واقع سهم مسکن، آب و برق در سبد خانوار، در دهه هفتاد حدود 33 درصد بوده، يعني يک سوم درآمد خانوار صرف اجاره مسکن قرار مي‌گرفته است؛ اگر فرض کنيم که يک سوم ديگر آن صرف هزينه‌هاي ديگري شده و يک سوم آن را پس‌انداز کنيم، مطابق نمودارهاي اين دهه، يک خانوار تهراني مي‌توانست با پانزده سال پس‌انداز يک آپارتمان شصت متري خريداري کند، اما اکنون سهم اجاره در سبد خانوار، بالاي 50 درصد شده است. اگر فرض کنيم که يک سوم درآمدها صرف هزينه‌هاي ديگري شوند، به ميزان يک ششم مي‌توان پس‌انداز کرد؛ اگر شما اين يک ششم را براي شصت متر حساب کنيد، حدود پنجاه سال طول مي‌کشد که يک خانوار بي‌خانه متوسط تهراني خانه‌اي شصت متري خريداري کند، چون ديگر نمي‌تواند پس‌انداز کند. در واقع تهران وارد يک فاز جديدي از انجماد شده است. اين امکان پس‌انداز براي افراد بي‌خانه، تقريبا سلب شده و بازار منجمد شده است و بنابر اين افراد نمي‌توانند به راحتي خانه بخرند. به عبارت ديگر ماهيت بازار کنوني، عميق تر از دوره‌هاي معمولي رکود مسکن است.
- دليل اين موضوع را چگونه ارزيابي مي‌کنيد؟
ارزيابي اين موضوع نياز به تحليل طولاني دارد. بايد بررسي کرد در دهه هشتاد چه اتفاقي افتاده که چنين بلايي بر سر مسکن آمده است، يکي از دلايل ساده آن را مي‌توان گران شدن مسکن با نرخي بسيار بالاتر از ميزان تورم عنوان کرد. در اين بين درآمد خانوار رشدي متناسب با رشد قيمت مسکن را نداشته است به طوري که اکنون با تجمعي از تقاضا در بخش اجاره روبه رو هستيم. اين موضوع خود سبب شده تا اجاره‌بها هم نسبت به نرخ تاريخي آن افزايش زيادي پيدا کند. در مقايسه مي‌توان گفت در دهه هفتاد براي يک خانه صد ميليوني، کمتر از چهار صد و هفتاد هزار تومان اجاره پرداخت مي‌کرد اما اکنون براي يک خانه صد ميليوني، چيزي بيشتر از پانصد و پنجاه هزار تومان اجاره‌بها درنظر گرفته مي‌شود. در اين شرايط، کساني که مسکن ندارند، صدمه بيشتري مي‌بينند؛ از طرفي آنها توان پس‌انداز هم ندارند؛ با اين وجود اما مسکن آرام آرام گران مي‌شود و نسبت اجاره به خريد آنها هم بيش از نرخ تاريخي افزايش پيدا مي‌کند؛ يعني مجبور به پرداخت اجاره بهايي ظالمانه هستند، اين موضوع موجب شده تا بازار قفل شود.
- با توجه به اين که افزايش اجاره بها بيشتر نسبت به تورم سنجيده مي‌شود؛ آيا ميزان تورم در اين ميان به صورت نرمال نبوده است؟
خير، تورم مسکن در اين دوران به شکل غيرطبيعي افزايش يافته است و اين افزايش سبب بالا رفتن برخي از سرمايه‌ها هم شده که اين موضوع به ايجاد حالت سوداگري انجاميده است. بنابراين در چنين تغييراتي عرضه و تقاضا موجب تحريک رشد مسکن نيست. در اين ميان عده بسياري به اميد گران شدن مسکن در آينده در اين حوزه سرمايه‌گذاري مي‌کنند. اين افراد توان پولي قويتري نسبت به توان پولي طبقه متوسط دارند و موجب برهم ريخته شدن عرضه و تقاضاي طبيعي مسکن شده‌اند.
- اما به نظر مي‌رسد، اصلي ترين دليل اين نابساماني در مسکن مربوط به تورم نباشد.
