جزئیات پروژه‌های چهارگانه «ثتران»

به گزارش صدای بورس، شرکت سرمایه گذاری مسکن تهران با نماد ثتران در سال ۱۳۹۰ در بازار فرابورس پذیرفته و درج شد که از زیرمجموعه‌های ثمسکن است؛ همچنین به نوعی «ثتران» بازوی اجرایی شرکت سرمایه گذاری مسکن محسوب می‌شود. شرکت سرمــایه‌گذاری مسکن تهـران از بدو تاسیس، بهبود و تداوم کیفیت محصولات را سرلوحه عملکرد خود قرار داده و سعی کرده است محصولی با کیفیت، حتی فراتر از استانداردهای موجود به مشتریان خود عـرضه کند. این شرکت تاکنون ۶۳ پروژه موفق داشته که البته ۲ پروژه دیگر هم مربوط به خارج از کشور خواهد بود؛ همچنین هم اکنون ۴ پروژه هم در دست اجرای مجموعه ثتران قرار دارد. به نظر می‌رسد با اتمام این طرح‌ها، ثتران علاوه بر تحقق بازدهی هدف‌گذاری‌شده، تصویری قدرتمند از خود به ‌عنوان پیشرو در ساخت‌وساز پایدار و هوشمند در بازار نشان خواهد داد.در این راستا مصاحبه مفصلی را در خصوص فعالیت شرکت سرمایه‌گذاری مسکن تهران، پروژه‌های ساختمانی این شرکت، چالش‌های این صنعت و راهکارهای آن و... با سیدحسین‌ هاشمی، مدیرعامل مجموعه سرمایه‌گذاری مسکن تهران (ثتران) انجام داد که در ادامه می‌خوانید.

* بیش از سه دهه از فعالیت شرکت سرمایه گذاری مسکن تهران می‌گذرد؛ تاثیر تجربیات این دهه‌ها بر فعالیت‌های امروز ثتران را تشریح کنید.

تجربه‌ سه دهه فعالیت در بازار ساخت و ساز به ما این امکان را داده که هر نوع چالشی را به فرصت تبدیل کنیم؛ از این رو مجموعه ثتران به مرحله چابکی و نوآوری رسیده است. همچنین در حال حاضر شرکت فوق می‌تواند ریسک‌ها را کنترل کند؛ در این راستا توضیحاتی لازم است که در ادامه بیان خواهد شد.
شبکه تأمین‌کنندگان و پیمانکاران معتبر: مطالعه‌ دقیق بازار در طول سال‌ها باعث شناسایی و حفظ روابط بلندمدت با تأمین‌کنندگان کلیدی شده است. همچنین قراردادهای بلندمدت با پیمانکاران حرفه‌ای، تضمینی برای کیفیت مصالح و خدمات اجراست؛ در نتیجه این شبکه گسترده، ما را در شرایط بحران اقتصادی یا تلاطم بازار بی‌نیاز از تأمین‌کننده‌های جدید و ناآشنا می‌کند.
بهینه‌سازی فرآیند مدیریت پروژه: تجربیات گذشته نشان دادند که جداسازی مراحل طراحی، تأمین، اجرا و تعریف دقیق شاخص‌های کلیدی عملکرد برای هر فاز، سرعت پیشرفت پروژه‌ها را تا ۳۰ درصد افزایش می‌دهد؛ از طرفی دیگر استفاده از متدهای چابک و کنترل مستمر هفتگی از انحرافات زمانی و هزینه‌ای جلوگیری می‌کند. در نتیجه گزارش‌دهی شفاف به سهامداران و هیأت مدیره، اعتماد بازار را بیش از پیش تقویت کرده است.
انطباق با مقررات و مدیریت ریسک: سه دهه تجربه با قوانین گوناگون شهری و زیست‌محیطی به تیم حقوقی و فنی شرکت ثتران آموخته که ریسک‌های حقوقی را پیش از شروع کار شناسایی کند. همچنین ایجاد صندوق تضمین کیفیت و بیمه مسئولیت‌های مدنی پروژه‌ها، اعتماد بانک‌ها و سرمایه‌گذاران را جلب می‌کند. باید گفت در هر پروژه، پروتکل‌های زیست‌محیطی و ایمنی به شدت رعایت می‌شود و این موضوع خط قرمز شرکت سرمایه گذاری مسکن تهران خواهد بود.
نوآوری و بهره‌گیری از فناوری: از سال‌های گذشته در بکارگیری مدل‌سازی اطلاعات ساختمان و نرم‌افزارهای مدیریت مالی، سرمایه‌گذاری انجام شده است تا خطاهای مهندسی و مالی کاهش یابند. همچنین زیرساخت دیجیتال ثتران، امکان پایش آنلاین پیشرفت فیزیکی و مالی پروژه‌ها را برای سهامداران فراهم می‌کند. از طرفی دیگر با سرلوحه قرار دادن رعایت مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان؛ گرایش به مصالح نوین با کارایی انرژی بالا، هزینه‌های مصرفی مالکان را کاهش می‌دهد و ارزش افزوده ملک هم افزایش خواهد یافت.
سرمایه انسانی و فرهنگ سازمانی: سال‌ها تلاش برای آموزش مداوم کارکنان و مدیران میانی، ثتران محلی در جهت جذب استعدادهای جوان باانگیزه شده است. باید گفت فرهنگ بازخورد و بهبود مستمر، تضمینی برای خلاقیت و مسئولیت‌پذیری تیم ثتران خواهد بود. همچنین بهره‌مندی از تجارب نسل‌های مختلف مدیران، ترکیبی از خردجمعی و نظر مشورتی را به همراه دارد که در تصمیم‌سازی‌های پیچیده کاملا به چشم می‌آید. از این رو؛ نگاه آینده‌نگری و تلفیق تجربه‌ سه دهه با فناوری‌های نوظهور، محور اصلی جهش سودآوری و افزایش ارزش سهام ثتران خواهد بود. در نهایت باید گفت بحث شایسته سالاری در شرکت ثتران از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.

