از متر به سانتیمتر؛ قدرت خرید مسکن آب رفت

به گزارش صدای بورس، کاهش قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن، حالا نه‌تنها خرید یک واحد کامل، بلکه حتی ورود مستقیم بسیاری از مردم به بازار ملک را نیز دشوار کرده است. در چنین شرایطی، ایده‌های جدیدی برای تبدیل مسکن به دارایی‌های کوچک‌تر در حال گسترش است؛ از فروش متری و توکن‌بندی پروژه‌های ساختمانی گرفته تا طرح‌هایی مانند خانه‌ریز که امکان سرمایه‌گذاری در ابعاد بسیار خرد را فراهم می‌کنند. اگرچه این مدل‌ها در ظاهر پاسخی به کاهش قدرت خرید مردم هستند، اما رشد آنها در غیاب یک چارچوب نظارتی روشن، پرسش مهمی را ایجاد کرده است: سرمایه‌های خرد مردم قرار است زیر نظر چه نهادی وارد این بازار شوند؟

در تازه‌ترین نمونه، امید خالقی، مدیرعامل شرکت ساختمانی آ.س.پ، از برنامه این شرکت برای بررسی مدل توکن‌بندی و فروش متری مسکن خبر داده است. به گفته او، آ.س.پ در حال بررسی سازوکاری است که به مردم اجازه می‌دهد به‌صورت متری در پروژه‌های ساختمانی مشارکت کنند و این مدل از طریق بورس اجرایی می‌شود.

بر اساس این مدل، افراد می‌توانند با سرمایه‌های کوچک، مالک بخشی از یک پروژه شوند و به‌تدریج میزان سرمایه‌گذاری خود را افزایش دهند. در نهایت نیز بسته به سازوکار طراحی‌شده، امکان رسیدن سرمایه‌گذار به مالکیت یک واحد یا مشارکت در سود حاصل از فروش پروژه وجود خواهد داشت.

این ایده از منظر بازار سرمایه اتفاق تازه‌ای نیست و اساساً یکی از کارکردهای ابزارهای مالی، تبدیل دارایی‌های بزرگ و غیرقابل‌دسترس به واحدهای کوچک‌تر برای مشارکت سرمایه‌گذاران است. تفاوت مهم اما در اینجاست که اگر چنین مدلی از مسیر رسمی بازار سرمایه و با حضور نهادهای ناظر اجرا شود، چارچوب مشخص‌تری برای عرضه، قیمت‌گذاری، افشای اطلاعات و معاملات آن وجود خواهد داشت. اما هم‌زمان با این مدل‌های در حال بررسی، طرح دیگری در تهران وارد مرحله اجرا شده که ابهامات نظارتی آن بسیار جدی‌تر است؛ طرح «خانه‌ریز» شهرداری تهران.

در این طرح، هر خانه‌ریز معادل یک صدم مترمربع از یک ملک یا پروژه مشخص تعریف شده است؛ به این معنا که فرد به جای خرید یک واحد کامل، می‌تواند با سرمایه‌ای بسیار کمتر، بخشی از یک پروژه ملکی را خریداری کند. مدیران شهرداری این مدل را راهی برای مشارکت سرمایه‌های خرد مردم در پروژه‌های مسکونی و سایر املاک معرفی کرده‌اند. اما مسئله اصلی خانه‌ریز، نه ایده سرمایه‌گذاری خرد، بلکه نحوه نظارت بر آن است.

در شرایطی که ابزارهای مالی و سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه تحت نظارت سازمان بورس قرار دارند و فعالیت‌های پولی و بانکی نیز چارچوب نظارتی مشخصی دارند، خانه‌ریز نه تحت نظارت سازمان بورس تعریف شده و نه بانک مرکزی مسئولیت نظارت بر آن را پذیرفته است. در مقابل، مدیران شهرداری اعلام کرده‌اند که خود شهرداری نهاد ناظر این طرح است.

اینجا یک سؤال اساسی شکل می‌گیرد: آیا نهادی که خود طراح و مجری یک طرح است، می‌تواند به‌تنهایی ناظر آن نیز باشد؟

حجت‌الله صیدی، رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار، درباره وضعیت این طرح اعلام کرده است که اگر خانه‌ریز وارد فاز معاملات ثانویه شود، سازمان بورس به‌طور قطع وارد موضوع خواهد شد و انجام معاملات ثانویه بدون مجوز این سازمان امکان‌پذیر نیست.