بله؛ دلايل زيادي در بروز معضل حاضر دخيل هستند، واقعيت اين که مسکن رشد حقيقي داشته است؛ يعني از تورم بيشتر جلو رفته و نرخ مسکن بيش از تورم و بيش از درآمد سرانه رشد کرده است که به سبب آن عده‌اي از قطار رشد مسکن عقب افتاده‌اند و همانطور که در بالا گفتم باعث تجمع در بخش اجاره و به دنبال آن قفل شدن بازار مسکن شده است. از طرفي ديگر بانک‌ها گرچه به دليل منع قانوني و به عنوان يک مؤسسه خاص اجازه سرمايه‌گذاري و دلالي ندارند چنين اقدامي‌کرده‌اند. بانک‌ها در دوران گراني پولهاي مردم را گرفته‌اند و در مستغلات سرمايه‌گذاري کرده‌اند و با اشتباه محاسبه در دام دارايي‌هاي سمي‌گرفتار شده‌اند و تلاش دارند با افزايش بهره کمبود سرمايه خود را جبران کنند. اين بهره‌هاي بالا خود به نوعي تقاضا براي خريد مسکن را کاهش داده و اين سيستم در هم تنيده شده را در هم قفل مي‌کنند.
- چه راهکاري براي خروج از اين حالت مناسب است؟
براي حل اين معضلات دولت بايد اقداماتي انجام دهد. نخست اين که بايد فکري به حال بانک‌ها و بهره‌هاي بانکي شود، در اين خصوص بد نيست به بحران اقتصادي آمريکا اشاره کنم. بعد از سال 2008 در آمريکا بهره حقيقي حدود منفي 2 درصد بود. بهره‌اي که بانک‌ها مي‌دادند، تقريبا نيم درصد بود و با احتساب تورم پول شما در بانک سالي يک و نيم درصد بي‌ارزش مي‌شد، يعني بهره خالص منفي بود. در ايران اگر شما در بانک‌ها پولهاي کلان سپرده‌گذاري کنيد، بعضا بين 22 تا 25 درصد سود دريافت مي‌کنيد. با توجه به نرخ تورم ده درصدي سود خالص شما بين 12 تا 15 درصد است که يک عدد خيره کننده براي تمامي‌دوران‌هاي اقتصادي حتي در مقياس جهاني است. در دهه نود کشور آلمان وقتي که قصد بازسازي در وحدت دو آلمان داشت، بهره 7 الي 8 درصد پرداخت مي‌کرد که اين موضوع سر و صداي جهاني به پا کرد، با اين وجود اما اکنون ما بهره 15 درصد مي‌دهيم که در اين شرايط تقريبا هيچ کار اقتصادي به‌اندازه سپردن پول به بانک مقرون به صرفه نيست.
- به گفته شما بانک‌ها اعتبارآفريني بي‌مورد انجام مي‌دهند.
دقيقا؛ اگر دولت بخواهد مشکلات بانک‌ها را تقبل کند، تورم بسيار بيشتر خواهد شد، چون بايد پولهاي مردم را پرداخت کند و اگر هم اين کار را انجام ندهد، اوضاع اقتصادي کشور بهم خواهد ريخت. به اعتقاد بسياري از کارشناسان اقتصادي اولويت نخست کشور در حال حاضر، حل معضل بانک‌هاست و اين مسئله تا حدي هم به مسکن گره خورده است؛ يعني اگر مسکن دچار رونق بشود و بانک‌ها بتوانند مستغلات خود را بفروشند، مقداري از اين وضعيت نجات پيدا خواهند کرد. اين کار بسيار حساس است و نمي‌شود که به بانک‌ها فشار زيادي آورد، به هر حال بايد اين مشکل به گونه‌اي مديريت شود، تا بتوانيم از رکود فعلي خارج شويم.
