آشیان به تالار شیشه‌ای راه یافت

به گزارش صدای بورس، آیین آغاز پذیره‌نویسی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات «مسکن آشنا» با نماد معاملاتی «آشیان» در بورس تهران برگزار شد. این صندوق که با مشارکت سه مجموعه شرکت توسعه راه‌های پارس، شرکت آباد راهدار پارس و شرکت سبدگردان آشنا تأسیس شده، در گروه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات قرار می‌گیرد و قرار است از طریق تجمیع سرمایه سرمایه‌گذاران، امکان بهره‌مندی از عواید بازار مسکن را برای فعالان بازار سرمایه فراهم کند.

بر اساس اطلاعات ارائه‌ شده در مراسم، تعداد کل واحدهای صندوق آشیان یک میلیارد و ۳۲۷ میلیون واحد است که از این میزان، ۲۶۵ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد معادل ۲۰ درصد برای عرضه در نظر گرفته شده است، ارزش کل دارایی‌های صندوق نیز بیش از یک هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان اعلام شده است.

در صندوق‌های املاک و مستغلات، سرمایه‌های افراد به‌جای خرید مستقیم ملک، در قالب واحدهای سرمایه‌گذاری تجمیع و در دارایی‌های ملکی به کار گرفته می‌شود، در این ساختار سرمایه‌گذاران می‌توانند از درآمدهای حاصل از اجاره املاک و همچنین تغییرات ارزش دارایی‌های ملکی صندوق منتفع شوند، بدون آنکه شخصا درگیر فرآیندهای خرید، فروش، نگهداری و مسائل حقوقی املاک شوند.

آشیان؛ صندوقی با دارایی مشخص پیش از پذیره‌نویسی

شهریار شهمیری، مدیرعامل گروه خدمات بازار سرمایه آشنا، در این مراسم با اشاره به ضرورت توسعه ابزارهای مالی مرتبط با بازار مسکن اظهار داشت: پیش از شکل‌گیری صندوق‌های املاک و مستغلات، ابزار مالی مناسبی در بازار سرمایه وجود نداشت که بازدهی آن ارتباط مستقیم و قابل اتکایی با تغییرات ارزش املاک داشته باشد، حتی سهام شرکت‌های ساختمانی نیز لزوما نمی‌توانستند چنین ارتباطی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد کنند.

وی افزود: سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار مسکن علاوه بر نیاز به سرمایه قابل توجه، مستلزم انتخاب ملک، انجام معاملات و پیگیری مسائل حقوقی و اجرایی است، در حالی که در صندوق‌های املاک و مستغلات، مدیریت تخصصی دارایی و بهره‌برداری از املاک بر عهده مدیران صندوق قرار می‌گیرد و سرمایه‌گذاران می‌توانند بدون مواجهه با این پیچیدگی‌ها در بازار ملک سرمایه‌گذاری کنند.

شهمیری با بیان اینکه هدف از طراحی آشیان، ایجاد یک صندوق املاک و مستغلات معمولی نبوده است تصریح کرد: تلاش شده تا ابزاری متناسب با نیاز جامعه طراحی شود تا حتی افرادی که خارج از بازار سرمایه فعالیت می‌کنند و آشنایی کمتری با این بازار دارند بتوانند با شناخت بهتری از دارایی‌های پایه وارد این نوع سرمایه‌گذاری شوند.

به گفته وی: یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های آشیان با الگوی معمول برخی صندوق‌های املاک و مستغلات این است که صندوق پیش از آغاز پذیره‌نویسی، مالک املاک مشخصی شده است بنابراین سرمایه‌گذار از همان ابتدا می‌داند منابع وی در چه دارایی‌هایی سرمایه‌گذاری می‌شود.

مدیرعامل گروه خدمات بازار سرمایه آشنا ادامه داد: برای ما اهمیت داشت که صندوق صرفا با جذب منابع ریالی تاسیس نشود و پس از آن به دنبال خرید ملک برود بلکه از ابتدا دارایی‌های ملکی مشخصی در اختیار داشته باشد، همین موضوع نیز باعث شد فرآیند تاسیس صندوق طولانی‌تر و پیچیده‌تر شود.

