به گزارش صدای بورس، شهرداری تهران با طرحی تازه وعده داده که مردم میتوانند حتی با خرید یکصدم متر در بازار مسکن سهیم شوند؛ اما پشت این وعده جذاب، یک ابهام جدی قرار دارد؛ وقتی نه بورس و نه بانک مرکزی زیر بار نظارت نمیروند، چه کسی ضامن امنیت سرمایههای خرد مردم است؟
بازار مسکن ایران سالهاست با یک واقعیت تلخ گره خورده است؛ خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه به رؤیایی دوردست تبدیل شده است. در چنین شرایطی، هر طرحی که بتواند این فاصله را کاهش دهد، بهسرعت مورد توجه افکار عمومی قرار میگیرد. «خانهریز»، دقیقاً با همین وعده پا به میدان گذاشته؛ طرحی از سوی شهرداری تهران که به مردم اجازه میدهد حتی به اندازه یکصدم متر مربع در پروژههای ساختمانی سرمایهگذاری کنند. در نگاه اول، ایده جذاب است، نوعی دموکراتیزه کردن سرمایهگذاری در مسکن که میتواند سرمایههای خرد را به سمت یک بازار مولد هدایت کند. اما هرچه جزئیات این طرح بیشتر بررسی میشود، پرسشهای جدیتری نیز سر بر میآورند، پرسشهایی که مهمترین آنها به موضوع نظارت بازمیگردد.
در اغلب ابزارهای مالی مشابه، از صندوقهای زمین و ساختمان گرفته تا صندوقهای املاک و مستغلات، یک نهاد ناظر مشخص وجود دارد که بر فرآیند جذب سرمایه، اجرای پروژه و بازگشت سود نظارت میکند. در بازار سرمایه، این نقش را نهادهای بورسی بر عهده دارند و در حوزه پیشفروش یا تأمین مالی، بانک مرکزی و سایر نهادهای تنظیمگر وارد عمل میشوند. اما در مورد خانهریز، معادله متفاوت است.
خانهریز؛ نه سهام است، نه پیشفروش
نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، در گفت و گو با اطلاعات بورس، صراحتاً تأکید کرد که این طرح اساساً خارج از چارچوبهای متعارف بازار سرمایه یا نظام بانکی تعریف شده است. به گفته او، خانهریز نه سهام است که زیر نظر بورس باشد و نه پیشفروش مسکن که نیاز به مجوز بانک مرکزی داشته باشد؛ بلکه یک مشارکت مدنی است که بر پایه قوانین موجود شهرداری طراحی شده است.
خاصهباف توضیح میدهد که مبنای حقوقی این طرح، سند جامع سرمایهگذاری مصوب شورای اسلامی شهر تهران و همچنین ماده ۸۴ قانون شهرداریهاست؛ مادهای که به شهرداریها اجازه میدهد برای مولدسازی داراییهای خود و جذب مشارکت مردمی اقدام کنند. او تأکید میکند که سازمان تحت مدیریت او سالهاست در قالب همین اختیارات، پروژههای مشارکتی را اجرا میکند و خانهریز در واقع نسخه بهروز شده همان سازوکارهای قدیمی است.
طراح، مجری و ناظر طرح یکی است؛ شهرداری!
اما نکتهای که بیش از همه جلب توجه میکند، پاسخ او به سؤال درباره نهاد ناظر است: نهاد ناظر این طرح خود شهرداری است.
این پاسخ، اگرچه از منظر حقوقی ممکن است قابل دفاع باشد، اما از منظر اعتماد عمومی، چالشبرانگیز به نظر میرسد. در بسیاری از مدلهای سرمایهگذاری، تفکیک میان مجری و ناظر یکی از اصول اساسی برای جلوگیری از تعارض منافع است. حالا در خانهریز، شهرداری هم به عنوان عرضهکننده دارایی، هم مجری پروژه و هم ناظر معرفی میشود ترکیبی که میتواند حساسیتها را افزایش دهد. از سوی دیگر، ساختار اجرایی طرح نیز پرسشهایی را به همراه دارد. براساس توضیحات ارائهشده، شهرداری سهم خود از پروژههای ساختمانی را که پیشتر به بانکها یا سرمایهگذاران بزرگ واگذار میکرد، اکنون در قالب واحدهای بسیار کوچک به مردم عرضه میکند. این سهمها بهصورت الکترونیکی خرید و فروش میشوند و هر فرد میتواند به اندازه توان مالی خود، در پروژه شریک شود.
ظاهر جذاب در برابر ریسکهای پنهان
در پایان پروژه، دو سناریو برای سرمایهگذاران پیشبینی شده است:
نخست، حالتی که مجموع سهمهای خریداریشده به اندازه یک واحد مسکونی برسد و امکان تملک فراهم شود؛ در این حالت، حتی امکان تجمیع سهمها میان چند نفر نیز وجود دارد.
سناریوی دوم، فروش پروژه از طریق مزایده و تقسیم سود میان سرمایهگذاران بر اساس میزان سهم است. در این حالت نیز دارندگان خانهریز برای خرید واحدها در اولویت قرار میگیرند.
این سازوکار، در ظاهر منطقی و شبیه به برخی ابزارهای سرمایهگذاری شناختهشده است؛ اما تفاوت کلیدی آن، نبود چارچوب نظارتی مستقل و شفاف است. موضوعی که میتواند ریسکهایی را برای سرمایهگذاران خرد به همراه داشته باشد.