- کاهش بهره بانکي در چه حوزه‌هاي ديگري اثرگذار است؟
نه تنها براي مسکن، براي بهره اقتصادي هم نياز به اين داريم که بهره بانکي پايين بيايد، زيرا بهره حقيقي بالاست. اگر تورم بالاي 20 درصد بود و بهره بانکي هم 20درصد بود، مشکل حادي پيش نمي‌آمد، اما با تورم 10 درصد کنوني و بهره 20 درصد با معضل جدي رو‌به‌رو هستيم. در ادامه مثال رکود آمريکا در سال2008 ، بانک مرکزي نرخ بهره را به صفر نزديک کرد به طوري که بهره حقيقي تقريبا منفي دو شد و سياست انبساط پولي در نظر گرفته شد؛ از طرف ديگر دولت اوباما، بسته نجات اقتصادي و سياست انبساط مالي را ايجاد کرد. در ايران هم مي‌توان گفت اکنون در اواخر دوره رکود مسکن به سر مي‌بريم و اگر بتوانيم معضل بانک‌ها را حل کنيم، شايد حتي در بسته نجات مالي به بودجه بزرگي که در بالا گفتم براي حل رکود لازم است، نياز نداشته باشيم. گرچه ما در شبيه سازي که انجام داديم، مشاهده کرديم که دولت بسته نجات سي ميليارد دلاري را نياز دارد اما آن را با دادههاي امسال تطبيق نداديم. در واقع ممکن است که با کمتر از اين رقم اقتصاد از رکود خارج شود که بررسي بيشتري براي نتيجه گيري لازم است.
- پيش‌بيني شما از تغييرات در حوزه مسکن چيست؟
بنابر آمار و نمودارهاي موجود مي‌توان گفت که قيمت مسکن در سال جاري بالا خواهد رفت ولي لزوما اين به معناي رونق نخواهد بود. يعني ممکن است که قيمت‌ها صرفا گران شود؛ البته بخش مسکن‌هاي کوچک و قديمي‌رونق خواهند داشت، اما مسکن‌هاي گران قيمت و بزرگتر، ممکن است که فقط گرانتر شده و خريد و فروشي نداشته باشند. در مجموع با توجه به سود بانکي موجود و توانايي نداشتن بي‌خانه‌ها براي پس‌انداز، پيش‌بيني رونق خيلي خوبي را حداقل در تهران ندارم.
- در شهرستان‌ها چطور؟
به نظر مي‌رسد وضعيت در شهرستان‌ها بهتر باشد؛ با توجه به آمار و دادههاي استاني، سهم مسکن در سبد خانوار استان‌ها، حدود يک سوم مانده است. در اين شرايط اگر بخواهيم استاني نگاه کنيم، تنها سهم مسکن استان تهران در سبد خانوار افزايش زيادي پيدا کرده و به حالت انجماد درآمده است. بنابراين ممکن است اين رونق به شهرهاي ديگر برسد، اما به طور خاص ما در تهران فقط گراني خواهيم داشت. البته يک مقدار رونق هم خواهيم داشت هرچند که به رونق سال‌هاي گذشته نخواهد بود.
- چرا خريد در شهرستان‌ها با همان نرخ تورم و بهره بانکي راحت تر است؟
تهران به لحاظ جغرافيايي به شکلي بسته شده است؛ يعني از شرق و غرب تا جايي که مي‌شود خانه ساخته شده و نيز به دليل وجود معضلاتي گسترش آن مقداري سخت است. در تهران مشکل عرضه زمين وجود دارد، در حالي که شهرهاي ديگر ما به اين‌اندازه بزرگ نشده‌اند که با مشکل عرضه زمين روبه رو شوند. هرچند نرخ رشد قيمت آنها به‌اندازه تهران بوده ولي دادههاي استاني نشان نمي‌دهد که سهم اجاره در سبد خانوار در تهران بالا رفته باشد، مگر اينکه دادههاي شهرهاي بزرگ متفاوت باشد که در صورت وجود آمار مي‌توان بررسي کرد.
