سانت به سانت تا خانه‌دار شدن؛ نسخه‌ای که تورم را فراموش کرده است

به گزارش صدای بورس،‌ پیشنهاد فروش سانتی‌متری مسکن از سوی رئیس مجلس، بار دیگر ایده ورود سرمایه‌های خرد به بازار ملک را مطرح کرده است؛ ایده‌ای که اگرچه می‌تواند از منظر تأمین مالی ساخت‌وساز قابل بررسی باشد، اما تجربه طرح‌هایی مانند «خانه‌ریز» نشان می‌دهد پیش از فراگیر شدن چنین مدل‌هایی، مسئله نظارت، شفافیت، مالکیت، ارزش‌گذاری و تضمین حقوق سرمایه‌گذاران باید تعیین تکلیف شود.

محمدباقر قالیباف روز گذشته در جلسه مجلس با اشاره به کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش قیمت مسکن، پیشنهاد کرد فروش مسکن به جای متری حتی به صورت سانتی‌متری انجام شود. به گفته رئیس مجلس، می‌توان از این روش برای جذب نقدینگی مردم و حفظ ارزش پول آنها در برابر تورم استفاده کرد. قالیباف همچنین تأکید کرد که بخش قابل توجهی از هزینه مسکن مربوط به زمین است و با ورود زمین و تسهیل ساخت‌وساز می‌توان بخشی از مشکلات بازار مسکن را حل کرد.

این پیشنهاد در حالی مطرح شده که نمونه‌ای از فروش سانتی‌متری مسکن پیش از این در تهران اجرایی شده است. «خانه‌ریز» با هدف فراهم کردن امکان سرمایه‌گذاری خرد در پروژه‌های ساختمانی راه‌اندازی شده و واحدهای سرمایه‌گذاری آن بر مبنای سهم‌های کوچک از مسکن تعریف شده‌اند.

با این حال، یکی از مهم‌ترین ابهامات خانه‌ریز از ابتدا به سازوکار نظارت بر آن بازمی‌گردد. بر اساس توضیحات منتشرشده از سوی مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، این طرح تحت نظارت سازمان بورس یا بانک مرکزی قرار ندارد و شهرداری تهران به عنوان نهاد ناظر معرفی شده است. مجریان طرح، مبنای قانونی آن را مصوبات شورای شهر و ماده ۸۴ قانون شهرداری‌ها عنوان کرده‌اند.

همین موضوع، یکی از پرسش‌های جدی درباره تعمیم چنین مدلی به مقیاس بزرگ‌تر است. وقتی قرار است سرمایه‌های خرد مردم جمع‌آوری و در پروژه‌های ملکی به کار گرفته شود، صرف وجود یک نهاد عمومی در فرآیند اجرا، لزوماً به معنای وجود یک نظام نظارتی تخصصی برای سرمایه‌گذاری نیست. سرمایه‌گذار باید بداند دارایی او چگونه ارزش‌گذاری می‌شود، منابع دقیقاً کجا مصرف خواهد شد، پروژه با چه تضامینی پیش می‌رود و در صورت توقف یا شکست پروژه، چه نهادی مسئول رسیدگی به حقوق او خواهد بود.

این نگرانی بدون سابقه هم نیست. اقتصاد ایران پیش از این تجربه جذب سرمایه‌های خرد در پروژه‌ها و شرکت‌هایی را داشته که در زمان رونق با استقبال گسترده مردم مواجه شدند اما پس از بروز مشکل، تعیین تکلیف سرمایه سرمایه‌گذاران به پرونده‌ای طولانی و پیچیده تبدیل شد.

پرونده پدیده شاندیز یکی از مهم‌ترین نمونه‌هاست. این مجموعه توانست تعداد زیادی سرمایه‌گذار را جذب کند و در نهایت پرونده آن به دستگاه قضایی رسید. در حکم دادگاه نیز اتهام فروش سهام با قیمت کاذب و موضوع استرداد اموال سهامداران مورد رسیدگی قرار گرفت.

