هزینه ساخت هر متر مسکن اعلام شد

به گزارش صدای بورس، بازار مسکن در هفته‌های اخیر بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر جهش هزینه‌های ساخت قرار گرفته؛ روندی که نه‌تنها پروژه‌های ساختمانی بخش خصوصی، بلکه طرح‌های مسکن حمایتی دولت از جمله نهضت ملی مسکن را نیز با چالش جدی مواجه کرده است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد دستمزد نیروهای انسانی، بالا رفتن هزینه‌های حمل‌ونقل و خدمات جانبی ساخت، بهای تمام‌شده هر مترمربع واحد مسکونی را به شکل قابل توجهی افزایش داده و همین مسئله فشار مضاعفی بر بازار مسکن وارد کرده است.

در شرایطی که اقتصاد کشور با تورم مزمن مواجه است، افزایش هزینه تولید مسکن عملاً موجب کاهش عرضه در برابر تقاضای انباشته شده و نتیجه مستقیم آن، رشد قیمت خرید و اجاره‌بها برای خانوارها بوده است. کارشناسان معتقدند بخشی از این وضعیت ناشی از اجرا نشدن کامل سیاست‌های پیش‌بینی شده در برنامه هفتم توسعه، به‌ویژه در حوزه تأمین مالی بخش مسکن است.

سهم ۳ درصدی بانک‌ها در قانون جهش تولید مسکن

طبق قانون جهش تولید مسکن، شبکه بانکی موظف بود ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهد، اما آمارها نشان می‌دهد بانک‌ها تنها حدود ۳ درصد از تعهدات خود را اجرایی کرده‌اند؛ موضوعی که روند اجرای پروژه‌های ساختمانی را با کندی جدی مواجه کرده است. در همین راستا، برخی کارشناسان حوزه مسکن معتقدند بانک‌ها به بهانه تورم بالا و پایین بودن سود تسهیلات، به سمت بنگاهداری و سرمایه‌گذاری در بازار دارایی‌ها حرکت کرده‌اند؛ رویکردی که نه‌تنها کمکی به کنترل بازار نکرده، بلکه خود به عاملی برای تشدید تورم مسکن تبدیل شده است.

به اعتقاد کارشناسان، ورود بانک‌ها به بنگاهداری و نگهداری حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی، موجب کاهش عرضه مؤثر و افزایش نرخ‌ها در بازار شده است؛ مسئله‌ای که آثار آن امروز در رشد سنگین قیمت مسکن و اجاره‌بها قابل مشاهده است.

ضعف تنظیم‌گری دولت، عامل آشفتگی بازار مسکن

از سوی دیگر، محمدمنان رئیسی، نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس، افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن را صرفاً ناشی از رشد نرخ مصالح ساختمانی نمی‌داند و معتقد است ضعف نظارت و نبود تنظیم‌گری مؤثر در بازار، نقش اصلی را در التهاب کنونی ایفا می‌کند.

وی با اشاره به افزایش شدید قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسکن گفت: متأسفانه برخی فروشندگان، قیمت واحدهای مسکونی را نسبت به ۶ تا ۷ ماه گذشته تا دو برابر افزایش داده‌اند؛ در حالی که رشد هزینه مصالح ساختمانی به هیچ عنوان چنین افزایشی را توجیه نمی‌کند.

رئیسی افزود: مطرح کردن حملات به کارخانه‌هایی نظیر فولاد خوزستان و فولاد اصفهان به‌عنوان عامل جهش قیمت مسکن، توجیه‌پذیر نیست، زیرا سهم مصالح ساختمانی در قیمت تمام‌شده مسکن، به‌ویژه در شهری مانند تهران، حدود ۱۰ درصد برآورد می‌شود و بخش عمده هزینه‌ها مربوط به زمین، عوارض، دستمزد و سایر هزینه‌های جانبی ساخت است.

به گفته وی، کارخانه‌های سیمان کشور نیز آسیب جدی ندیده‌اند، اما با این حال قیمت سیمان طی ماه‌های اخیر جهش قابل توجهی داشته که نشان‌دهنده ضعف نظارت دستگاه‌های مسئول در مدیریت بازار است.

نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس تأکید کرد که وزارتخانه‌های صمت و راه و شهرسازی در حوزه تنظیم‌گری بازار مصالح ساختمانی عملکرد قابل قبولی نداشته‌اند.