* تاکنون پروژه‌های متعددی را با موفقیت به پایان رسانده‌اید؛ درباره پروژه‌های در دست اجرای ثتران توضیح دهید.

تاکنون شرکت ثتران ۶۳ پروژه ساختمانی را به سرانجام رسانده که ۸,۸۰۷ واحد آن تحویل داده شده است. در خصوص تنوع ساخت عملکرد هم از تعداد کل پروژه‌های انجام شده، تاکنون ۷۲ درصد مسکونی، ۱۸ درصد تجاری- اداری و ۱۰ درصد دیگر خدماتی بوده است. همچنین در شهر تهران از تعداد کل پروژه‌های انجام شده؛ تاکنون ۳۲ درصد منطقه ۱، ۴ درصد منطقه ۲، ۱۸ درصد منطقه ۳، ۱۴ درصد منطقه ۴، ۱۸ درصد منطقه ۵، ۴ درصد منطقه ۱۰، ۵ درصد منطقه ۱۱، ۵ درصد منطقه ۲۰ گستردگی عملکرد وجود داشته و البته در کشور الجزایر، ۲ پروژه مهم به مرحله اجرا رسیده است.
پروژه‌های در دست اجرای ثتران: در حال حاضر چهار پروژه در مجموعه ثتران وجود دارد که مجموعا بیش از ۴۹۰ هزار مترمربع زیربنا را شامل می‌شود؛ باید گفت این پروژه‌ها نمونه‌ای از ترکیب نوآوری، کیفیت و پایداری هستند.
پروژه مرکز شهر جدید اندیشه: این پروژه در شهر جدید اندیشه - محله ۶ - فاز ۴ قرار دارد که زیربنای آن ۲۲۱ هزار مترمربع و تعداد واحدها ۱۰۷۰ واحد مسکونی بوده است. همچنین فضاهای تجاری، آمفی تئاتر، فضای سبز در این مجموعه عظیم وجود دارد. در خصوص وضعیت پروژه مذکور هم باید گفت فاز نازک‌کاری و تاسیسات مکانیکی و برقی در جریان است. لازم به ذکر است در مورد قطعات زون‌های مسکونی تأمین انشعابات آب و گاز اندیشه به طور کامل انجام شده و در مورد برق نیز تا آخر شهریورماه به اتمام می‌رسد.
پروژه مسکونی، تجاری و خدماتی مقدم: موقعیت پروژه جنوب غرب تهران؛ منطقه ۱۷ شهرداری، مجاورت بوستان ولایت مترو زمزم بوده که ۳۱۷ واحد آن آپارتمان، ۲۷ تجاری و ۲۳ اداری است. باید گفت فاز نخست (زون ۱) این پروژه به ۲۶ درصد پیشرفت فیزیکی رسیده است.
پروژه خدامی (ساختمان مرکزی بانک توسعه تعاون) : موقعیت پروژه ونک، خیابان خدامی، حدود ۳۳ هزار مترمربع است. همچنین واحدهای این مجموعه ۷۳ واحد در ۲۳ طبقه به صورت فضای اداری باز لوکس خواهد بود. از این رو وضعیت پروژه پیشرفت فیزیکی ۹۹.۶۹ درصد و در مرحله تحویل قطعی به بانک توسعه تعاون و آزاد سازی تضامین است.
پروژه شهرآرا یزد: موقعیت این مجموعه شهر یزد - خیابان کاشانی - میدان میوه و تره بار قدیم با زیربنای ۱۸۶ هزار متر مربع بوده است. همچنین ویژگی‌های آن ۷۷۷ واحد مسکونی، تجاری، اداری، فرهنگی و ورزشی و همچنین محوطه سازی ۵ هزار مترمربع خواهد بود. در این راستا شرایط پروژه مذکور به علت تغییرات اصلاحی در مساحت زمین پروژه توسط شهرداری یزد، ادامه وضعیت ساخت پروژه با پیشرفت فیزیکی ۷.۱۶ درصد با رویکرد امکان سنجی، توجیه اقتصادی و سودآوری شرکت در دست اقدام و بررسی است.
با اتمام این طرح‌ها، ثتران علاوه بر تحقق بازدهی هدف‌گذاری‌شده، تصویری قدرتمند از خود به ‌عنوان پیشرو در ساخت‌وساز پایدار و هوشمند در بازار نشان خواهد داد.

