رشد قارچ‌گونه پلتفرم‌های متری مسکن در غیاب نظارت

به گزارش صدای بورس، بازار سرمایه‌گذاری متری مسکن در حال گسترش است؛ از متریکس و بیت‌هوم تا خانه‌ریز شهرداری تهران، پلتفرم‌هایی که با وعده ورود آسان به بازار ملک، امکان سرمایه‌گذاری با پول‌های خرد و در برخی موارد فروش سهم در بازار ثانویه را پیش‌روی مردم گذاشته‌اند. اما پشت این مدل تازه تأمین مالی، یک پرسش اساسی بی‌پاسخ مانده است: چه نهادی بر عملکرد این سکوها، صحت مالکیت سهم‌ها، نحوه قیمت‌گذاری و سرنوشت پول سرمایه‌گذاران نظارت می‌کند؟ این طرح‌ها مجوز فعالیت به‌عنوان نهاد مالی تحت نظارت سازمان بورس را ندارند و بانک مرکزی نیز ناظر تخصصی آن‌ها نیست؛ درحالی‌که تجربه طرح‌های مشارکت در ساخت و پرونده‌هایی مانند پدیده شاندیز نشان داده است که ابهام در سازوکار اجرا و پاسخ‌گویی می‌تواند سرمایه مردم را با مخاطرات جدی روبه‌رو کند.

بازار متری مسکن در حال بزرگ‌شدن است

افزایش قیمت مسکن و فاصله گرفتن قدرت خرید خانوارها از بهای یک واحد کامل، زمینه را برای گسترش مدل‌هایی فراهم کرده که خرید ملک را به سهم‌های کوچک‌تر تقسیم می‌کنند. در این الگو، متقاضی به‌جای خرید یک واحد مسکونی، بخشی از یک پروژه ساختمانی را می‌خرد و امیدوار است از افزایش ارزش ملک منتفع شود؛ مدلی که در نگاه نخست، امکان ورود سرمایه‌های خرد به بازار املاک را فراهم می‌کند.

اما فروش سهم‌های کوچک از یک پروژه ساختمانی، صرفاً با راه‌اندازی یک وب‌سایت به بازاری کم‌ریسک تبدیل نمی‌شود. نوع حق خریدار، ارتباط سهم فروخته‌شده با ملک واقعی، وضعیت حقوقی پروژه، زمان تحویل، شیوه محاسبه قیمت و امکان خروج از سرمایه‌گذاری، همگی تعیین می‌کنند که خریدار دقیقاً چه چیزی را تملک کرده است.

گزارش‌های منتشرشده از فعالیت پلتفرم‌های متری مسکن نشان می‌دهد که این بازار هنوز متولی و چارچوب نظارتی واحدی ندارد. وزارت صمت نیز در تیرماه ۱۴۰۵ از بررسی این مدل در محیط آزمون تنظیم‌گری یا سندباکس خبر داده بود؛ موضوعی که خود نشان می‌دهد تعیین سازوکار فعالیت این کسب‌وکارها همچنان در دستور بررسی قرار دارد.

متریکس؛ فروش سهم پروژه با وعده تضمین اصل سرمایه

متریکس یکی از پلتفرم‌هایی است که امکان سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی را از طریق خرید سهم‌های کوچک فراهم کرده است. بر اساس اطلاعات صفحه پروژه‌های این سامانه، پروژه «چهار دختر» در منطقه چیتگر تهران حدود ۲۹.۱ میلیارد تومان سرمایه جذب کرده و پیشرفت تأمین مالی آن ۶۱.۱ درصد اعلام شده است. در همین صفحه، ۱۲ ماه تا پایان پروژه باقی مانده و حداقل سرمایه‌گذاری ۲۵۰ میلیون تومان درج شده است.

در کنار این اطلاعات، عبارت «تضمین اصل سرمایه» نیز در معرفی پروژه دیده می‌شود؛ وعده‌ای که برای سرمایه‌گذار اهمیت زیادی دارد، اما به‌تنهایی معادل تضمین بانکی یا ضمانت مورد تأیید یک نهاد ناظر مالی نیست. برای ارزیابی چنین ادعایی باید مشخص باشد ضمانت را چه شخص یا نهادی ارائه کرده، سند ضمانت چیست، چه شرایطی برای مطالبه آن وجود دارد و در صورت ناتوانی ضامن، سرمایه‌گذار چگونه می‌تواند حق خود را پیگیری کند.

در همین سامانه، پروژه‌های دیگری از جمله «بهاران» و «پاییزان» با وضعیت تکمیل‌شده و تأمین مالی صددرصدی نمایش داده شده‌اند. این اطلاعات می‌تواند برای بررسی سابقه اجرایی پلتفرم مفید باشد، اما به‌تنهایی درباره کیفیت حقوقی قراردادها، میزان سود واقعی سرمایه‌گذاران یا امکان نقدشوندگی در شرایط بحرانی داوری نمی‌کند.

