حباب‌هایی که زندگی ما را شکل می‌دهند

به گزارش صدای بورس، رابرت شیلر، اقتصاددان برجسته و برنده جایزه نوبل، در کتاب irrational exuberance با عنوان فارسی «سرخوشی غیرعقلایی» (ترجمه دکتر سیدفرهنگ حسینی، انتشارات چالش) به بررسی ریشه‌های روان‌شناختی و تاریخی حباب‌های مالی می‌پردازد. این کتاب که به‌عنوان یکی از منابع مرجع در درک رفتار بازارها شناخته می‌شود

فصل سوم کتاب سرخوشی غیرعقلایی با ترجمه دقیق و فنی و روان، با نگاهی عمیق و تاریخی به یکی از مهم‌ترین دارایی‌های زندگی مردم – مسکن – می‌پردازد و نشان می‌دهد که همان نیروهای روان‌شناختی که بازار سهام و اوراق قرضه را دستخوش حباب و سقوط کرده‌اند، چگونه بر قیمت خانه‌ها نیز سایه می‌افکنند. این فصل برای هر سرمایه‌گذار، خریدار خانه یا حتی علاقه‌مند به درک چرخه‌های اقتصادی، یک راهنمای بی‌نظیر است.

فصل سوم با مرور جهش‌های قیمت در آمریکا، اروپا، چین و دیگر اقتصادهای بزرگ، از حباب‌های منطقه‌ای تا حباب‌های جهانی مسکن را بررسی می‌کند و هشدار می‌دهد که باور «مسکن همیشه سودآور است» یک افسانه خطرناک است. شیلر با داده‌های ۱۸۹۰ تا ۲۰۱۴ ثابت می‌کند که رشد واقعی قیمت مسکن بسیار کمتر از تصور عموم بوده و بخش عمده جهش‌ها ناشی از هیجان، رفتار گله‌ای و انتظارات غیرواقعی است، نه کمبود زمین یا رشد هزینه‌ها. همچنین، نقش وام‌دهندگان پرریسک در شعله‌ور کردن حباب‌ها و سقوط بازار پس از ۲۰۰۶ مورد توجه قرار می‌گیرد.

مسکن؛ دارایی‌ای که هر روز می‌بینیم و هر لحظه درباره‌اش حرف می‌زنیم

شیلر توضیح می‌دهد که قیمت خانه، به دلیل آنکه بخشی از زندگی روزمره و گفت‌وگوهای اجتماعی است، بیش از سایر دارایی‌ها تحت تأثیر هیجان جمعی و روان‌شناسی رفتار انسان قرار دارد. از رونق ساخت‌وساز عظیم چین تا جهش‌های بی‌سابقه قیمت در آمریکا، بریتانیا، کانادا و استرالیا در ابتدای قرن ۲۱، بازار مسکن بارها شاهد حباب‌های جهانی بوده است؛ حباب‌هایی که ترکیدنشان موتور بحران مالی ۲۰۰۸ شد و هنوز اثراتشان بر اقتصاد جهان باقی است.

چرا حباب‌ها شکل می‌گیرند؟ و چرا توضیحات رایج کافی نیستند؟

اغلب، جهش قیمت مسکن با دلایل ظاهری مانند «کمبود زمین»، «افزایش شدید هزینه‌های ساخت» یا «کاهش نرخ بهره» توجیه می‌شود. اما شیلر با شواهد تاریخی نشان می‌دهد که این عوامل نمی‌توانند چنین جهش‌های گسترده‌ای را توضیح دهند. حقیقت، ریشه در هیجان، ترس از جا ماندن (FOMO) و رفتار جمعی دارد. همان نیروهایی که سرمایه‌گذاران را در بورس به سمت خریدهای بی‌منطق می‌کشاند، در بازار خانه نیز عمل می‌کند.

وقتی تاریخ حرف می‌زند؛ آیا مسکن واقعاً همیشه سودآور بوده؟

با استفاده از داده‌های ۱۸۹۰ تا ۲۰۱۴، شیلر نشان می‌دهد که برخلاف تصور عمومی، هیچ روند صعودی دائمی در قیمت واقعی مسکن وجود ندارد. بخش عمده رشد واقعی قیمت خانه در آمریکا تنها در دو بازه زمانی کوتاه رخ داده است: پس از جنگ جهانی دوم و بین سال‌های ۱۹۹۸ تا ۲۰۰۶. در ۱۲۴ سال، قیمت واقعی خانه تنها ۴۸درصد رشد کرده (معادل ۰.۳ درصد در سال).

بخش زیادی از این افزایش ناشی از بهبود کیفیت خانه‌ها و زیرساخت‌ها بوده، نه صرفاً جهش ارزش بازار. با این حال، بسیاری از مردم با شنیدن داستان‌های فروش خانه‌هایی که دهه‌ها پیش با قیمت ناچیز خریده شده‌اند، به‌اشتباه فکر می‌کنند مسکن بهترین سرمایه‌گذاری تاریخ بوده است؛ در حالی که بازده واقعی آن، اغلب از سهام کمتر است.

از رونق‌های محلی تا حباب‌های جهانی

شیلر نشان می‌دهد که در قرن ۱۹ و اوایل قرن ۲۰، جهش قیمت‌ها اغلب منطقه‌ای و ناشی از پروژه‌های زیرساختی (مثل راه‌آهن یا کانال‌ها) بود. اما از اواخر دهه ۱۹۹۰، بازار مسکن وارد مرحله‌ای شد که: رونق‌ها ماهیت ملی و حتی جهانی پیدا کردند. شهرهایی مانند لندن، پاریس، شانگهای، سیدنی و نیویورک، با الگوهای قیمتی مشابه، نشان دادند که سرمایه‌گذاری در مسکن به یک بازار بین‌المللی سوداگرانه تبدیل شده است.

همین روند موجب شد شیلر در سال ۲۰۰۵ هشدار دهد که جهان در آستانه یک حباب مسکن بی‌سابقه است.

روان‌شناسی خریداران؛ از ترس جا ماندن تا توهم سود دائمی

در دوره ۲۰۰۰ تا ۲۰۰۶، داستان‌هایی از خریدارانی که صرفاً برای «از دست ندادن فرصت» به خرید خانه‌های حتی بی‌کیفیت هجوم آوردند، به نمادی از سرخوشی غیرعقلانی تبدیل شد. در این دوره: قیمت خانه در آمریکا نسبت به اجاره دو برابر شد.

بسیاری باور داشتند که «قیمت‌ها هرگز پایین نمی‌آید»؛ باوری که با سقوط پس از ۲۰۰۶ به‌شدت فرو ریخت. شیلر تأکید می‌کند که همین انتظارات غیرواقعی، موتور اصلی حباب‌هاست و نه عوامل اقتصادی مرسوم.