* جایگاه ثتران در حوزه انبوه سازی کشور را تشریح کنید.

ثتران به‌عنوان یکی از بازیگران اصلی بازار انبوه‌سازی مسکونی کشور شناخته می‌شود که با تکیه بر تجربه ۳۵ ساله، نوآوری فناوری و توان مالی پایدار، تصویر روشنی از آینده این صنعت ارائه می‌دهد.
سهم بازار و رتبه‌بندی: بر اساس گزارش‌های سازمان نظام مهندسی ساختمان و بورس، ثتران در رتبه چهارم از نظر حجم زیربنای انبوه‌سازی در تهران و رتبه پنجم در سطح کشور قرار دارد. همچنین سهم ثتران از کل پروژه‌های انبوه‌سازی مسکونی در پنج سال گذشته حدود ۷/۸ درصد برآورد می‌شود. در این راستا میانگین نرخ رشد سالانه سود عملیاتی ثتران در دهه اخیر، ۱۵ درصد بیش از میانگین صنعت بوده است.
مزیت‌ رقابتی بهره‌گیری از فناوری: استقرار کامل BIM، استفاده از متدهای Lean Construction و ابزارهای IoT برای مدیریت مصرف انرژی و پایش پیشرفت فیزیکی.
چشم‌انداز و نقش در آینده صنعت: ثتران در مسیر تبدیل‌شدن به پیشرو صنعت «مسکن سبز و هوشمند» حرکت می‌کند. در این راستا اهداف کلیدی ما عبارتند از: اجرای پروژه‌های انبوه با مصرف انرژی تا ۴۰ درصد کمتر از استاندارد فعلی، توسعه مشارکت‌های عمومی– خصوصی برای تأمین مسکن اقشار متوسط و کم‌درآمد، افزایش سرمایه‌گذاری در فناوری‌های ساخت ماژولار و چاپ سه‌بعدی مصالح بتنی و حرکت به سمت انتشار اوراق سبز و جذب سرمایه‌گذاران محیط‌زیستی در بازار سرمایه. به‌نظر می‌رسد با این جایگاه پایدار و برنامه‌های توسعه‌محور، ثتران نه‌تنها سهم خود در بازار را تثبیت کرده؛ بلکه در حال ترسیم آینده‌ای است که در آن صنعت انبوه‌سازی کشور، محرکی برای رشد پایدار شهری و اقتصادی خواهد بود.

