به گزارش صدای بورس، صنعت ساختمان و موضوع مسکن به عنوان یکی از پیشرانهای اصلی اقتصاد کلان کشور، همواره وابستگی تنگاتنگی با ثبات سیاسی، امنیتی و اقتصادی کشور داشته است. از یک سو به عنوان لنگرگاه امن سرمایههای سرگردان در برابر تورم شناخته میشود و از سوی دیگر موتور محرک صدها صنعت وابسته و نهایتا بخش بزرگی از اشتغال کشور شناخته میشود. به طور سنتی صنعت ساختمان و اقتصاد مسکن سهم قابل توجهای در تولید ناخالص داخلی، اشتغالزایی و گردش نقدینگی دارد و تغییرات آن به سرعت به سایر بخشها سرایت میکند.
این صنعت پیشران به شدت تحت تاثیر شوکها و عوامل درونی و بیرونی سیاسی، اقتصادی و اجتماعی آسیب پذیر است و بروز درگیریهای نظامی و جنگ و تحولات سیاسی، به عنوان شدیدترین نوع شوکهای برونزا، نه تنها موجب تخریب فیزیکی سرمایههای ثابت میشود، بلکه با ایجاد اختلال در زنجیره تأمین، فرار سرمایه و تغییر رفتار کارگزاران اقتصادی، ساختار این صنعت را دگرگون میسازد. در این راستا سایه سنگین درگیریهای نظامی و جنگ تحمیلی اخیر و تحولات سیاسی کشور معادلات بازار مسکن و ساخت و ساز را به طور بنیادی تغییر داده است.
ضرر و زیان صنعت ساختمان و اقتصاد مسکن ناشی از جنگ اخیر
بروز جنگ و هدف قرار گرفتن زیرساختهای حیاتی، آسیبهای چندوجهی و عمیقی بر پیکره صنعت ساختمان و اقتصاد مسکن کشور وارد کرده است که میتوان آنها را در محورهای زیر بررسی کرد:
تخریب مستقیم فیزیکی و استهلاک سرمایههای ثابت: نابودی زیرساختهای حمل ونقل (جادهها، پلها و بنادر) و شبکههای انتقال انرژی (برق و آب)، لجستیک و تأمین مصالح کارگاههای ساختمانی را با فلج موضعی یا کامل مواجه کرده است. این امر به توقف پروژههای عمرانی و افزایش هزینههای خواب سرمایه منجر میشود.
تشدید بیسابقه رکود تورمی: با بروز ناامنی، ریسک سیستماتیک در بازار به شدت افزایش یافته است. سرمایهگذاران از بازار ساخت وساز(که یک سرمایهگذاری دیرنقدشونده است) خارج شده و به سمت بازارهای با نقدشوندگی بالا و امنتر (مانند طلا و ارز) حرکت کردهاند. همزمان، افت ارزش پول ملی در پی تنشها، موجب جهش قیمت نهادههای تولید مسکن شده است. نتیجه این دوگانگی، رکود عمیق در معاملات همراه با تورم شدید در هزینههای ساخت است.
بحران تأمین مالی و خروج سرمایه: سیستم بانکی در شرایط جنگی، تسهیلاتدهی به بخشهای غیرضروری (از جمله مسکن) را منقبض کرده و منابع خود را به سمت مدیریت بحران سوق میدهد. این «تنگنای اعتباری» در کنار خروج سرمایههای خرد و کلان از کشور، بخش تقاضای مصرفی و سرمایهای مسکن را به شدت تضعیف کرده است.