پاسخ مجری طرح به یک انتقاد
یکی دیگر از انتقادها به این طرح، احتمال ایجاد تداخل با ابزارهای موجود در بازار سرمایه است. صندوقهای زمین و ساختمان، صندوقهای املاک و مستغلات و حتی برخی ابزارهای تأمین مالی مسکن، سالهاست با هدف مشابهی طراحی شدهاند: هدایت سرمایههای خرد به سمت پروژههای ساختمانی، اما خاصهباف این انتقاد را رد میکند و معتقد است خانهریز نه رقیب، بلکه مکمل این ابزارهاست. او تأکید میکند که اقتصاد ایران بیش از هر زمان دیگری به تنوعبخشی در ابزارهای سرمایهگذاری نیاز دارد. از نگاه او، محدود بودن گزینهها باعث میشود سرمایههای مردم به سمت بازارهای غیرمولدی مانند ارز، طلا یا رمزارزها حرکت کند.
تکلیف اعتماد مردم چه میشود؟
با این حال، پرسش کلیدی همچنان پابرجاست: آیا صرف تنوعبخشی، بدون ایجاد چارچوبهای نظارتی شفاف، میتواند اعتماد عمومی را جلب کند؟ کارشناسان معتقدند که موفقیت چنین طرحهایی، بیش از هر چیز به اعتماد وابسته است؛ اعتمادی که تنها با شفافیت، پاسخگویی و وجود نهادهای نظارتی مستقل شکل میگیرد. در غیاب این مؤلفهها، حتی جذابترین ایدهها نیز ممکن است با تردید مواجه شوند. خانهریز در نقطهای حساس قرار گرفته است. از یک سو، میتواند به عنوان یک نوآوری در تأمین مالی مسکن، راه را برای مشارکت گسترده مردم در پروژههای شهری باز کند. از سوی دیگر، اگر ابهامهای نظارتی و حقوقی آن برطرف نشود، ممکن است به نمونهای دیگر از طرحهایی تبدیل شود که با وجود شروع پرهیاهو، در مسیر اجرا با چالشهای جدی روبهرو شدهاند. در نهایت، آنچه سرنوشت این طرح را تعیین خواهد کرد، نه صرفاً جذابیت ایده، بلکه میزان شفافیت در اجرا و پاسخ به همین پرسش ساده است: وقتی پای سرمایه مردم در میان است، چه کسی ناظر واقعی این بازی است؟
سکوت بورس درباره «خانهریز»
خانهریز که با هدف جذب سرمایههای خرد و مشارکت مردم در پروژههای ملکی طراحی شده، حالا با یک ابهام جدی روبهروست: آیا این ابزار یک مشارکت ملکی خارج از بازار سرمایه است یا فعالیتی که به نظارت و مجوز سازمان بورس نیاز دارد؟
در حالی که طراحان و مجریان طرح خانهریز در تشریح ماهیت و جزئیات آن تأکید میکنند این ابزار ماهیتی بورسی ندارد و قرار نیست در قالب اوراق بهادار عرضه شود، برخی حقوقدانان بورسی بر ضرورت بررسی جایگاه حقوقی چنین سازوکاری در چارچوب قوانین بازار سرمایه تأکید دارند.
بر اساس توضیحات ارائهشده درباره این طرح، هر «خانهریز» معادل یکصدم مترمربع از یک ملک مشخص است و افراد میتوانند متناسب با توان مالی خود، در پروژههای ملکی مشارکت کنند. در ادامه نیز بسته به شرایط پروژه، امکان تجمیع سهمها برای تملک واحد مسکونی یا فروش پروژه و تقسیم عواید میان دارندگان سهم پیشبینی شده است.
اما پرسش حقوقی از همینجا شکل میگیرد: آیا صرف تعریف این ابزار در قالب «مشارکت ملکی» میتواند آن را از شمول مقررات بازار سرمایه خارج کند؟ تشخیص این موضوع و تعیین حدود صلاحیت نهادهای ناظر، در نهایت نیازمند یک موضع رسمی و شفاف است.
با وجود اهمیت موضوع، سازمان بورس تاکنون موضع رسمی و روشنی درباره ماهیت حقوقی خانهریز و نسبت آن با مقررات بازار سرمایه اعلام نکرده است. پیگیریهای «صدای بورس» برای دریافت پاسخ و موضع رسمی این سازمان نیز تا زمان تنظیم این گزارش به نتیجه نرسیده است. این سکوت در شرایطی ادامه دارد که خانهریز دیگر صرفاً یک ایده یا طرح مطالعاتی نیست و مستقیماً با جذب سرمایههای خرد مردم سروکار دارد. در چنین شرایطی، مشخص بودن نهاد ناظر، چارچوب حقوقی فعالیت، مسئولیتها و سازوکار حمایت از سرمایهگذاران اهمیت دوچندان پیدا میکند.
قانون چه میگوید؟
در همین زمینه، حمید اسدی، حقوقدان بازار سرمایه در واکنش به برنامه شهرداری تهران برای اجرای طرح خانهریز در شبکه اجتماعی ایکس نوشت: «مستند به بند ۵ ماده ۴ و بند ۴ ماده ۴۶ قانون بازار اوراق بهادار، هرگونه تاسیس بورس جدید یا انتشار آگهی جهت پذیرهنویسی اوراق بهادار در صلاحیت شورای عالی بورس و سازمان بورس است و برای این موضوع ضمانت اجرای کیفری نیز در قانون پیشبینی شده است».
-
غزل غفاریان - خبرنگار
- هفتهنامه اطلاعات بورس ۶۴۲