- رشد مسکن در تهران از چه زماني شتاب گرفت؟
رشد حقيقي قيمت مسکن از سال80 شروع شد، در آن زمان متولدين دهه 60 با انفجار جمعيتي به بازار آمدند که خود عاملي براي تقاضاي بيشتر مسکن بود که متعاقب آن تمايل به آپارتمان نشيني زياد شده بود به طوري که از سمت غرب تهران، محدوده پونک و از سمت شرق، منطقه ارتش روز به روز به جمعيت آپارتمان نشين‌ها افزوده مي‌شد. به اين ترتيب رفته رفته اطراف تهران و زمين‌هاي آن تقريبا پر شد. در واقع يکي ديگر از عوامل موثر در گراني مسکن را مي‌توان در انفجار جمعيت دهه شصت يافت. در اين ميان، گران شدن قيمت نفت و سرازير شدن پول زياد به کشور و تجميع آن بخشي از آن در حوزه مسکن هم عواملي تاثيرگذار بودند.
- گراني فزاينده مسکن در کدام دولت اوج گرفت؟
در دولت هشتم، قيمت مسکن بالا رفت؛ اما چون در آن دوره سالي 6درصد درآمد کشور بالا رفته بود، سهم مسکن در سبد خانوار استان تهران بالا نرفت. يعني رشد درآمد از رشد مسکن بالاتر بود، ولي بعد از آن يعني در دولت‌هاي بعدي، رشد اقتصاد کمتر از رشد مسکن بود و به اين ترتيب تواني براي افزايش قيمت ايجاد نشد که خود دليلي براي گراني‌هاي نامتعادل آن دوره تا کنون است.
- وضعيت صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در حوزه مسکن را چطور ارزيابي مي‌کنيد؟ آيا وجود صندوق‌ها به حل مشکلات موجود کمکي خواهد کرد؟
در بسياري از کشورها، دولت‌ها يارانه‌هايي را شامل وام‌هاي بلندمدت مناسبي براي خريد مسکن در نظر گرفته‌اند؛ بنابراين به نظر مي‌رسد، ما هم براي حل بسياري از مشکلات اين حوزه بهتر است به پرداخت وام‌هايي حتي با بهره کمتر حداقل در شهرهايي که اجاره بهاي آنها بالا رفته به خصوص براي خانه اولي‌ها بپردازيم تا به اين طريق بتوان از تجمع تقاضا از سمت اجاره کاهيد و نرخ اجاره را پايين آورد.
- از ميان عوامل موثر بر افزايش قيمت مسکن به بهره بانکي بالا اشاره کرديد که براي حل آن بايد سياست‌هاي پولي و مالي خاصي را در پيش گرفت.
بله؛ به غير از موارد گفته شده، همچنين بايد قوانين ساختمان سازي هم مورد بازبيني قرار گيرد تا دريابيم، توزيع مساحت ساختمان‌ها بر اساس نياز بازار است يا خير و جريمه‌هاي پارکينگ چه تاثيري بر ميزان اين نياز گذاشته است. در حال حاضر به مسکن به عنوان تنها موارد سرمايه‌گذاري نگاه مي‌شود، براي تغيير رويکرد دولت بايد سياست‌هاي تشويقي را در اين زمينه در نظر بگيرد. به طور مثال تشويقهايي را براي بخش‌هاي خدمات و توريستي در نظر بگيرد تا سرمايه از مسکن به اين بخش‌ها منتقل شود.
- سياست‌گذاري‌هاي موجود را در اين حوزه چطور ارزيابي مي‌کنيد؟
در چند سال اخير سياست‌گذاري‌هاي اشتباهي هم وجود داشته است. يکي ديگر از دلايل گران شدن مسکن را مي‌توان به افزايش جريمه پارکينگ نسبت داد. در واقع در هنگام تعيين سياست‌گذاري در قوانين مربوط به پروانه و تخلف ساختماني بايد کار کارشناسي بيشتري شود. در واقع به دليل اينکه در خيلي از مکانها سعي کرده‌اند، واحدهاي بزرگ بسازند و اين واحد بزرگ ساختن،گذار از بي‌خانماني به خانه‌دار شدن را دشوار کرد. زماني خانه‌هاي پنجاه الي شصت متري يا سوئيت‌هاي زيادي در شهر ديده مي‌شدکه الان به نسبت کمتر شده‌اند. برخلاف گذشته در حال حاضر بافت موجود شهري بر اساس عرضه و تقاضا شکل نمي‌گيرد، بلکه بيشتر بر اساس نقشه ساختمان و ميزان جريمه پارکينگ ايجاد شده است. من حدس مي‌زنم که مسير بي‌خانه به خانه‌دار شدن سخت شده است. چون واحدهاي کوچک کمتر شده است، انتخاب‌ها هم کمتر شده‌اند و ما دچار مشکل شده ايم. ضمن اينکه واحدهايي را که بشود اجاره داد، کاهش يافته‌اند، زيرا معمولا مردم واحدهاي نوساز را اجاره نمي‌دهند و خانه‌هاي چند سال ساخت را اجاره مي‌دهند، اما واحدهاي نوساز بزرگتر هستند که صاحبان آنها تمايلي به اجاره آن ندارند.