بیت‌هوم؛ گردش معاملات بالا، اما آزمون واقعی نقدشوندگی چیست؟

بیت‌هوم نیز با ارائه امکان خرید سهم‌های کوچک از پروژه‌های ملکی و ایجاد بازار ثانویه، خود را به‌عنوان یکی از بازیگران این حوزه معرفی می‌کند. این پلتفرم در وب‌سایت خود از مجموع ۸۵۱ میلیارد تومان خرید، ۲ هزار و ۸۲۲ خریدار، ۱۳ هزار مترمربع پروژه و ۱۸ هزار معامله خبر داده است. این ارقام، بر اساس اعلام خود سامانه‌اند و برای ارزیابی مستقل آن‌ها باید مستندات و روش محاسبه شاخص‌ها روشن باشد.

بیت‌هوم همچنین از دریافت ضمانت‌هایی از جمله چک معادل ۱۲۰ درصد قیمت روز پروژه سخن می‌گوید. با این حال، وجود چک به‌تنهایی به معنای تضمین قطعی بازپرداخت نیست؛ ارزش عملی آن به هویت صادرکننده، اعتبار مالی او، شرایط قرارداد و امکان وصول چک بستگی دارد.

در بازار ثانویه این پلتفرم، اطلاعات عرضه، قیمت‌های پیشنهادی و سوابق معاملات نمایش داده می‌شود. اما وجود صفحه خریدوفروش یا ثبت معامله، لزوماً به معنای نقدشوندگی پایدار نیست. پرسش مهم این است که اگر تعداد فروشندگان افزایش پیدا کند یا تقاضا کاهش یابد، چه تعداد خریدار واقعی برای سهم‌ها وجود خواهد داشت؟ آیا فروشنده می‌تواند در زمان نیاز، سهم خود را با قیمت منصفانه بفروشد یا ناچار به پذیرش تخفیف سنگین خواهد شد؟

همچنین باید میان قیمت پیشنهادی در سامانه و قیمت معامله‌شده تمایز گذاشت. تعداد معاملات، حجم واقعی دادوستدها، فاصله قیمت خریدوفروش و امکان تسویه به‌موقع، معیارهای دقیق‌تری برای سنجش نقدشوندگی‌اند.

خانه‌ریز؛ ورود شهرداری، بدون پایان ابهام نظارتی

خانه‌ریز، طرح وابسته به سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، نمونه دیگری از توسعه سرمایه‌گذاری خرد در مسکن است. در این طرح، هر واحد سرمایه‌گذاری معادل یک‌صدم مترمربع از ملک تعریف شده و متقاضی می‌تواند به‌جای خرید یک واحد کامل، سهم کوچک‌تری از پروژه را تهیه کند.

در صفحه پروژه «فجر» در بلوار آیت‌الله کاشانی، قیمت هر واحد خانه‌ریز ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اعلام شده است. طبق اطلاعات همان صفحه، پروژه در مرحله اجرای اسکلت قرار دارد و ۲۲ ماه تا پایان آن باقی مانده است. سامانه همچنین بر شفافیت قراردادها، نظارت سازمان سرمایه‌گذاری شهرداری و امکان نقدشوندگی تأکید می‌کند؛ ادعاهایی که ارزیابی آن‌ها به بررسی قراردادها، سازوکار اجرایی و عملکرد واقعی طرح نیاز دارد.

ورود شهرداری به این بازار، به‌خودی‌خود به معنای قرار گرفتن طرح تحت نظارت تخصصی سازمان بورس نیست. این تفاوت به‌ویژه درباره معاملات ثانویه اهمیت دارد. در شهریور ۱۴۰۵، حجت‌الله صیدی، رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار، اعلام کرد که درباره معاملات دست‌دوم خانه‌ریز مکاتباتی برای بررسی مشخصات معاملات انجام شده و موضوع در دست پیگیری است. این اظهارات، اهمیت تعیین تکلیف چارچوب حقوقی معاملات را برجسته می‌کند.

در نتیجه، مسئله فقط خانه‌ریز نیست؛ بلکه روشن نبودن مرز مسئولیت میان نهاد مجری، نهادهای صادرکننده مجوزهای عمومی و نهاد ناظر تخصصی بازار مالی است. سرمایه‌گذار باید بداند در صورت اختلاف بر سر مالکیت، تأخیر پروژه، توقف معاملات یا ناتوانی در فروش سهم، دقیقاً به کدام مرجع و با چه سازوکاری می‌تواند مراجعه کند.

معاملات ثانویه؛ راه خروج یا وعده‌ای وابسته به تقاضا؟

یکی از جذاب‌ترین ویژگی‌های تبلیغ‌شده در پلتفرم‌های متری مسکن، امکان فروش سهم پیش از تکمیل پروژه است. این قابلیت می‌تواند در ظاهر مشکل قفل شدن سرمایه را کاهش دهد؛ اما بازار ثانویه فقط زمانی کارآمد است که خریدار و فروشنده واقعی، قیمت‌گذاری قابل‌فهم، قواعد روشن انتقال مالکیت و تسویه مطمئن وجود داشته باشد.

