شهریار شهمیری، مدیرعامل گروه خدمات بازار سرمایه سهم آشنا، و داود مالکی، مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری عمرانی پرداس، در گفت‌وگویی مشترک با صدای بورس، جزئیات فعالیت صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات آباد مسکن آشنا با نماد «آشیان» را تشریح کردند.
شرکت سبدگردان سهم آشنا مدیریت صندوق را بر عهده دارد و شرکت سرمایه‌گذاری عمرانی پرداس مدیر بهره‌برداری آن است. شهمیری درباره ساختار صندوق، شیوه سرمایه‌گذاری، ارزش‌گذاری، پذیره‌نویسی و معاملات واحدها توضیح داد و مالکی به معرفی دارایی‌های ملکی، وضعیت اجاره و برنامه‌های بهره‌برداری و ارتقای بازده عملیاتی املاک پرداخت.
صندوق آباد مسکن آشنا دقیقاً چگونه فعالیت می‌کند، هدف از تأسیس آن چیست و چه تفاوتی با خرید مستقیم ملک دارد؟
شهریار شهمیری: صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات آباد مسکن آشنا با نماد «آشیان»، یک صندوق قابل معامله در بورس است که با هدف فراهم‌کردن امکان سرمایه‌گذاری شفاف و قانونمند در بازار املاک تأسیس شده است. سرمایه آشیان از دارایی‌های ملکی مشخصی تشکیل شده است که پیش از عرضه عمومی واحدها به مالکیت صندوق درآمده‌اند. سرمایه‌گذاران به‌جای خرید مستقیم یک ملک، واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق را خریداری می‌کنند و به‌طور غیرمستقیم در منافع مجموعه‌ای از املاک صندوق سهیم می‌شوند.
در خرید مستقیم ملک، سرمایه‌گذار به سرمایه قابل‌توجهی نیاز دارد و شخصاً با موضوعاتی مانند انتخاب ملک، تنظیم سند، اجاره، نگهداری، وصول مطالبات و فروش آن مواجه است. در آشیان، این امور توسط ارکان تخصصی صندوق انجام می‌شود و امکان ورود با سرمایه کمتر، تنوع دارایی، مدیریت حرفه‌ای و خریدوفروش واحدها در بازار سرمایه فراهم می‌شود. البته دارنده واحد صندوق مالک مستقیم و تفکیک‌شده یک ملک مشخص نیست؛ بلکه مالک واحدهای سرمایه‌گذاری صندوقی است که پشتوانه آن دارایی‌های ملکی واقعی و مشخص است.
دارایی‌های ملکی صندوق چگونه ارزش‌گذاری شده‌اند و چه سازوکارهایی برای اطمینان از صحت ارزش‌گذاری و شفافیت اطلاعات وجود دارد؟
شهریار شهمیری: ارزش‌گذاری املاک مطابق با ضوابط سازمان بورس، براساس گزارش‌های هیئت سه‌نفره کارشناسان رسمی دادگستری و با توجه به عواملی مانند موقعیت مکانی، مساحت، نوع کاربری، وضعیت حقوقی و ثبتی، کیفیت بنا و شرایط روز بازار انجام شده است.
برای اطمینان سرمایه‌گذاران، گزارش‌های ارزش‌گذاری و اطلاعات دارایی‌های صندوق در اسناد پذیره‌نویسی در سامانه کدال افشا می‌شود. پس از آغاز فعالیت نیز ارزش دارایی‌ها در دوره‌های مقرر به‌روزرسانی و خالص ارزش دارایی‌های صندوق منتشر خواهد شد.
علاوه بر ارزش‌گذاری کارشناسی، متولی، حسابرس و سایر ارکان نظارتی صندوق بر رعایت مقررات و صحت گزارشگری نظارت دارند. در عین حال، قیمت معاملاتی واحدها ممکن است بر اثر عرضه و تقاضا، بالاتر یا پایین‌تر از NAV قرار گیرد.
دارایی‌های ملکی صندوق در چه مناطقی قرار دارند و وجود ۲۲ سند تک‌برگ چه اهمیتی برای سرمایه‌گذاران دارد؟
داود مالکی: دارایی‌های اولیه آشیان شامل چهار ملک در نقاط مختلف تهران و در محدوده‌های جردن (منطقه ۳)، مرزداران (منطقه ۲)، ستاری (منطقه ۵) و توحید (منطقه ۶) است. مشخصات، نشانی و کاربری هر دارایی در امیدنامه و اسناد رسمی پذیره‌نویسی صندوق ارائه شده است. تنوع مکانی این دارایی‌ها، تمرکز صندوق بر یک محدوده خاص را کاهش می‌دهد.