- راه حل شما براي رونق بازارهاي ديگر به جز بازار مسکن و سرمايه‌گذاري چيست؟
به عنوان يک راه حل لازم است تا نرخ دلار افزايش پيدا کند. به اين ترتيب، صنايع داخلي به صرفه مي‌شوند، همچنين بهتر است کمک به بخش‌هاي خدماتي در دستور کار دولت قرار گيرد تا توريسم داخلي و بين‌المللي تقويت شود.
- به گفته کارشناسان، مسکن بايد از کالاي سرمايه‌اي به کالاي مصرفي تبديل شود، آيا با اين گفته موافقيد؟
دقيقا؛ اميدوارم چنين اتفاقي بيفتد، يکي از دلايل گران شدن مسکن همين موضوع است تا زماني که ما بازار را براي سرمايه‌گذاري‌هاي ديگر تسهيل نکنيم اين اتفاق به صورت جدي نخواهد افتاد، همانطور که گفته شد، بايد در کنار بالا بردن نرخ دلار به صورت همزمان جلوي قاچاق هم گرفته شود. بايد اشاره کنم که ما قبل از گران شدن نفت، صنعت نساجي پررونقي داشتيم و نيز خيلي از قطعات خودرو را توليد مي‌کرديم که در سايه نفت گران و دلار ارزان اين صنايع ورشکسته شدند، بنابراين با گران کردن دلار مي‌توانيم يک نوع تشويق براي صنايع داخلي و ايجاد رقابت در نظر بگيريم. به هر حال با اين دلار ارزان مشکلات را حل کردن دشوار است، از سال 1382 اگر دلار همراه با تورم افزايش مي‌يافت، قيمت کنوني دلار بايد به بالاي 5500 تومان مي‌رسيد. البته نمي‌توان از دولت خواست که در مدت کوتاه دلار را به اين رقم برساند ولي دولت بايد به اين سمت حرکت کند که مقداري دلار را گران کند تا صنايع داخلي کمي‌تقويت شوند.
- منظور شما اين است با گران شدن نفت توجه به بخش‌هاي مختلف صنعت کمتر شد؟
بله، در بسياري از بخش‌ها سياست‌گذاري‌هاي اشتباهي شکل گرفت، سياست افزايش قيمت دلار با توجه به رشد تورم کنار گذاشته شد که اين موضوع لطمه زيادي به صنايع داخلي زد، ما بايد با گران کردن دلار، راه ورود کالاهايي که توان توليد آن در داخل وجود دارد را بگيريم. البته کار عاقلانه اين است که به تدريج قيمت دلار را به قيمت حقيقي آن بازگردانيم. داستان اين است که پول نفت ما نبايد تبديل به پيراهن شود به ايران بازگردد. اين پول نفت بايد صرف مواردي شود مانند پالايشگاه سازي يا خريد هواپيما که تکنولوژي «هاي‌تک» آن در اختيار ايران قرار ندارد نه آنکه با آن پيراهن و پارچه وارد شود و يا خرج سفر آنتاليا شود. با گران شدن دلار تعداد زيادي برايشان صرف نمي‌کند به آنتاليا سفر کنند و به جاي آن به شمال مي‌روند به اين شکل توريسم داخلي تقويت مي‌شود و دلار نيز از کشور خارج نمي‌شود و ايجاد شغل مي‌کند. قيمت دلار در حال حاضر بر اساس نفت صد دلاري است و در نتيجه اين توازن به هم ريخته است. يعني ما يک حافظه‌اي داريم با نفت صد دلاري که صنايع داخلي ما در اين قيمت نفت مهم نبود اما در نفت 50 تا 60 دلاري ما نياز به تقويت صنايع داخلي داريم و هر چه زودتر به عادت‌هاي قبلي نفت 50 دلاري بازگرديم بهتر خواهد بود. همچنين بايد دقت کنيم که حوزه دلار دو الي سه درصد در سال تورم دارد و با تورم 3 درصدي و نفت 50 دلاري الان مي‌رسيم به نفت 35 دلاري 15 سال گذشته، اگر ما بخواهيم عادت‌هاي مصرفي خودمان را بر اساس نفت صد دلاري و واردات نگه داريم، هيچ چيزي براي سرمايه‌گذاري زير ساخت کشور باقي نمي‌ماند و هيچ شغلي نيز ايجاد نمي‌شود.