اگر فروش سهم به حضور خریدار جدید وابسته باشد، هیچ تضمینی وجود ندارد که سرمایه‌گذار در زمان دلخواه و به قیمت مورد انتظار از بازار خارج شود. حتی اگر پلتفرم امکان ثبت سفارش فروش را فراهم کند، این قابلیت با تعهد به خرید سهم از سوی خود سامانه یا تضمین نقدشوندگی تفاوت دارد.

از سوی دیگر، در بازاری که قیمت‌گذاری دارایی پایه، نحوه ارزش‌گذاری سهم‌ها و کیفیت اطلاعات پروژه‌ها ممکن است میان پلتفرم‌ها متفاوت باشد، مقایسه قیمت‌ها نیز ساده نیست. تا زمانی که استاندارد مشترکی برای افشای اطلاعات، گزارش پیشرفت پروژه، ثبت معاملات و رسیدگی به شکایت‌ها وجود نداشته باشد، سرمایه‌گذار ناچار است بخش مهمی از ارزیابی ریسک را شخصاً انجام دهد.

پدیده شاندیز؛ تجربه‌ای که نباید نادیده گرفته شود

تجربه پرونده‌هایی مانند پدیده شاندیز و برخی طرح‌های مشارکت در ساخت، یادآور این واقعیت است که جذابیت وعده‌های ملکی و استقبال گسترده مردم، به‌تنهایی ضامن اجرای تعهدات نیست. در این پرونده‌ها، مسائل حقوقی، مالی و اجرایی در نهایت به دغدغه‌ای جدی برای سرمایه‌گذاران تبدیل شد و تعیین تکلیف حقوق آنان زمان‌بر بود.

البته نمی‌توان بدون بررسی مستندات، پلتفرم‌های فعلی فروش متری مسکن را با پدیده شاندیز یکسان دانست یا درباره آن‌ها حکم تخلف صادر کرد. تفاوت مدل‌های حقوقی و اجرایی باید در نظر گرفته شود. با این حال، درس اصلی تجربه‌های گذشته همچنان معتبر است: هرچه سرمایه بیشتری از مردم جذب می‌شود، ضرورت شفافیت، نظارت مستقل، ضمانت اجرای تعهدات و تعیین مسئولیت در زمان بحران نیز بیشتر می‌شود.

خلأ نظارت؛ چه کسی پاسخ‌گوی سرمایه مردم است؟

مسئله اصلی این بازار، مخالفت با نوآوری یا سرمایه‌گذاری خرد در املاک نیست. تقسیم یک دارایی گران‌قیمت به سهم‌های کوچک می‌تواند دسترسی مردم به بازار مسکن را افزایش دهد؛ اما این مزیت زمانی پایدار خواهد بود که حقوق سرمایه‌گذار از ابتدا روشن باشد و سازوکار پاسخ‌گویی صرفاً به وعده‌های خود پلتفرم محدود نشود.

این سکوها مجوز فعالیت به‌عنوان نهاد مالی تحت نظارت سازمان بورس را ندارند و بانک مرکزی نیز ناظر تخصصی این مدل از سرمایه‌گذاری ملکی نیست. البته این گزاره به‌معنای آن نیست که هیچ‌کدام از این کسب‌وکارها هیچ مجوز عمومی یا حقوقی دیگری ندارند؛ مسئله، نبود چارچوب نظارتی تخصصی و یکپارچه برای تمام ابعاد جذب سرمایه و معاملات ثانویه است.

تعیین تکلیف این بازار باید چند پرسش را پاسخ دهد: آیا سهم فروخته‌شده حق مالکیت مستقیم بر ملک است یا حقی قراردادی؟ چه نهادی بر صحت اطلاعات و پیشرفت پروژه نظارت می‌کند؟ ضمانت‌های اعلام‌شده چگونه ارزیابی و اجرا می‌شوند؟ معاملات ثانویه تحت چه قواعدی انجام می‌گیرند؟ و اگر پروژه متوقف شود یا پلتفرم به تعهداتش عمل نکند، مسئولیت جبران خسارت با چه کسی خواهد بود؟

تا زمانی که پاسخ این پرسش‌ها روشن نشده، رشد قارچ‌گونه تعداد پلتفرم‌ها و افزایش رقم سرمایه جذب‌شده را نمی‌توان به‌تنهایی نشانه بلوغ بازار دانست. در نهایت، مسکن متری ممکن است راهی برای ورود سرمایه‌های خرد به بازار ملک باشد، اما بدون قواعد روشن و نظارت پاسخ‌گو، همان ویژگی‌ای که آن را جذاب می‌کند جمع‌آوری پول‌های کوچک از تعداد زیادی سرمایه‌گذار می‌تواند دامنه خسارت احتمالی را نیز گسترده‌تر کند.