یکی از ویژگی‌های مهم آشیان این است که دارایی‌های ملکی آن از قبل مشخص شده‌اند. املاک صندوق در مجموع دارای ۲۲ سند تک‌برگ هستند که پیش از پذیره‌نویسی به نام صندوق منتقل شده‌اند. این اسناد، مستندات مالکیت دارایی‌های ملکی صندوق هستند؛ بنابراین سرمایه‌گذار از ابتدا می‌داند واحدهای صندوق بر چه دارایی‌های واقعی، مشخص و قابل‌شناسایی متکی هستند. البته تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری باید پس از مطالعه دقیق اساسنامه، امیدنامه و اطلاعیه پذیره‌نویسی انجام شود.
وضعیت بهره‌برداری و درآمدزایی املاک صندوق چگونه است و برای افزایش بازده عملیاتی آنها چه برنامه‌ای دارید؟
داود مالکی: املاک صندوق هم‌اکنون در اجاره قرار دارند و درآمد اجاره آنها در جریان است. تلاش می‌کنیم با مدیریت حرفه‌ای قراردادهای اجاره، حفظ و نگهداری املاک، کنترل هزینه‌های بهره‌برداری، پیگیری وصول مطالبات، حفظ نرخ مناسب اشغال و ارتقای بازده عملیاتی، منافع دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری را در چارچوب وظایف مدیر بهره‌برداری تقویت کنیم.
نقش مدیر بهره‌برداری در صندوق آشیان چیست و چه تفاوتی با وظایف مدیر صندوق دارد؟
داود مالکی : مدیر صندوق مسئول اداره صندوق در چارچوب مقررات بازار سرمایه، اجرای مفاد اساسنامه و امیدنامه و صیانت از منافع دارندگان واحدهاست. شرکت سرمایه‌گذاری عمرانی پرداس، به‌عنوان مدیر بهره‌برداری، بر امور اجرایی و عملیاتی املاک تمرکز دارد و مدیریت اجاره‌ها، نگهداری، بهسازی و بهره‌برداری مؤثر از دارایی‌های ملکی را بر عهده دارد.
همچنین، هرگونه پیشنهاد درباره خرید یا فروش املاک صندوق، صرفاً در حدود وظایف مقرر و پس از اخذ تأییدهای لازم و با رعایت صرفه و صلاح صندوق پیگیری می‌شود.
سرمایه‌گذاران این صندوق از چه مسیرهایی می‌توانند بازده کسب کنند؟ درآمد حاصل از اجاره املاک و افزایش ارزش دارایی‌ها چه نقشی در بازده صندوق دارند و سود حاصل چگونه به سرمایه‌گذاران منتقل می‌شود؟
شهریار شهمیری: بازده سرمایه‌گذاران می‌تواند از دو مسیر اصلی ایجاد شود. مسیر نخست، درآمد حاصل از اجاره و بهره‌برداری از املاک صندوق است. مسیر دوم، تغییر ارزش کارشناسی روز دارایی‌های ملکی و انعکاس آن در خالص ارزش دارایی‌ها یا NAV صندوق است.
در صورت فروش یک دارایی با رعایت مقررات و صرفه و صلاح صندوق، سود یا زیان حاصل از فروش نیز در عملکرد صندوق اثر خواهد گذاشت درآمد قابل‌تقسیم صندوق، پس از کسر هزینه‌ها و ذخایر مربوط، مطابق مقررات، اساسنامه، امیدنامه و تصمیم ارکان ذی‌صلاح به دارندگان واحدها تخصیص می‌یابد. جزئیات دوره و شیوه پرداخت براساس مفاد نهایی امیدنامه صندوق اعلام می‌شود.
اندازه صندوق و ترکیب واحدهای آن چگونه تعریف شده است؟ چه میزان از واحدها به مؤسسان تعلق دارد و چه تعداد واحد در مرحله فعلی به عموم سرمایه‌گذاران عرضه می‌شود؟
شهریار شهمیری: تعداد کل واحدهای سرمایه‌گذاری عادی صندوق، یک میلیارد و ۳۲۷ میلیون واحد است. از این تعداد، ۲۶۵ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد، معادل ۲۰ درصد واحدهای سرمایه‌گذاری عادی، در مرحله فعلی به عموم سرمایه‌گذاران عرضه می‌شود. بر این اساس، یک میلیارد و ۶۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد، معادل ۸۰ درصد واحدهای سرمایه‌گذاری عادی، متعلق به مؤسسان است.
ا ارزش اسمی ۱۰ هزار ریال برای هر واحد، ارزش اسمی مجموع واحدهای سرمایه‌گذاری عادی صندوق ۱۳ هزار و ۲۷۰ میلیارد ریال، معادل یک‌هزار و ۳۲۷ میلیارد تومان، و ارزش اسمی واحدهای قابل‌عرضه به عموم ۲ هزار و ۶۵۴ میلیارد ریال است.