تأثیر از بین رفتن صنایع فولاد و پتروشیمی بر صنعت ساختمان
صنایع مادر نظیر فولاد و پتروشیمی، استخوان بندی اصلی تأمین مصالح در صنعت ساختمان کشور را تشکیل میدهند و با توجه به اینکه صنعت ساختمان یک مصرف کننده نهایی است و حیاتش به تولیدات کارخانجات فولاد و پتروشیمی و صنایع دیگر وابسته است و وقتی این دو صنعت مادر فلج شوند سازندگان تنها دو راه در پیش دارند، توقف پروژهها یا روی آوردن به مصالح وارداتی. از طرفی در وضعیت فعلی و اقتصاد جنگ زده که منابع ارزی به شدت محدود صرف تأمین کالاهای اساسی و دفاعی میشود و واردات مصالح ساختمانی عامل توجیه اقتصادی و ترجیحی خود را از دست میدهد، آسیبدیدگی یا نابودی این زیرساختهای صنعتی، پیامدهای فاجعهباری برای بخش عمرانی به همراه دارد:
بحران تأمین مقاطع فولادی: اسکلت فلزی، آرماتورهای مورد نیاز در اسکلت بتنی و سایر مقاطع فولادی، وابستگی ۱۰۰ درصدی به تولیدات داخلی (نظیر ذوبآهن، فولاد مبارکه و خوزستان) دارند. از کار افتادن این خطوط تولید، کشور را از یک صادرکننده فولاد به یک واردکننده محتاج تبدیل میکند. در شرایطی که منابع ارزی کشور به دلیل جنگ محدود است، واردات فولاد با ارز آزاد، هزینه تمامشده اسکلت ساختمان را به شکل نجومی افزایش میدهد.
اختلال در محصولات پایه پتروشیمی: صنعت پتروشیمی تأمینکننده مواد اولیه برای تولید لولههای پولیکا و پوشپیت (PVC و UPVC)، عایقهای رطوبتی و حرارتی (ایزوگام و فومها)، رنگ، رزین، چسبها و کلید و پریز است. تخریب پالایشگاهها و پتروشیمیها به معنای نایاب شدن این اقلام نازککاری و تاسیساتی در بازار است.
توقف دومینوی پروژهها: کمبود و گرانی همزمان فولاد و محصولات پتروشیمی و دیگر صنایع وابسته، زنجیره تأمین را پاره کرده و حتی پروژههایی که در مراحل پایانی قرار دارند را متوقف میسازد که این امر منجر به انباشت پروژههای نیمهتمام در اقتصاد کشور میشود.
چشمانداز صنعت ساختمان با ادامه جنگ (سناریوی بدبینانه)
در صورتی که درگیریها به یک جنگ فرسایشی تبدیل شود، اقتصاد کشور به طور کامل وارد فاز «اقتصاد جنگی» خواهد شد و صنعت ساختمان وارد یک دوره نسبتا طولانی رکود تورمی مطلق خواهد شد و با تغییر پارادایم ساخت و ساز روبه رو خواهیم شد و معدود ساخت و سازهای کشور به پروژههای دولتی آن هم با ماهیت بازسازی اضطراری، پناهگاه سازی و ترمیم زیرساختهای حیاتی محدود میشود.
توقف کامل طرحهای توسعهای و انبوهسازی: دولت بودجههای عمرانی را به صفر رسانده و تمام منابع مالی به سمت دفاع و تأمین کالاهای اساسی شیفت پیدا میکند.
تغییر ماهیت مسکن به دارایی کاملا غیرمولد: مسکن از یک کالای سرمایهای مطمئن با قابلیت اجارهداری، به یک دارایی منجمد تبدیل میشود. به دلیل کاهش قدرت خرید عمومی و ناامنی، تقاضای موثر برای خرید به شدت افت میکند، اما قیمت اسمی مسکن به دلیل رکود تورم همچنان بالا میرود (پدیده قفلشدگی بازار).
افت کیفیت ساخت و روی آوردن به اقتصاد سایه: کمبود مصالح استاندارد، سازندگان خرد باقیمانده را به سمت استفاده از مصالح دستدوم، قاچاق یا بیکیفیت سوق میدهد که نتیجه آن افت شدید ایمنی و کیفیت و در نتیجه عمر ساختمانهای جدید خواهد بود.
بحران اجارهبها و حاشیهنشینی: به دلیل توقف تولید مسکن جدید و مهاجرتهای درونسرزمینی ناشی از ناامنی در مناطق مرزی یا صنعتی، تقاضا برای اجاره در مناطق امنتر به شدت بالا رفته و بحران حاشیه نشینی و بدمسکنی به یک معضل حاد اجتماعی - امنیتی تبدیل میشود.