وی با اشاره به فرآیندهای کارشناسی و انتقال مالکیت املاک به صندوق گفت: تعیین ارزش کارشناسی دارایی‌ها، انتقال اسناد مالکیت و بررسی تغییرات ارزش املاک در طول فرآیند تأسیس از جمله موضوعاتی بود که مراحل کار را پیچیده کرد. با این حال، با تلاش مجموعه‌های مشارکت‌ کننده و همکاری سازمان بورس، این فرآیند به سرانجام رسید.

شهمیری با اشاره به ارزش بیش از یک هزار و ۳۰۰ میلیارد تومانی صندوق آشیان اظهار داشت: در مرحله نخست، حدود ۲۰ درصد از واحدهای صندوق برای پذیره‌ نویسی عرضه شده است اما این نقطه پایان فعالیت آشیان نیست و بر اساس ظرفیت‌های پیش‌بینی‌ شده در اساسنامه، امکان افزایش سرمایه از محل ورود املاک جدید نیز وجود دارد.

وی با تاکید بر اینکه آشیان می‌تواند به الگویی برای توسعه صندوق‌های املاک و مستغلات در بخش خصوصی تبدیل شود، گفت: موفقیت چنین صندوق‌هایی به همکاری میان مجموعه‌های متخصص در حوزه مالی و فعالان صنعت ساختمان وابسته است، در آشیان نیز تلاش شده این دو ظرفیت در کنار یکدیگر قرار بگیرند تا مدیریت دارایی‌ها و بهره‌برداری از املاک به شکل تخصصی انجام شود.

شهمیری همچنین با اشاره به ظرفیت صندوق‌های املاک و مستغلات برای افرادی که امکان خرید مستقل ملک را ندارند، پیشنهاد کرد: در ساختار سازمان بورس، بخش تخصصی‌تری برای پیگیری و توسعه این صندوق‌ها در نظر گرفته شود چراکه فعالیت در این حوزه به دانش و سازوکارهای تخصصی نیاز دارد و می‌تواند امکان مشارکت سرمایه‌گذاران با سرمایه‌های کمتر در بازار مسکن را فراهم کند.

۲۲ سند تک‌برگ در چهار منطقه تهران

در بخش دیگری از این مراسم، داود مالکی، مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری عمرانی پرداس و مدیر بهره‌برداری صندوق آشیان، به تشریح جزئیات دارایی‌های ملکی این صندوق پرداخت و گفت: یکی از ویژگی‌های مهم آشیان، تنوع سبد املاک آن است، دارایی‌های صندوق در چهار منطقه ۲، ۳، ۵ و ۶ تهران قرار گرفته‌اند و این ترکیب با هدف ایجاد تنوع در پرتفوی و کمک به پوشش ریسک سرمایه‌گذاری شکل گرفته است.

وی با تأکید بر اینکه دارایی‌های صندوق از ابتدای فعالیت مشخص بوده‌اند، افزود: ۲۲ سند تک‌برگ به نام صندوق صادر شده است، به این ترتیب سرمایه‌گذار از همان زمان ورود می‌داند در چه نوع دارایی و در کدام مناطق تهران سرمایه‌گذاری می‌کند، موضوعی که شفافیت بیشتری درباره پشتوانه سرمایه‌گذاری ایجاد خواهد کرد.

مالکی با اشاره به جریان درآمدی صندوق از محل اجاره املاک اظهار داشت: یکی از مزیت‌های آشیان این است که از همان ابتدای تملک املاک، درآمد اجاره‌ای در صندوق ایجاد شده و این جریان درآمدی به صندوق منتقل می‌شود بنابراین سرمایه‌گذاران علاوه بر امکان بهره‌مندی از افزایش احتمالی ارزش روز املاک در آینده از درآمدهای اجاره‌ای دارایی‌های صندوق نیز منتفع خواهند شد.

مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری عمرانی پرداس، درآمد سالانه حاصل از اجاره املاک صندوق را حدود ۸۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان اعلام کرد و گفت: بازده اجاره‌ای صندوق نیز حدود ۱۶ درصد است که در شرایط فعلی می‌تواند یکی از مزیت‌های آشیان در مقایسه با برخی ابزارهای سرمایه‌گذاری باشد.

وی با اشاره به ترکیب دارایی‌های صندوق خاطرنشان کرد: تنوع املاک در مناطق مختلف تهران و برخورداری از جریان درآمدی اجاره از ویژگی‌هایی است که می‌تواند در مدیریت دارایی‌های صندوق و ایجاد بازدهی برای سرمایه‌گذاران نقش داشته باشد.

معافیت مالیاتی؛ یکی از مزیت‌های صندوق‌های ملکی

مالکی در ادامه، معافیت‌های مالیاتی را از دیگر ویژگی‌های صندوق‌های املاک و مستغلات برشمرد و اظهار داشت: صندوق‌های املاک و مستغلات از معافیت‌های مالیاتی پیش‌ بینی‌ شده برای این ابزار برخوردارند و درآمدهای حاصل از فعالیت صندوق و معاملات املاک در چارچوب مقررات مربوط مشمول این معافیت‌ها می‌شوند.

وی افزود: این موضوع به‌ویژه با توجه به اجرای مقررات جدید مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی در حوزه املاک، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند چراکه ساختار صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند از نظر مالیاتی شرایط متفاوتی نسبت به خرید و فروش مستقیم ملک برای سرمایه‌گذاران ایجاد کند.

مدیر بهره‌برداری صندوق آشیان همچنین با اشاره به برنامه‌های توسعه‌ای این صندوق گفت: نگاه مجموعه‌های موسس و سهامداران به آشیان نگاهی بلند مدت است و حتی پیش از آغاز پذیره‌نویسی نیز موضوع افزایش سرمایه و توسعه دارایی‌های صندوق مورد توجه قرار داشته است.

به گفته وی: برنامه این است که با ورود املاک جدید و گسترش پرتفوی، آشیان به یکی از صندوق‌های شاخص حوزه املاک و مستغلات در بازار سرمایه تبدیل شود.

آشیان، فرصتی برای پیوند بازار سرمایه و مسکن

ورود صندوق آشیان به بازار سرمایه را می‌توان تلاشی برای توسعه ابزارهای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار مسکن دانست؛ بازاری که به دلیل نیاز به سرمایه اولیه بالا و پیچیدگی‌های معاملاتی، برای بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران خرد دسترس‌پذیر نیست.

در این میان، برخورداری از دارایی‌های ملکی مشخص، انتقال اسناد به نام صندوق، فعالیت در چند منطقه تهران و ایجاد جریان درآمدی از محل اجاره، از ویژگی‌هایی است که در معرفی آشیان مورد تأکید مدیران آن قرار گرفت.

با این حال، عملکرد این صندوق در ادامه فعالیت به عواملی مانند وضعیت بازار مسکن، تغییرات ارزش املاک، میزان تحقق درآمدهای اجاره‌ای، هزینه‌های نگهداری و مدیریت دارایی‌ها و همچنین نقدشوندگی واحدهای آن در بازار سرمایه وابسته خواهد بود.

در حاشیه این مراسم، نخستین نشان «سروآرنگ» بورس تهران به صندوق آشیان اهدا شد، نشانی که با الهام از درخت سرو و با نماد پایداری و استقامت، برای رویدادهای مرتبط با معرفی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در نظر گرفته شده است.

در پایان مراسم، زنگ نمادین آغاز پذیره‌نویسی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات آشیان در بورس تهران به صدا درآمد و تندیس سرو بورس تهران به مدیر صندوق اهدا شد.