شهرداری ناظر خودش شد؛ ماجرای پرحاشیه فروش متری مسکن

به گزارش صدای بورس، طرح خانه‌ریز شهرداری تهران این روزها به یکی از بحث‌برانگیزترین ایده‌های حوزه مسکن تبدیل شده؛ طرحی که وعده می‌دهد مردم بتوانند حتی به اندازه یک‌صدم متر مربع در پروژه‌های ساختمانی سرمایه‌گذاری کنند. اما در کنار جذابیت ظاهری این مدل، یک سؤال جدی و بی‌پاسخ ذهن بسیاری از فعالان بازار و کارشناسان را درگیر کرده است: نهاد ناظر این طرح دقیقاً کیست؟

در شرایطی که ابزارهای مشابه در بازار سرمایه یا نظام بانکی، هرکدام زیر چتر نظارتی مشخصی فعالیت می‌کنند، خانه‌ریز نه زیر نظر بورس تعریف شده و نه بانک مرکزی مسئولیتی در قبال آن پذیرفته است. موضوعی که ابهام‌ها را دوچندان کرده و حتی برخی آن را یک خلأ نظارتی نگران‌کننده می‌دانند.

نوید خاصه‌باف، مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، در گفت‌وگو با صدای بورس تلاش کرد تا به این ابهام پاسخ دهد. او تأکید می‌کند که اساس این طرح نه یک ابزار مالی بورسی است و نه پیش‌فروش مسکن، بلکه نوعی مشارکت مدنی محسوب می‌شود که بر پایه قوانین موجود طراحی شده است.

به گفته خاصه‌باف، مجوز اجرای این طرح از سند جامع سرمایه‌گذاری که به تصویب شورای اسلامی شهر تهران رسیده، اخذ شده و سازمان تحت مدیریت او نیز بر اساس ماده ۸۴ قانون شهرداری‌ها اختیار مولدسازی دارایی‌های شهری و جذب مشارکت مردمی را دارد. او صراحتاً اعلام می‌کند: نهاد ناظر این طرح خود شهرداری است.

این پاسخ، اگرچه از منظر حقوقی تبیین‌کننده نگاه شهرداری به پروژه است، اما برای بسیاری از کارشناسان قانع‌کننده به نظر نمی‌رسد. چرا که در مدل‌های مشابه سرمایه‌گذاری، معمولاً یک نهاد مستقل به عنوان ناظر برای تضمین شفافیت و حفظ حقوق سرمایه‌گذاران حضور دارد.

خاصه‌باف در ادامه توضیح می‌دهد که خانه‌ریز در واقع نسخه به‌روز شده همان فروش سهم شهرداری از پروژه‌های ساختمانی است؛ فرآیندی که پیش از این نیز وجود داشته، اما اکنون با استفاده از بستر الکترونیکی، امکان مشارکت عموم مردم فراهم شده است. به بیان دیگر، شهرداری سهم خود از پروژه‌ها را که پیش‌تر به بانک‌ها یا اشخاص حقیقی واگذار می‌کرد، حالا در قالب‌های کوچک‌تر در اختیار مردم قرار می‌دهد.

اما سازوکار بازگشت سرمایه چگونه است؟ مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری شهرداری می‌گوید: در پایان پروژه، دو سناریو پیش‌روی سرمایه‌گذاران قرار دارد؛ یا سهم‌های خریداری‌شده به حد یک واحد مسکونی می‌رسد و امکان تملک فراهم می‌شود، یا پروژه به مزایده گذاشته شده و سود حاصل، متناسب با میزان سهم میان افراد تقسیم می‌شود. حتی در صورت تمایل به خرید واحد، دارندگان خانه‌ریز در اولویت مزایده قرار خواهند گرفت.

با این حال، یکی دیگر از نقدهای مطرح‌شده، احتمال تداخل این طرح با ابزارهایی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان یا صندوق‌های املاک و مستغلات است. خاصه‌باف این موضوع را رد می‌کند و معتقد است خانه‌ریز نه موازی‌کاری، بلکه نوعی تنوع‌بخشی به گزینه‌های سرمایه‌گذاری است. به گفته او، هدف این است که سرمایه‌های خرد به جای حرکت به سمت بازارهای غیرمولدی مانند ارز، طلا یا رمزارزها، به پروژه‌های شهری هدایت شوند.

با وجود این توضیحات، همچنان یک چالش اساسی پابرجاست: نبود نهاد ناظر مستقل. در بازاری که اعتماد، مهم‌ترین سرمایه آن است، تکیه صرف بر نظارت داخلی شهرداری ممکن است برای جلب اطمینان عمومی کافی نباشد. تجربه‌های گذشته نیز نشان داده که هرگونه ابهام در ساختار نظارتی، می‌تواند ریسک‌های جدی برای سرمایه‌گذاران خرد ایجاد کند.

خانه‌ریز اگرچه ایده‌ای نوآورانه برای مشارکت عمومی در توسعه شهری به نظر می‌رسد، اما تا زمانی که تکلیف نظارت و چارچوب‌های شفاف آن روشن نشود، احتمالاً بیش از آنکه به عنوان یک فرصت دیده شود، به عنوان یک ریسک مورد توجه قرار خواهد گرفت؛ ریسکی که می‌تواند سرنوشت این طرح را به شدت تحت تأثیر قرار دهد.