«خانه‌ریز» و پرسش‌های بی‌پاسخ

به گزارش صدای بورس، خانه‌ریز با وعده فراهم‌کردن امکان سرمایه‌گذاری خرد در بازار مسکن، سومین مرحله عرضه خود را طی روزهای آینده آغاز می‌کند اما پیگیری‌های خبرنگار صدای بورس نشان می‌دهد که در کنار امکان ورود با سرمایه محدود، ابهام‌هایی درباره سازوکار فعالیت، پشتوانه حقوقی و نحوه خروج سرمایه‌گذاران از این طرح وجود دارد.

ارزش کارشناسی هر خانه‌ریز در مرحله جدید ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام شده است. اما هر ۱۰۰ واحد خانه‌ ریز معادل یک مترمربع از پروژه است. بنابراین، خرید سهمی معادل یک مترمربع به حدود ۲۳۰ میلیون تومان سرمایه نیاز دارد. در مقایسه‌ای، مسئولان طرح خانه‌ریز ادعا کرده‌اند این رقم با قیمت آپارتمان در منطقه اجرای پروژه، پایین‌تر از قیمت روز مسکن در این منطقه است.

با این حال، مقایسه ارزش سهم‌های یک پروژه ساختمانی با قیمت آپارتمان آماده به‌تنهایی نمی‌تواند مبنای مناسبی برای ارزیابی صرفه اقتصادی سرمایه‌گذاری باشد. مواردی همچون زمان تکمیل پروژه، هزینه‌های احتمالی، شرایط انتقال سهم و نحوه تبدیل آن به مالکیت یک واحد مسکونی، از جمله مواردی است که باید پیش از تصمیم‌گیری برای خریداران روشن باشد.

ابهام جدی‌تر، به پشتوانه حقوقی و نظارتی خانه‌ریز مربوط می‌شود و این پرسش مطرح می‌شود که سرمایه‌گذاران در صورت بروز اختلاف یا اجرا نشدن تعهدات به کدام نهاد می‌توانند مراجعه کنند. در پاسخ به پرسش، متولی این پروژه همچنان شرکت سرمایه‌گذاری شهر و شهرداری تهران اعلام شد اما توضیحات مشخصی درباره نهاد ناظر، چارچوب قانونی فعالیت طرح و سازوکار رسیدگی به شکایت‌های احتمالی ارائه نشد. البته اشاره به شهرداری یا شرکت سرمایه‌گذاری شهر و ارجاع به اعتماد عمومی برای ایجاد اعتبار برای این پروژه به‌خودی‌خود به معنای نبود پشتوانه قانونی نیست، با این حال برای طرحی که از مردم سرمایه جذب می‌کند صرف معرفی مجموعه متولی نمی‌تواند جایگزین شفافیت و داشتن یک پشتوانه و سازوکار قانونی موثق برای خریداران شود.

موضوع دیگر نقدشوندگی سرمایه است. اعلام شد که خریداران در صورت نیاز می‌توانند سهم‌های خود را از طریق گزینه فروش به دیگران واگذار کنند، البته با مجموعا ۳ درصد کارمزد! (۱ درصد سهم خریدار و ۲ درصد سهم فروشنده). همچنین مطرح شد که قیمت فروش در این بخش می‌تواند بالاتر از نرخ کارشناسی باشد اما به این موضوع توجه نمی‌شود که چنین کاری راه را برای بازار سیاه و معاملات پنهانی باز می‌کند.

این در حالی است که میان امکان ثبت سفارش فروش با امکان نقدکردن واقعی سرمایه تفاوت دارد، چون تا زمانی که وضعیت تقاضا در بازار ثانویه و شرایط فروش سهم‌ها به صورت شفاف مشخص نباشد، نمی‌توان با اطمینان درباره سهولت خروج سرمایه‌گذاران از این طرح اظهارنظر کرد.

ابهام‌ها به همین موارد محدود نمی‌شود. گفته شده که برای تعداد مراحل عرضه و سقف خرید برای هر کد ملی (که پیش‌تر و در مراحل قبل وجود داشت)، تاکنون ابلاغی اعلام نشده و جزئیات و محدودیت‌های احتمالی خرید در مرحله جدید تا بدین لحظه و در شرایطی که عرضه مرحله سوم از روز شنبه ۲۵ مهر آغاز می‌شود، مشخص نیست. از سوی دیگر از مجموع حدود ۶۴۸ هزار خانه‌ریز تعریف‌ شده، در دو مرحله قبلی تنها حدود ۳۶ هزار واحد عرضه شده است، آماری که نشان می‌دهد بخش عمده ظرفیت عرضه همچنان باقی مانده و برنامه زمانی واگذاری مابقی واحدها نیز نیازمند شفاف‌سازی است.

در مجموع، خانه‌ریز می‌تواند امکان مشارکت افرادی را فراهم کند که توان خرید مستقیم مسکن را ندارند اما کوچک‌کردن مبلغ ورود به یک پروژه، به معنای حذف ریسک‌های سرمایه‌گذاری نیست.
وقتی پای سرمایه مردم در میان است، شفافیت درباره پشتوانه حقوقی، نحوه نظارت، نقدشوندگی و حقوق مالکانه باید پیش از تبلیغ مزایای طرح در اولویت قرار گیرد.

اکنون پرسش اصلی این است که متولیان خانه‌ریز برای رفع این ابهام‌ها چه توضیحی دارند و سرمایه‌گذار در صورت بروز مشکل دقیقا به چه سازوکاری می‌تواند اتکا کند؟