در همان مقطع، نام شرکت‌هایی مانند تبرک و پردیسبان نیز در کنار پدیده مطرح شد. حتی دادستانی کل کشور در سال ۱۳۹۳ درباره فعالیت این مجموعه‌ها ورود کرد و تبلیغات آنها را تا تعیین تکلیف پرونده قضایی ممنوع اعلام کرد. در گزارش‌های آن زمان نیز بر خارج بودن بخشی از فعالیت‌های مرتبط با عرضه سهام این شرکت‌ها از چارچوب سازمان بورس و فرابورس تأکید شده بود.

بنابراین مقایسه خانه‌ریز با پدیده و تبرک به معنای یکسان دانستن ساختار حقوقی یا نسبت دادن تخلف به این طرح نیست؛ اما تجربه این پرونده‌ها یک درس روشن برای سیاست‌گذار دارد: وقتی قرار است سرمایه خرد مردم جذب شود، خلأ نظارتی را نمی‌توان با عنوان یک پروژه عمومی یا شهری پر کرد.

از همین منظر، پیشنهاد فروش سانتی‌متری مسکن نیازمند پاسخ‌های مشخصی است. اگر قرار است چنین مدلی در سطح ملی اجرا شود، نهاد ناظر آن چه سازمانی خواهد بود؟ چه نهادی ارزش زمین و پروژه را تأیید می‌کند؟ پیشرفت فیزیکی پروژه چگونه راستی‌آزمایی می‌شود؟ منابع سرمایه‌گذاران در چه حسابی نگهداری خواهد شد؟ در صورت افزایش هزینه ساخت، تأخیر پروژه یا توقف آن، ریسک متوجه چه کسی است؟ و مهم‌تر از همه، سرمایه‌گذار خرد چگونه می‌تواند از سرمایه خود خارج شود؟

پرسش مهم‌تر اما به خود کارکرد این طرح بازمی‌گردد. فروش سانتی‌متری مسکن می‌تواند شیوه ورود سرمایه‌گذار به بازار ملک را تغییر دهد، اما لزوماً قدرت خرید ایجاد نمی‌کند.

خانواری که امروز توان خرید یک واحد ۶۰ متری را ندارد، با تقسیم همان واحد به سهم‌های کوچک‌تر صاحب قدرت خرید بیشتری نمی‌شود. قیمت زمین، مصالح، دستمزد و هزینه ساخت همچنان پابرجاست و درآمد خانوار نیز با همان سرعت افزایش پیدا نکرده است.

این مسئله زمانی جدی‌تر می‌شود که فشار تورم بر رفتار مصرفی خانوارها را در نظر بگیریم. وقتی قدرت خرید به اندازه‌ای کاهش یافته که خانوارها برای خرید بسیاری از کالاها به اعتبار و پرداخت اقساطی متوسل می‌شوند، دشوار است انتظار داشته باشیم مسئله اصلی آنها با تغییر واحد فروش مسکن از متر به سانتی‌متر حل شود.

در واقع، سانتی‌متری کردن مسکن شاید بتواند شیوه تأمین مالی را تغییر دهد، اما نمی‌تواند تورم را سانتی‌متری کند.

اگر هدف، جذب نقدینگی و تأمین مالی ساخت‌وساز باشد، این ایده می‌تواند در قالب یک ابزار مالی شفاف و تحت نظارت تخصصی بررسی شود. اما اگر قرار است فروش سانتی‌متری به عنوان راهکار حفظ ارزش پول یا حل بحران خانه‌دار شدن مردم معرفی شود، مسئله اصلی همچنان بی‌پاسخ می‌ماند: چرا قدرت خرید خانوارها از قیمت مسکن عقب افتاده است؟

بحران مسکن فقط بحران اندازه واحدهای قابل خرید نیست؛ بحران فاصله میان درآمد و قیمت دارایی، تورم، هزینه ساخت و کاهش قدرت خرید است. بنابراین پیش از آنکه بازار مسکن را از متر به سانتی‌متر تقسیم کنیم، باید برای تورمی فکری کرد که حتی خریدهای روزمره خانوارها را نیز به سمت اقساطی شدن برده است.

فروش سانتی‌متری می‌تواند یک ابزار باشد، اما ابزار را نباید با راه‌حل اشتباه گرفت.