با توجه به اینکه املاک پیش از عرضه به صندوق منتقل شده‌اند، وجوه حاصل از عرضه ۲۰ درصد واحدها به چه شخص یا اشخاصی تعلق می‌گیرد و آیا بخشی از این منابع وارد صندوق خواهد شد؟
شهریارشهمیری: در این عرضه، منابع جدیدی برای خرید یا توسعه املاک وارد صندوق نمی‌شود. املاک پیش از پذیره‌نویسی به صندوق منتقل شده‌اند و واحدهای سرمایه‌گذاری در ازای آورده ملکی به مؤسسان اختصاص یافته است.
در مرحله فعلی، ۲۶۵ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد، معادل ۲۰ درصد کل واحدهای سرمایه‌گذاری عادی صندوق، از واحدهای متعلق به مؤسسان به عموم سرمایه‌گذاران عرضه می‌شود. بنابراین وجوه حاصل از این عرضه، مطابق ساختار مصوب، متعلق به مؤسسان عرضه‌کننده واحدهاست و در اختیار صندوق قرار نمی‌گیرد که برای تأمین مالی املاک موجود، توسعه پروژه یا خرید دارایی جدید مصرف شود.
پس از آغاز فعالیت صندوق، منابع و درآمدهای متعلق به خود صندوق، از جمله درآمد اجاره املاک، مطابق اساسنامه، امیدنامه و تصمیمات ارکان صندوق مدیریت خواهد شد. خرید دارایی جدید یا توسعه دارایی‌های موجود نیز موضوعی مستقل است و تنها در چارچوب مقررات و پس از تأمین منابع و اخذ مجوزهای لازم امکان‌پذیر خواهد بود.
جزئیات پذیره‌نویسی صندوق آشیان چیست و سرمایه‌گذاران چگونه می‌توانند در آن مشارکت کنند؟
شهریار شهمیری: پذیره‌نویسی آشیان از روز سه شنبه 19 آبان ۱۴۰۵ آغاز می‌شود و تا شنبه 23 آبان ۱۴۰۵ ادامه خواهد داشت؛ مگر آنکه واحدهای قابل‌عرضه زودتر تکمیل شود یا براساس اطلاعیه رسمی تغییری در برنامه ایجاد شود.
هر واحد با ارزش اسمی ۱۰ هزار ریال، معادل یک‌هزار تومان، عرضه می‌شود. حداقل سفارش و سقف خرید هر سرمایه‌گذار مطابق اطلاعیه رسمی پذیره‌نویسی خواهد بود. بر مبنای اعلام فعلی و با حداقل سفارش 500 واحد، امکان مشارکت با حداقل پانصد هزار تومان فراهم است.
متقاضیان دارای کد بورسی می‌توانند در مهلت مقرر، از طریق سامانه‌های معاملات برخط کارگزاری‌ها و با جست‌وجوی نماد «آشیان» سفارش خود را ثبت کنند. اطلاعات نهایی مربوط به پذیره‌نویسی، نحوه ثبت سفارش، تعداد و قیمت واحدها نیز از طریق اطلاعیه رسمی منتشر خواهد شد.
پس از پذیره‌نویسی چه مراحلی تا آغاز معاملات باقی می‌ماند و واحدهای صندوق از چه زمانی قابل خریدوفروش خواهند بود؟
شهریار شهمیری: پس از پایان موفق پذیره‌نویسی، نتایج نهایی بررسی و مراحل قانونی مربوط به تکمیل پذیره‌نویسی صندوق، تخصیص و سپرده‌گذاری واحدها و اخذ تأییدهای لازم از سازمان بورس و بورس تهران انجام می‌شود.
پس از تکمیل این مراحل و انتشار اطلاعیه آغاز معاملات، واحدهای آشیان در بازار ثانویه قابل‌خریدوفروش خواهند بود. از آن زمان، سرمایه‌گذاران می‌توانند مانند سایر صندوق‌های قابل معامله، از طریق سامانه کارگزاری خود سفارش خرید یا فروش ثبت کنند.
سرمایه‌گذاری در واحدهای صندوق آشیان از نظر مالیاتی چه مزیتی دارد؟
داود مالکی : به‌موجب تبصره (۱) ماده (۱۴۳ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم، درآمدهای صندوق سرمایه‌گذاری در چارچوب قانونی و درآمدهای حاصل از سرمایه‌گذاری و نقل‌وانتقال اوراق بهادار صندوق، از مالیات بر درآمد و مالیات بر ارزش افزوده معاف است. بر همین اساس، خریدوفروش واحدهای سرمایه‌گذاری آشیان نیز در چارچوب مقررات مربوط از این معافیت برخوردار است.