به گزارش صدای بورس،بررسی روند دو ماه اخیر نشان میدهد تورم اجاره در تهران به زیر ۳۰ درصد رسیده؛ موضوعی که ممکن است برخی را امیدوار کند که بازار به سقف مصوب تن دهد. اما این فقط یک روی ماجراست. در واقع، دو واکنش دیگر در بازار در حال شکلگیری است که بیش از آنکه به نفع مستأجران باشد، خبر از دشوارتر شدن شرایط زندگی برای دهکهای پایین میدهد.
نخست، موجرانی هستند که عطای تمدید قرارداد را به لقایش میبخشند و بهدلیل نارضایتی از سقف تحمیلی، تصمیم به «انصراف از اجاره» میگیرند؛ یا ملک را خالی نگه میدارند یا آن را وارد بازار فروش میکنند. دوم، گروهی از موجران ترجیح میدهند به جای تمدید، مستأجر فعلی را با مستأجری جدید و با نرخ آزاد جایگزین کنند تا از محدودیتهای دولتی عبور کنند؛ سناریویی که به معنای پرتاب قشر ضعیف به حاشیه شهرها یا حتی بیخانمانی است.
در این میان، دهکهای پایین بیش از هر گروه دیگری از این سهگانه آسیب خواهند دید. سیاستهای کنترلی در سطح کاغذ شاید خوشایند به نظر برسد، اما در غیاب نظارت، ابزار اجرایی کارآمد و اراده واقعی برای مهار سوداگری، تنها فشار را به نقاط ناپیدای بازار منتقل میکند؛ جایی که مستأجران کمدرآمد با بنبستهای بزرگتری مواجهاند: اجارهخانههای بدون قرارداد، پرداختهای سلیقهای و تهدید دائمی به تخلیه.
امسال برای این اقشار، فقط گرانی مسئله نیست؛ بلکه ناپایداری سرپناه، بیاعتمادی به آینده و فرسایش روانی ناشی از ناامنی مسکن، زندگیشان را احاطه کرده است. اگر راهحلهای ساختاری، حمایتی و نظارتی عاجل به اجرا درنیاید، سال ۱۴۰۴ ممکن است برای دهکهای پایین نه فقط سال گرانی مسکن، بلکه سال از دسترفتن حق زیستن در شهر و جامعه باشد.
وزارت راه و شهرسازی برای دومین سال پیاپی،«نرخ دولتی افزایش اجاره بها» تا سقف ۲۵ درصد را برای موجران استان تهران در سال ۱۴۰۴ تعیین کرد. سیاستی که سادهترین راهکار سیاستگذار مسکن در مواجهه با بحران «اجاره بها» است که مانند یک بومرنگ عمل کرده و این مستاجران هستند که باید هزینه آن را پرداخت کنند. با وجود اینکه تورم اجاره تهران نسبت به تورم اجاره کل کشور کمتر بوده و سرعت رشد آن کاهش یافته که بیش از همه به دلیل ثبات قیمت مسکن طی یکسال اخیر بوده است، اما «نرخ دولتی ۲۵ درصدی» سه سناریو را برای بازار اجاره تهران و به موازات آن کل کشور رقم خواهد زد.
سقف دولتی یا همان نرخ مجاز «افزایش اجارهبها» که وزارت راه و شهرسازی برای قراردادهای تابستان ۱۴۰۴ برای استان تهران تعیین کرده، مانند اجاره نامههای ۱۴۰۳، برای شهر تهران ۲۵درصد و برای شهرهای جدید و سایر شهرهای حومه استان ۲۰درصد تعیین شده است. این مصوبه با استناد به تکلیف ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، «نرخ دولتی برای رشد اجارهبها» به تصویب رسید که مطابق این ماده نرخ رشد مجاز اجارهبها باید بین ۵۰ تا ۱۰۰درصد تورم عمومی سالانه سال قبل، تعیین شود. رشداجارهبها تابعی از تورم عمومی است در صورت کاهش تورم مسکن و به موازات آن تورم عمومی نرخ اجارهبها نیز با سرعت بسیار کمتری افزایش پیدا خواهد کرد.
با توجه به اینکه، ریشه رشد اجارهبها که در حال حاضر از دسترس خارج است، «تورم عمومی و مسکن» است. آمارهای رسمی نشان میدهند که میزان تورم سالانه تهران در سال ۱۴۰۳، رقم ۳۲.۵درصد بود که با توجه به این رقم نرخ دولتی افزایش اجارهبها میتوانست بین ۱۰ تا ۳۲.۵درصد متغیر باشد، اما در دومین سال نرخگذاری افزایش اجارهبها، دولت همچنان سقف ۲۵ درصدی را تصویب کرد. این نشان میدهد، وزارت راه و شهرسازی به ماده مکمل ماده ۷، یعنی ماده ۸ این قانون هنوز عمل نکرده و این باعث نشتی «سقف دولتی اجارهبها» است. دادهها حاکی از شکافته شدن «سقف دولتی» اجاره مسکن در سال ۱۴۰۳ هستند که مستاجرها نتوانستند از آن بهرهمند شوند. تحقیقات از بازار اجاره مسکن تهران نشان میدهد، با توجه به بالا بودن رقم اجاره آپارتمان، طرفین قرارداد عمدتا بر مدار نرخ رشد پایینتر از۳۰درصد برای تمدید قرارداد عمل کردهاند.