* مهم ترین چالش‌های صنعت انبوه سازی کشور را چه می‌دانید و چه راهکارهایی را برای رفع آن پیشنهاد می‌کنید؟

مهم‌ترین چالش‌های صنعت انبوه‌سازی مسکونی کشور: افزایش هزینه زمین و محدودیت اراضی مناسب، رشد بی‌وقفه قیمت زمین در کلان‌شهرها، محدودیت‌های تأمین مالی و نوسانات بازار پول، افزایش نرخ بالای بهره بانکی هزینه تأمین سرمایه، نبود ابزارهای متنوع سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، زمان‌بر بودن دریافت مجوزهای ساخت، نوسانات قیمت مصالح و مشکلات زنجیره تأمین، تغییرات مکرر نرخ ارز و تورم داخلی، کمبود نیروی کار ماهر و رشد هزینه دستمزد، افزایش هزینه جذب و نگهداشت کارشناس‌های مجرب، مهاجرت نیروی کار فنی به بازارهای خارجی یا صنایعی با دستمزد بالاتر، نگرش محدود به پایداری و ساختمان‌های هوشمند و فقدان مشوق‌های مالی.
راهکارهای پیشنهادی برای رفع چالش‌ها به شرح زیر است:
برنامه‌ریزی استراتژیک برای بانک زمین: مشارکت با شهرداری و نهادهای دولتی برای تأمین اراضی در قالب پروژه‌های مشارکتی و ایجاد صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان که با عرضه تدریجی اراضی، ثبات قیمتی را تقویت می‌کند.
تنوع‌بخشی به ابزارهای مالی: انتشار اوراق مشارکت و صکوک ‌مرابحه برای مسکن، جهت جذب سرمایه‌گذاران خرد و نهادی و راه‌اندازی «صندوق زمین و ساختمان سبز» برای پروژه‌های با مصرف انرژی پایین و استانداردهای محیط‌زیستی.
تضمین زنجیره تأمین و خرید بلندمدت مصالح: عقد قراردادهای بلندمدت با تولیدکنندگان بزرگ مصالح و ایجاد انبارهای منطقه‌ای، استفاده از فناوری‌های پایش و پیش‌بینی تقاضا (Demand Forecasting) برای کاهش ریسک کمبود و انباشت بی‌مورد.
تقویت نیروی انسانی و توسعه مهارت: طراحی دوره‌های آموزشی مشترک با دانشگاه‌ها و مؤسسات فنی‌حرفه‌ای برای تربیت نیروی فنی ماهر، تدوین بسته‌های رفاهی و انگیزشی برای حفظ کارشناسان کلیدی در پروژه‌ها.
ترویج مسکن سبز و نوآوری ساخت: ارائه تسهیلات مالی و معافیت‌های مالیاتی به پروژه‌های پایدار و هوشمند و سرمایه‌گذاری در فناوری‌های ساخت ماژولار، چاپ سه‌بعدی و مصالح بازیافتی.

* جنگ ۱۲ روزه چه تاثیری بر بازار مسکن داشته است؟ آیا به نظر شما بازار مسکن روزهای بهتری را خواهد داشت؟

رشد قیمت و هجوم به دارایی امن: پس از جنگ ۱۲ روزه شاهد جهش ناگهانی قیمت مسکن در تهران بودیم؛ بر اساس آمار رسمی اتحادیه مشاوران املاک، در آن مقطع هر مترمربع مسکن بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان گران شد که عمدتا ناشی از هجوم سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش دارایی بود.
افت نسبی حجم معاملات: شوک روانی ناشی از جنگ تحمیلی و عدم قطعیت تصمیم گیری مردم در سرمایه گذاری‌های خود باعث شد حجم معاملات مسکن در کوتاه‌مدت کاهش یابد.
چشم‌انداز بازار در میان‌مدت: با این که شوک اولیه قیمت‌ها بالا رفت، اصول بنیادی شامل کمبود جدی عرضه و رشد جمعیت پابرجاست. تحلیلگران خانه‌سرمایه پیش‌بینی می‌کنند تا پایان سال ۱۴۰۴ متوسط تورم سالانه قیمت مسکن در تهران بین ۱۰ تا ۱۵ درصد باشد و بازار به روند رشد متعادل‌تری بازگردد.
بازار مسکن، مانند هر کالای سرمایه‌ای به تحولات سیاسی واکنش سریع نشان داد، اما با مهار انتظارات تورمی، ابزارهای مالی نوین و تسهیلات دولتی در مسیر تثبیت قیمت‌ها حرکت خواهد کرد.