اما همین موضوع، ابهام مهم دیگری را ایجاد می‌کند؛ چراکه اساس جذابیت چنین مدل‌هایی برای سرمایه‌گذار، تنها خرید اولیه نیست، بلکه امکان خروج از سرمایه‌گذاری و انتقال آن به فرد دیگر است. به بیان ساده‌تر، اگر فردی امروز یک صدم مترمربع از یک پروژه را خریداری کند، باید بداند در صورت نیاز به نقد کردن سرمایه خود، چه سازوکاری برای فروش آن وجود دارد و چه نهادی بر این فرآیند نظارت می‌کند.

این موضوع زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که تعداد مدل‌های مشابه در بازار در حال افزایش است. طرح‌هایی مانند خانه‌ریز و دیگر پلتفرم‌های فروش متری یا خردشده مسکن نشان می‌دهند که ایده تبدیل ملک به واحدهای بسیار کوچک سرمایه‌گذاری، دیگر یک طرح منفرد نیست و در حال تبدیل شدن به یک جریان تازه در بازار مسکن است.

از یک منظر، رشد این بازارها را باید نشانه‌ای روشن از تغییر رفتار سرمایه‌گذاران دانست؛ اما از منظری دیگر، باید آن را زنگ خطری درباره وضعیت قدرت خرید خانوارها تلقی کرد. وقتی خرید یک واحد مسکونی برای بخش بزرگی از جامعه غیرممکن می‌شود، طبیعی است که بازار به سمت فروش متری یا سانتی‌متری مسکن حرکت کند. این اتفاق شاید در ظاهر یک نوآوری مالی باشد، اما در لایه زیرین خود، تصویری نگران‌کننده از فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی مردم ارائه می‌دهد.

در چنین شرایطی، جذب سرمایه‌های خرد بدون تعیین دقیق مسئولیت‌ها می‌تواند ریسک قابل‌توجهی برای سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای ایجاد کند. فردی که توان خرید یک واحد کامل را ندارد و با امید حفظ ارزش پول یا خانه‌دار شدن تدریجی وارد چنین طرحی می‌شود، باید بداند در صورت شکست پروژه، اختلاف در قیمت‌گذاری، تأخیر در اجرا، نبود خریدار یا بروز اختلاف حقوقی، دقیقاً چه نهادی پاسخگو خواهد بود.

مسئله این نیست که فروش متری مسکن یا سرمایه‌گذاری خرد ذاتاً ایده‌ای نادرست است. اتفاقاً اگر چنین ابزارهایی با ساختار حقوقی شفاف، افشای اطلاعات، قیمت‌گذاری قابل اتکا، سازوکار نقدشوندگی و نهاد ناظر مستقل طراحی شوند، می‌توانند راهی برای ورود سرمایه‌های کوچک به بازار مسکن باشند.

مسئله از جایی آغاز می‌شود که ابزارهای جدید مالی سریع‌تر از مقررات و سازوکارهای نظارتی رشد کنند.

در این میان، تجربه آ.س.پ می‌تواند تفاوت دو مسیر را نشان دهد؛ مسیری که قرار است با توکن‌بندی دارایی و استفاده از ظرفیت بورس، سرمایه‌های خرد را وارد پروژه ساختمانی کند، در برابر مدلی که فعلاً خارج از نظارت سازمان بورس فعالیت می‌کند. اگر قرار است فروش متری مسکن به یک بازار گسترده تبدیل شود، تعیین تکلیف نهاد ناظر دیگر یک موضوع فرعی نیست؛ بلکه پیش‌شرط اعتماد عمومی به این بازار است.

در نهایت، نمی‌توان از یک سو از کاهش قدرت خرید مردم ابراز نگرانی کرد و از سوی دیگر، آنها را به بازارهایی هدایت کرد که هنوز درباره متولی نظارت، نحوه قیمت‌گذاری، نقدشوندگی و مسئولیت جبران زیان در آنها پاسخ روشنی وجود ندارد. سرمایه خرد، آخرین خط دفاع بسیاری از خانوارها در برابر تورم است و ورود این سرمایه‌ها به ابزارهای جدید، بیش از هر چیز به شفافیت و نظارت نیاز دارد؛ چراکه اگر قرار باشد مردم به جای خرید خانه، «تکه‌ای از خانه» بخرند، حداقل باید مطمئن باشند نهادی وجود دارد که در صورت بروز مشکل، مسئولیت آن تکه از سرمایه‌شان را بپذیرد.