ورشکستگی زنجیره ای: شرکتهای پیمانکاری، مشاوران و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی به دلیل نبود تقاضا و همچنین تورم افسار گسیخته یکی پس از دیگری از چرخه اقتصاد خارج میشود.
چشمانداز صنعت ساختمان با پایان جنگ (سناریوی خوشبینانه)
پایان جنگ و حصول توافق، نقطه عطفی برای اقتصاد کلان و آغاز دوران «بازسازی پس از جنگ» خواهد بود:
رونق بیسابقه ساختوساز: با پایان جنگ، بازسازی مناطق آسیبدیده، زیرساختهای تخریبشده و صنایع (از جمله همان پتروشیمیها و فولاد) در اولویت اول دولت و حاکمیت قرار میگیرد. این امر نیازمند حجم عظیمی از فعالیتهای عمرانی است که به معنای تزریق نقدینگی و اشتغالزایی گسترده در بخش ساختمان و شرکتهای پیمانکاری است.
تعدیل انتظارات تورمی و ثبات بازار مسکن: با امضای توافق، ریسکهای سیستماتیک کاهش یافته و نرخ ارز تثبیت میشود. این امر به خروج تقاضای سوداگرانه از بازار مسکن کمک کرده و شیب رشد قیمتها را کند یا متوقف میکند. سرمایههای سرگردان مجدداً به بخش تولید مسکن باز میگردند.
جذب سرمایهگذاری خارجی و تکنولوژی: در صورت رفع تحریمها به عنوان بخشی از توافق، امکان ورود سرمایهگذاران خارجی و همچنین تکنولوژیهای نوین صنعتیسازی ساختمان فراهم میشود. این موضوع میتواند سرعت بازسازی را افزایش داده و قیمت تمام شده را بهینه سازی کند و در خصوص نوع ساخت و ساز و زمان ساخت از تله کارگران ارزان که باعث ساخت سنتی ساختمانها شده، خارج و به سمت تکنولوژیهای نوین دنیا و صنعتیسازی پیش میرویم و در واقع تهدید را به فرصت تبدیل میکنیم که البته پر واضح است که این روندها به مرور زمان سرعت میگیرد.
احیای زنجیره تأمین مصالح: با بازسازی تدریجی صنایع فولاد و پتروشیمی و آزادسازی واردات تا زمان خودکفایی مجدد، شوک عرضه مصالح تخلیه شده و ثبات به بازار مصالح ساختمانی بازمیگردد، که خود محرک اصلی برای شروع مجدد پروژههای مسکونی توسط بخش خصوصی خواهد بود.
صنعت ساختمان کشور در مقطع کنونی در یک نقطه دو راهی تاریخی قرار دارد. تخریب صنایع زیربنایی مانند فولاد و پتروشیمی، ضربهای مهلک به استقلال و پویایی این بخش وارد کرده است. در سناریوی تداوم جنگ، این صنعت با یک رکود تورمی فلجکننده و توقف کامل زنجیره تولید مواجه خواهد شد که پیامدهای اجتماعی وخیمی در حوزه تأمین سرپناه در پی دارد. در مقابل، رسیدن به توافق میتواند تهدید فعلی را به یک فرصت بزرگ برای نوسازی تکنولوژیک، بازسازی زیرساختها و تزریق رونق به اقتصاد کلان از مسیر موتور محرک صنعت ساختمان تبدیل کند. با این وجود تاریخ اقتصاد در جهان نشان داده است که پایان هر جنگ آغاز یک رنسانس در حوزه عمرانی است. انتخاب بین فروپاشی ساختاری و یا تبدیل شدن به لوکوموتیو توسعه پساجنگ کاملا در گروی تصمیمات استراتژیک و کلان سیاسی و اقتصادی کشور است و در نهایت مدیریت دوران گذار در هر دو سناریو، نیازمند سیاستگذاریهای دقیق انقباضی یا انبساطی از سوی نهادهای متولی اقتصاد مسکن است.
-
شهریار شهریاری - تحلیلگر مسکن
-
هفته نامه اطلاعات بورس۶۳۰