سود ۶۵ درصدی جافاند؛ جذابیت تبلیغاتی یا بازده واقعی؟

به گزارش صدای بورس، جاباما با تبلیغ «سرمایه‌گذاری متری با اعتبار دیجی‌پی»، مخاطبان را به خرید واحدهای سانتی‌متری پروژه‌های اقامتگاهی دعوت می‌کند؛ طرحی که در نمونه سنگده، بازده تضمینی سالانه ۴۰ درصد و بازده تخمینی تا ۶۵ درصد را وعده می‌دهد، اما هم‌زمان سطح ریسک آن را «زیاد» اعلام کرده است.

سود تضمینی ۴۰ درصدی در کنار ریسک زیاد

در صفحه طرح خرید متری سنگده، قیمت هر سانتی‌متر ۲ هزار و ۶۰ تومان اعلام شده و سرمایه جذب‌شده تاکنون به حدود یک میلیارد و ۱۴ میلیون تومان از هدف ۶ میلیارد تومانی رسیده است؛ یعنی ۱۶.۳۷ درصد از طرح خریداری شده است. این پروژه با ۱۳ اتاق، درآمد اجاره ماهانه ۱۵۰ میلیون تومانی و ایجاد ۲۰ فرصت شغلی معرفی شده است.

جافاند برای این طرح بازده تضمینی سالانه ۴۰ درصد و بازده تخمینی تا ۶۵ درصد درج کرده و عبارت «تضمین شده توسط جاباما» را نیز نمایش می‌دهد. با این حال، همان صفحه سطح کلی ریسک سرمایه‌گذاری را «زیاد» ارزیابی می‌کند و احتمال اثرگذاری تأخیر در اجرای پروژه، تغییر هزینه‌ها، عملکرد بهره‌برداری، شرایط بازار و نقدشوندگی را می‌پذیرد.

این دو گزاره لزوماً متناقض نیستند؛ اما پرسش اصلی این است که تضمین جاباما دقیقاً شامل چه تعهدی می‌شود: پرداخت بازده ۴۰ درصدی در هر شرایط، بازپرداخت اصل سرمایه یا صرفاً تعهدی محدود به مفاد قرارداد؟ بدون روشن‌شدن دامنه ضمانت، عبارت «سود تضمینی» تصویر کاملی از ریسک واقعی سرمایه‌گذاری ارائه نمی‌دهد.

بازده ۶۵ درصدی؛ پیش‌بینی یا دستاورد قابل اتکا؟

بازده تخمینی تا ۶۵ درصد سالانه، عددی برجسته در تبلیغ این طرح است؛ اما خود سایت توضیح می‌دهد که درآمد سرمایه‌گذاری از عملکرد اقتصادی پروژه، از جمله بهره‌برداری و افزایش ارزش دارایی، ایجاد می‌شود و سهم سرمایه‌گذار به عملکرد واقعی پروژه بستگی دارد.

در چنین شرایطی، باید مشخص باشد بازده تخمینی با چه فرض‌هایی محاسبه شده است؛ آیا درآمد اجاره، هزینه نگهداری، مالیات، هزینه مدیریت و دوره‌های خالی‌ماندن اقامتگاه در محاسبات لحاظ شده‌اند؟ همچنین باید معلوم باشد چه میزان از این بازده از درآمد عملیاتی و چه میزان از افزایش ارزش دارایی ناشی می‌شود. تا زمانی که جزئیات مدل مالی و نحوه محاسبه در دسترس نباشد، نمی‌توان بازده تخمینی را معادل سود قابل تحقق دانست.

بازخرید پنج‌ساله؛ خروج سرمایه چه شرایطی دارد؟

در معرفی طرح سنگده، امکان بازخرید پنج‌ساله پیش‌بینی شده است؛ اما بازخرید پنج‌ساله با امکان فروش فوری یا نقدشوندگی بالا یکسان نیست. از سوی دیگر، سایت تصریح می‌کند که نحوه پایان هر طرح می‌تواند شامل تسویه، بازخرید، انتقال حقوق یا ادامه بهره‌برداری باشد و شرایط دقیق در قرارداد مشخص می‌شود.

بنابراین، برای ارزیابی امکان خروج از سرمایه‌گذاری باید روشن شود بازخرید بر عهده کدام شخص یا شرکت است، قیمت آن چگونه تعیین می‌شود، آیا پرداخت در موعد مقرر تضمین شده و در صورت ناتوانی متعهد از پرداخت، سرمایه‌گذار چه ابزار حقوقی برای پیگیری دارد. همچنین باید شرایط انتقال سرمایه‌گذاری به خریدار دیگر و میزان نقدشوندگی واقعی آن مشخص باشد.

سرمایه‌گذاری با اعتبار؛ تعهدی که باقی می‌ماند

تبلیغ این طرح با اعتبار دیجی‌پی، ورود به سرمایه‌گذاری را آسان‌تر می‌کند؛ اما استفاده از اعتبار، ریسک پروژه را حذف نمی‌کند. اگر درآمد یا بازده مورد انتظار محقق نشود، تعهد بازپرداخت اعتبار ممکن است همچنان پابرجا بماند. ازاین‌رو، شرایط بازپرداخت اعتبار باید جدا از وعده‌های سود طرح بررسی شود.

جافاند در معرفی عمومی خود، سرمایه‌گذاری متری را مشارکت در پروژه واقعی می‌داند و تأکید می‌کند حقوق سرمایه‌گذار، نحوه محاسبه سهم و شرایط پایان دوره در اطلاعات و قرارداد هر طرح تعیین می‌شود. همین موضوع اهمیت بررسی قرارداد پیش از خرید را بیشتر می‌کند: عدد بزرگ بازده، جای توضیح روشن درباره ضمانت، ریسک و مسیر بازگشت سرمایه را نمی‌گیرد.