- چه پيشنهادي براي خريد خانه به افراد متقاضي مسکن داريد؟ پيش‌بيني شما از قيمت مسکن چطور است؟
پرسش سختي است، اين موضوع به ميزان پس‌انداز و توانايي دريافت وام شخص بستگي دارد، زيرا به صورت اصولي راهي جز اين براي خريد وجود ندارد. براساس نمودارهاي نسبت اجاره به خريد به نظر مي‌رسد، اکنون زمان مناسبي براي خريد خانه باشد، زيرا پتانسيل بازار براي گران شدن قيمت واحدهاي کوچک بالاست.
- تاکيد کرديد که «به عنوان يک سياست بلندمدت، افزايش نرخ دلار بايد مدنظر قرار بگيرد». سرمايه‌گذاران بخش صنعت بعد از گران شدن نفت اعتماد به نفس خود را از دست داده‌اند، زيرا نفت گران و تورم ايجاد شد، با اين حال دولت اجازه نداد تا دلار همراه با تورم افزايش پيدا کند که در نتيجه آن صنايع داخلي ورشکست شدند. اين اقدام دولت را چطور ارزيابي مي‌کنيد؟
در هنگام افزايش قيمت نفت و افزايش درآمد دلاري، دولت‌هاي گذشته به جاي آنکه اين درآمد را در حوزه‌هاي مهمي‌مانند پالايشگاه‌ها، راه و حمل و نقل و ديگر زير ساخت‌ها هزينه کنند به طور مداوم به بازار وارد کردند که در اين شرايط درآمد صرف واردات محض شد. در چنين شرايط دشواري، صنعتگران ورشکست شده در حوزه‌هايي مانند نساجي، وارد سرمايه‌گذاري در صنعت ساختمان شده‌اند و ديگر به راحتي به حوزه خود باز نمي‌گردند، مگر اين که اعتماد دوباره‌اي در اين حوزه به دست آورند. در مجموع و در مقياس سياست‌گذاري‌هاي بلندمدت کشور و نه در سياست‌هاي 4 ساله يک دولت بايد حرکتي به سمت برگرداندن دلار به قيمت واقعي در پيش بگيريم.
- بر اين اساس، مي‌توان گفت بسياري از رنج‌هاي ما ناشي از سوء مديريت‌هاي کلان اقتصادي کشور است.
در حال حاضر ما مشکل تکنولوژي داريم و بايد بر روي شرکت‌هاي دانش بنيان سرمايه‌گذاري کنيم اما مهمتر از آن ما در کشور مشکل سياست‌گذاري هم داريم. اين موضوع بحثي طولاني دارد، عده‌اي از اقتصاددانان به وجود بازار آزاد و عدم‌نظارت بر گمرکات اعتقاد دارند در حالي که چنين نظري به شدت اشتباه است، ما نمي‌توانيم يک بام و دو هوا رفتار کنيم. نمي‌شود برخي صنايع گمرکات داشته باشند (مانند خودرو) و برخي ديگر از صنايع داراي گمرکات نباشند؛ اين عدم توازن سبب مي‌شود تا برخي بخش‌ها مورد حمايت دولت قرار بگيرند و برخي ديگر حمايت نشوند. در واقع توضيح اين امر خود يک بحث طولاني است که بايد در قرصتي ديگر به آن پرداخته شود. در عدم توازن سياست‌هاي گمرکي باعث قرباني شدن بخش خصوصي به نفع دولتي مي‌شود.