کارشناسان هشدار می‌دهند ادامه این روند می‌تواند پروژه‌های حمایتی مسکن از جمله نهضت ملی مسکن را با بحران جدی مواجه کند، زیرا افزایش هزینه مصالح و ساخت، مستقیماً قیمت تمام‌شده واحدها را بالا برده و توان مالی بسیاری از متقاضیان را کاهش می‌دهد. در چنین شرایطی، بخشی از متقاضیان ممکن است به دلیل ناتوانی در تأمین آورده، از پروژه‌ها انصراف دهند؛ مسئله‌ای که عملاً آنها را از چرخه خانه‌دار شدن حذف خواهد کرد.

در کنار این عوامل، جو روانی ناشی از تحولات اخیر اقتصادی و نبود تعادل پایدار میان عرضه و تقاضا، بازار مسکن را بیش از گذشته ملتهب کرده است. کارشناسان معتقدند زمانی که تولید مسکن متناسب با نیاز واقعی جامعه انجام نشود، کوچک‌ترین شوک روانی یا اقتصادی می‌تواند زمینه‌ساز افزایش قیمت‌ها در بازار شود.

منان رئیسی: وام نهضت ملی فقط کفاف ساخت ۱۶ متر مسکن را می‌دهد

در همین راستا، محمدمنان رئیسی، نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس، طی نامه‌ای به مسعود پزشکیان، رئیس‌جمهور، خواستار افزایش دو برابری تسهیلات نهضت ملی مسکن شد. وی در این نامه تأکید کرده است که جهش قیمت مصالح ساختمانی طی چند ماه اخیر، هزینه ساخت را به حدود ۴۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسانده و در چنین شرایطی، وام ۶۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی مسکن تنها هزینه ساخت یک اتاق ۱۶ متر را کفایت می‌کند و تامین مابقی متراژ خانه، با خود متقاضیان نهضت ملی مسکن است که عمدتا از دهک‌های متوسط یا ضعیف جامعه هستند و تامین چنین هزینه‌ای خارج از استطاعت اغلت آنها است.

وی همچنین با اشاره به سهم پایین تسهیلات مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی کشور اعلام کرد: متوسط جهانی سهم تسهیلات مسکن حدود ۲۰ درصد است، در حالی که این رقم در ایران تنها حدود ۳ درصد برآورد می‌شود؛ موضوعی که نشان می‌دهد نظام بانکی همراهی لازم را با بخش مسکن نداشته است.

ارسال پیش‌نویس مصوبه تمدید خودکار قراردادها

از سوی دیگر، فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، هفته گذشته از تدوین پیش‌نویس مصوبه‌ای برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و تمدید خودکار قراردادهای اجاره خبر داد؛ مصوبه‌ای که برای بررسی به نشست سران قوا ارسال شده و در صورت تصویب، به سرعت اجرایی خواهد شد.

وی با بیان اینکه در این مصوبه منافع هر دو طرف، یعنی موجران و مستأجران، در نظر گرفته شده است، اعلام کرد تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در هر استان بر عهده شورای مسکن استان‌ها خواهد بود.

با این حال، داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک در گفتگو با خبرنگار مهر معتقد است سیاست تمدید خودکار قراردادها طی سال‌های گذشته تأثیر محسوسی بر ساماندهی بازار اجاره نداشته و نتوانسته فشار اقتصادی را از دوش مستأجران بردارد.

وی گفت: تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد این سیاست‌ها عملاً موجب بهبود وضعیت مستأجران نشده و بسیاری از خانوارها پس از چند سال با کاهش شدید قدرت خرید مواجه شده‌اند.

توقف پروژه‌های نهضت ملی تبعات اجتماعی دارد

کارشناسان بازار مسکن تأکید دارند که امروز بخش قابل توجهی از مستأجران بیش از نیمی از درآمد ماهانه خود را صرف هزینه اجاره می‌کنند و این مسئله ضرورت اتخاذ تصمیمات فوری و عملیاتی از سوی دولت را دوچندان کرده است.

بر همین اساس، بسیاری از تحلیلگران معتقدند دولت برای جلوگیری از توقف پروژه‌های نهضت ملی مسکن و کاهش فشار بر متقاضیان، ناگزیر به بازنگری در سیاست‌های تأمین مالی بخش مسکن است. افزایش سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن می‌تواند بخشی از رشد شدید هزینه‌های ساخت را جبران کرده و مانع از کند شدن یا توقف پروژه‌ها شود. در شرایطی که قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش یافته، تقویت تسهیلات بانکی نه‌تنها به حفظ روند اجرای پروژه‌ها کمک می‌کند، بلکه می‌تواند مسیر خانه‌دار شدن مستأجران و دهک‌های متوسط و ضعیف جامعه را نیز تسهیل و تسریع کند.