* استراتژی شما در شرایط رکود بازار مسکن تغییر می‌کند؟

استراتژی و چشم‌انداز ثتران به صورت کلی شامل نوآوری در ساخت، تعهد به حفظ سود پایدار برای خریداران و ذی نفعان، مشتری‌مداری و تکریم ارباب رجوع، رعایت مسئولیت اجتماعی در ساخت وساز، تعهد به رعایت ساخت و ساز سبز، الزام به رعایت اصول ایمنی در حین ساخت و حفظ تمایز با ایجاد فضای رقابتی سالم بوده است.
تغییر استراتژی در شرایط رکود بازار: در دوران رکود، ادامه‌ مسیر با همان چارچوب قبلی، احتمالا ما را در برابر نوسانات بیشتر آسیب‌پذیر می‌کند. استراتژی ثتران در چنین شرایطی چند محور اصلی دارد که هم زمان با کاهش ریسک، بهره‌وری و پایداری را تقویت می‌کند.
حفظ نقدینگی و مدیریت ریسک: بازبینی دقیق جریان‌های نقدی و اولویت‌بندی پروژه‌ها بر اساس نقدشوندگی بالا، مذاکره برای تمدید دوره پرداخت با پیمانکاران و تأمین‌کنندگان، افزایش سهم فروش اقساطی و پیش‌فروش تضمین‌شده برای تضمین درآمدهای آتی.
تنوع‌بخشی به پرتفوی: تمرکز بر بخش مسکن متوسط ‌قیمت و ارزان‌قیمت، توسعه خدمات پشتیبانی برای ایجاد درآمد مستمر و ورود به بازسازی واحدهای فرسوده.
تقویت نوآوری و دیجیتال‌سازی: سرعت‌بخشی به پروژه‌ها با بهره‌گیری از ساخت ماژولار و پیش‌ساخته برای کاهش هزینه و زمان، گسترش پلتفرم آنلاین فروش و استقرار سیستم‌های هوشمند مدیریت پروژه برای پیش‌بینی زودهنگام مشکلات.
توسعه مشارکت‌ها و تأمین مالی: ایجاد (شراکت‌های پروژه‌ای) با انبوه‌سازان منطقه‌ای برای کاهش ریسک زمین و ساخت، انتشار اوراق سبز و صکوک پروژه‌محور برای جذب سرمایه‌گذاران نهادی با هدف پایداری و مذاکره با صندوق‌های سرمایه‌گذاری خصوصی برای تأمین قطره‌چکانی منابع مالی.
در پایان باید گفت با این رویکرد چابک و چندلایه، ثتران نه‌تنها از دوره رکود عبور می‌کند، بلکه بستری برای رشد سریع‌تر در روزهای رونق آینده فراهم می‌آورد.

* برنامه ای برای توسعه خدمات خود دارید؟

برنامه‌های برنامه ریزی شده برای توسعه صنعت انبوه سازی شرکت ثتران و همچنین افزایش کیفیت و کاهش زمان ساخت جهت سودآوری و افزایش سود ذی نفعان شامل چندین مورد به شرح زیر است:
افزایش صنعتی سازی در ساخت با رویکرد افزایش کیفیت و کاهش زمان ساخت.
افزایش بهره وری و استفاده از تجربیات خبرگان صنعت ساخت با مدیریت دانش در تمام پیکره چرخه حیات عمر پروژه‌ها.
افزایش استفاده از فناوری‌های دانش بنیان جهت ساخت ساختمان‌هایی با انرژی‌های تجدیدپذیر.
افزایش استفاه از هوش مصنوعی در تمام چرخه حیات پروژه برای افزایش بهره‌وری و کیفیت خدمات مهندسی.
بهره‌گیری از رویکردهای نوین مدیریت ساخت مانند BIM و استفاده و به‌کارگیری IOT.

شماره ۶۰۳ هفته نامه اطلاعات بورس