به گزارش صدای بورس، بازار اجاره مسکن در ایران، طی سالهای اخیر به یکی از پرچالشترین حوزههای اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است؛ بازاری که هر سال با آغاز فصل جابهجایی، اضطراب و نگرانی را به زندگی میلیونها خانوار اجارهنشین تزریق میکند.
افزایش پیدرپی نرخ اجاره، کاهش توان خرید و نبود سیاستهای پایدار در بخش مسکن، موجب شده بسیاری از خانوادهها ناچار به جابهجایی به مناطق حاشیهای یا شهرهای کوچکتر شوند. در این میان، تورم بالا، رکود در فعالیتهای تولیدی و مهاجرت سرمایهها به سمت بازارهای غیرمولد مانند طلا و ارز، فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کرده است.
چندی پیش دولت با راهاندازی «سامانه بازار اجاره» کوشید گامی برای ساماندهی این وضع بردارد و سقفی ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها در تهران و سایر شهرهای بزرگ تعیین کرد؛ با این امید که بتواند از رشد بیضابطه قیمتها جلوگیری کند. با این حال، واقعیتهای میدانی نشان میدهد که بخش قابلتوجهی از قراردادهای اجاره، همچنان خارج از این چارچوب بسته میشود و بسیاری از مستأجران از حقوق قانونی خود بیاطلاعند.
از سوی دیگر، وعده ساخت مسکن استیجاری بهعنوان یکی از طرحهای حمایتی دولت هنوز از مرحله کاغذ فراتر نرفته و رکود در صدور مجوزها، هزینههای بالای ساختوساز و محدودیتهای مالی دولت و شهرداریها، روند اجرای این طرح را کند کرده است.
کارشناسان معتقدند تا زمانی که دولت و نهادهای محلی به شکل عملی و گسترده وارد ساخت و عرضه مسکن اجارهای ارزانقیمت نشوند، بحران اجارهنشینی در کشور نهتنها مهار نخواهد شد بلکه با تداوم تورم، در سالهای آینده به یکی از اصلیترین چالشهای اجتماعی ایران بدل خواهد شد.
خروج اتباع و بازار اجاره
فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن درباره تأثیر خروج اتباع خارجی از کشور بر بازار اجاره مسکن میگوید: انتظار میرفت با خروج مهاجران غیرقانونی، وضعیت بازار مسکن بهویژه در بخش اجاره بهبود یابد، اما آمارها نشان میدهد این اتفاق نیفتاده و تورم اجاره همچنان به شدت بالاست.
از حدود پنج میلیون نفری که عنوان میشود به عنوان اتباع در کشور حضور دارند، تنها نزدیک به یک میلیون نفر از ایران خارج شدهاند و طبیعی است که این میزان خروج نمیتواند تأثیر قابلتوجهی بر بازار مسکن بگذارد.
او درباره علت این امر توضیح میدهد: اگر فرض کنیم هر یک میلیون نفر از این اتباع بهطور متوسط در قالب گروههای پنج تا دهنفره یک واحد مسکونی را اجاره میکردند، در مجموع حدود ۵۰ تا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی خالی شده و این در حالی است که کل بازار اجاره کشور، حدود سه میلیون واحد را شامل میشود، بنابراین تأثیر خروج این جمعیت، کمتر از سه درصد خواهد بود.
این کارشناس مسکن با اشاره به سکونت اتباع در واحدهای قدیمی و مناطق حاشیهای ادامه میدهد: بیشتر خانههایی که اتباع در آن ساکن بودند، واحدهای قدیمی یا در مناطق جنوبی و حاشیهای شهرها مانند ورامین، پاکدشت و مناطق ۱۷ و ۱۹ تهران بوده، بنابراین این اتفاق در بازار مسکن مناطق بالای شهر یا حتی مرکز شهر، تأثیر محسوسی نداشته است.
ایلاتی با تأکید بر این که حل مشکل مستأجران از مسیر خروج اتباع ممکن نیست، میافزاید: هیچگاه موضوع حضور یا خروج اتباع خارجی در سیاستهای مسکنی دولتها بهعنوان راهکار کنترل بازار اجاره مطرح نبوده است. مسأله اجارهنشینی، ریشه در سیاستهای کلان مسکن دارد، نه در حضور مهاجران خارجی.
عوامل فشار مضاعف بر مستأجران
ایلاتی با اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن و چشمانداز آن در ماههای آینده میگوید: شرایط فعلی کشور همچنان تورمی است و رکود در بخش کسبوکار و سرمایهگذاری باعث شده فشار بر بازار اجاره مسکن ادامهدار باشد. در یک سال گذشته بخش عمدهای از سرمایهها به سمت بازار طلا رفته است.
علت این موضوع، ترکیبی از عوامل داخلی و خارجی را شامل میشود؛ از جمله بیاطمینانی اقتصادی در داخل، افزایش قیمت جهانی طلا، گسترش جنگ در روسیه و اوکراین و تنشهای اقتصادی میان چین و آمریکا.
این شرایط باعث رشد قیمت اونس جهانی طلا و در نتیجه افزایش بهای طلا در داخل کشور شده است.
ادامه این وضعیت باعث شکلگیری تورم انتظاری در جامعه میشود. مالکان برای حفظ ارزش دارایی خود تمایل به افزایش نرخ اجاره دارند، در حالی که مستأجران با کاهش قدرت خرید و نبود سیاست حمایتی از سوی دولت مواجهند.
ساخت مسکن استیجاری
ایلاتی در توضیح وضعیت فعلی بازار اجاره میگوید: در حال حاضر نه بازار خرید و فروش ملک رونق دارد و نه سیاستهای حمایتی مؤثری از سوی دولت اجرا شده است.
طرحهایی مانند ساخت مسکن استیجاری یا افزایش عرضه مسکن هنوز به مرحله عملی نرسیدهاند.
این کارشناس مسکن در ادامه به «سامانه بازار اجاره» اشاره میکند و توضیح میدهد: چند سال پیش، قانونی با عنوان سامانه بازار اجاره تصویب کردند که تاحدی سبب ایجاد نظم و شفافیت در بازار اجاره شد.