- با جمع بندي شرايط، وضعيت اقتصاد را در سال جاري چطور پيش‌بيني مي‌کنيد؟
نسبت به روند اقتصاد‌اندکي خوش بين هستم چرا که ايران سهم بازار نفتي خود را باز گردانده است و به نظر مي‌رسد در اين شرايط بخشي از رکود را پشت سر گذاشته‌ايم؛ اگرچه بعيد است بخش مسکن رونق سابق را داشته باشد، ولي به نظر مي‌رسد، اين صنعت سال جاري مقداري از رکود خارج شود. در مجموع شرايط بهتر از سال‌هاي پيش به نظر مي‌رسد اما باز هم معتقدم که معضلات بانکي که در بالا به آن اشاره کردم، کماکان يک مشکل خيلي بزرگ در اقتصاد کشور است. مسکن داراي دوره‌هاي رونق و رکود پياپي است و ما امروز در انتهاي دوره رکود اين دوره قرار داريم، اين موضوع خود مقداري به بازار مسکن کمک مي‌کند به طوري که کمي‌تقاضاي مسکن خواهيم داشت. بنابراين به نظر مي‌رسد وضعيت اقتصادي از سال‌هاي گذشته مقداري بهتر باشد، ولي دولت بايد يک کار عاجل در مورد وضعيت بانک‌ها انجام دهد که البته اقتصاددان‌ها اين موضوع را بارها بيان کرده‌اند.
- زماني به خانه‌هاي خالي جريمه تعلق مي‌گرفت؛ نظر شما درباره اين طرح چيست؟
اين طرح هم خوب است. به طور مثال، ممکن است دولت بگويد هر کس که بيش از يک خانه دارد ماليات اجاره از او دريافت شود. البته ما نبايد تمام طرحهايمان تنبيهي باشد بلکه بايد با طرح‌هاي تشويقي سرمايه‌گذاران را از تمرکز در بخش مسکن خارج کنيم و از طرفي ديگر هم بد نيست تا براي خانه‌هايي که چند سال از پروانه ساخت آنها مي‌‌گذرد، ماليات اجاره قرار دهيم.
- در حال حاضر حاشيه نشيني رونق زيادي پيدا کرده، ارزيابي شما در اين خصوص چيست؟
همه جاي دنيا حاشيه نشيني در شهرهاي بزرگ وجود دارد، ولي مشکل شهر تهران در اين خصوص بي‌ساماني و نداشتن نظم مناسبي در اين رابطه است به اين معني که برخلاف شهرهاي ديگر دنيا چنين سيستمي‌براي حاشيه نشيني اصولي در تهران طراحي نشده است. شهرهاي جهان يا بر اساس حمل و نقل شخصي پايه‌گذاري شده‌اند و خيابان‌هاي وسيع و سيستم ترافيکي مدرني دارند (مانند لس آنجلس) يا حمل و نقل عمومي‌خيلي قوي دارند (مانند نيويورک و توکيو)؛ اما در مورد تهران به اين دليل که شهر نه براي حمل و نقل شخصي و نه براي حمل و نقل عمومي‌طراحي شده است، حاشيه‌نشيني مشکلات جدي دارد و اقدامي‌بسيار هزينه‌بر است، زيرا تهران از نظر شهرسازي مشکلات جدي دارد. البته اگر ظرفيت مترو تهران پيشرفت خوبي داشته باشد و دولت سرمايه‌گذاري جدي بر روي اين بخش انجام دهد، اين کار به رونق مسکن هم کمک خواهد کرد. اگر حمل و نقل عمومي‌در اين شهر مناسب بود بخشي از تقاضاي مسکن به حاشيه‌ها منتقل مي‌شد، البته دولت بايد استانداردهاي حاشيه‌ها را بالا ببرد، به عبارتي اگر چه داشتن شهرک‌هاي زياد در اطراف شهرهاي بزرگ ممکن است بد جلوه کند، اما اين موضوع اجتناب ناپذير است.
نظر شما