چند عامل در صندوقهای زمین و ساختمان، مانع توسعه و استقبال سرمایهگذاران از این صندوقها شده است. نخستین عامل، پیچیدگی سازوکار محاسبه ارزش خالص داراییها و مقررات معاملاتی این صندوقهاست. این ساختارها در عمل با واقعیتهای بازار املاک در کشور، بهویژه در شهری مانند تهران، همخوانی کافی ندارند. موضوع ارزشگذاری املاک و هزینههای مرتبط با آن نیز فشار مضاعفی ایجاد میکند و عملاً بازدهی نهایی صندوق را تحت تأثیر قرار میدهد.
مسئله دوم، عدم آشنایی سرمایهگذاران با ساختار، نحوه فعالیت و میزان بازدهی این صندوقهاست. در شرایطی که نرخ بهره در اقتصاد بالا است، انتظارات سرمایهگذاران نیز نسبت به بازدهی افزایش مییابد. در چنین وضعیتی، بسیاری از فعالان بازار سرمایه صندوقهای زمین و ساختمان را گزینه مناسبی برای پوشش ریسک تورم یا نوسانات نرخ ارز نمیدانند. پیچیدگی در محاسبات، معاملات و فرآیندهای ساخت نیز باعث شده اعتماد و تمایل و استقبال کافی برای ورود به این صندوقها شکل نگیرد.
به نظر میرسد سازمان بورس و اوراق بهادار نیز به این چالشها آگاه است و ترجیح داده توسعه بازار را بیشتر از طریق صندوقهای مبتنی بر املاک و مستغلات (REITs) دنبال کند تا صندوقهای زمین و ساختمان؛ زیرا REIT ها از نظر نقدشوندگی و ساختار معاملاتی برای سرمایهگذاران قابل فهمتر هستند. در سالهای اخیر، همچنین کمبود مدیران دارایی حرفهای و باتجربه در حوزه این صندوقها مزید بر علت شده است.
همچنین این مسیر نیازمند اصلاح و بازگشت توجه به این صندوقها در بازنگری جدی مقررات، بازتعریف ارکان، سادهسازی روش ارزشگذاری و همراستا کردن بازدهی با نرخ بهره رایج در اقتصاد کشور خواهد بود. باید در نظر داشت که این صندوقها اکنون با رقابت شدید از سوی سایر ابزارهای مالی روبهرو هستند؛ از جمله صندوقهای مستغلات، صندوقهای طلا، صندوقهای کالایی و انواع صندوقهای سهامی. این تنوع گزینهها باعث شده صندوقهای زمین و ساختمان با پیچیدگی بالا و بازدهی نامطمئن، در حاشیه قرار گیرند. بنابر این مساله بازدهی اهمیت بالایی دارد.
با وجود این، حتی بسیاری از رقبای این صندوقها نیز در شرایط نرخ بهره بالا به سختی میتوانند جذابیت قابل توجهی ایجاد کنند؛ مگر در نقش پوششدهنده تورم یا نوسانات ارز. بنابراین اصلاح ساختار و سازوکار صندوقهای زمین و ساختمان میتواند مسیر جدیدی برای توسعه آنها فراهم کند.
-
احسان عسکری فیروزجائی - کارشناس بازار سرمایه
-
شماره ۶۱۴ هفته نامه اطلاعات بورس