اقتصاد در دوراهی مذاکرات/ سرنوشت مسکن چه خواهد شد؟

به گزارش صدای بورس، در رویداد بازارنگر با محوریت بررسی سناریوهای آینده اقتصاد و بازارها در ایران و جهان که در حاشیه نمایشگاه مشهد اینوکس برگزار شد.

فرهاد نیلی، اقتصاددان ،در این رویداد با تفکیک پیشرانه‌های داخلی و خارجی اقتصاد، به بررسی فضای پیش‌روی اقتصاد ایران پرداخت و تأکید کرد که بخشی از متغیرهای اقتصادی، وابسته به تصمیمات و تدابیر داخلی است، اما این تصمیمات برای اثرگذاری پایدار، نیازمند توافق و هماهنگی با تحولات بیرونی به‌ویژه در حوزه سیاست خارجی هستند.

نیلی در تحلیل خود، وضعیت فعلی مذاکرات را به‌صورت چهار سناریو طبقه‌بندی کرد و گفت: اگر گفت‌وگوهای دو طرف به بن‌بست کامل برسد، احتمال ورود به تقابل سخت وجود دارد؛ در این حالت، هر دو طرف از مسیر مذاکره ناامید شده و ابزارهای تهدید را به‌کار می‌گیرند. این وضعیت می‌تواند زمین بازی را به نفع رادیکال‌ها تغییر داده و فضا را به شدت متشنج کند.

وی ادامه داد: سناریوی دوم که تا پیش از مذاکرات عمان حاکم بود، وضعیت نه جنگ و نه مذاکره بود؛ شرایطی که همچنان امکان بازگشت به آن وجود دارد.

به گفته این اقتصاددان سناریوی سوم، رسیدن به یک توافق محدود و شکننده هسته‌ای است که در آن، دو طرف همواره امکان عقب‌نشینی و بازگشت به تقابل را دارند. در نهایت، سناریوی چهارم رسیدن به یک توافق جامع و پایدار است؛ توافقی که فراتر از حوزه هسته‌ای بوده و دو طرف از شکستن آن نفعی نمی‌برند. این حالت را می‌توان نقطه تعادل پایدار دانست.

نیلی تأکید کرد:آینده اقتصاد ایران صرفاً در گرو تصمیمات سیاست خارجی نیست و تحقق اصلاحات داخلی نقشی تعیین‌کننده در سرنوشت کشور خواهد داشت.

وی سه ناترازی اصلی کشور را شامل ناترازی انرژی، ناترازی بودجه‌ای و ناترازی بانکی معرفی کرد و افزود: اگر دولت موفق به اجماع‌سازی در داخل کشور شود و این سه محور را به دستورکار اصلی تبدیل کند، آنگاه زمینه اصلاحات فراهم خواهد شد.

این اقتصاد دادن با تاکید براینکه در صورت ورود کشور به سناریوی تقابل سخت، اساساً امکان انجام هیچ‌گونه اصلاح ساختاری وجود نخواهد داشت، گفت: چراکه در صورت ورود کشور به سناریوی تقابل سخت در آن فضا، دولت به روزمرگی و کنترل بحران فرو خواهد رفت و گفتمان اصلاحات از دستورکار خارج خواهد شد.

نیلی به چهار متغیر کلیدی در اقتصاد ایران اشاره کردو افزود: رشد اقتصادی، نرخ تورم، نرخ ارز و نرخ بهره و گفت این‌ها عواملی هستند که آینده اقتصاد ایران را شکل می‌دهند، اما جهت‌گیری آن‌ها، به‌شدت متأثر از نحوه ترکیب و تعامل بین فضای داخلی و خارجی است.

وی ادامه داد: اگر رشد اقتصادی از تله سه درصدی عبور کند و به بالای سه درصد برسد، شرایط برای همه بهبود می‌یابد و یک بازی برد-برد شکل می‌گیرد .اگر تورم از سطح پایدار ۴۵ درصد به ۳۵، ۲۵ یا حتی ۱۵ درصد کاهش یابد، جهش‌های سالانه نرخ ارز کنترل شود، و نرخ بهره به تعادل برسد، اقتصاد در وضعیت بهتری قرار می‌گیرد.

این اقتصاددان در جمع بندی سخنان خود گفت: اقتصاد ایران از پایان جنگ با عراق تا میانه دهه ۹۰ یک تعادل بلندمدت داشت، اما از نیمه دهه ۹۰ این تعادل با پنج ویژگی جدید تغییر کرده است.

وی به ۵ ویژگی اقتصادی در سال های اشاره شده پرداخت و اضافه کرد : کاهش فاصله جهش‌های نرخ ارز، کاهش قدرت خرید درآمد نفتی، افزایش میانگین و نوسان تورم، دوپارگی بازار مالی و کند شدن رشد اقتصادی نشان می‌دهد که از میانه دهه ۹۰، تعادل بلندمدت اقتصاد ایران تغییر کرده است. اما حافظه سیاست‌گذاران همچنان به تعادل قبلی متکی است. این هشت سال اخیر شرایط را به‌کلی دگرگون کرده، در حالی که بسیاری از تصمیم‌گیری‌ها همچنان بر اساس الگوهای قدیمی انجام می‌شود.

نیلی تاکید کرد : اکنون اقتصاد ایران در یک دوراهی قرار دارد. یکی از این مسیرها به تصمیمات وزارت خارجه و نتایج مذاکرات بستگی دارد.

وضعیت مسکن با توافق و بدون توافق

در ادامه رویداد بازارنگر با موضوع سناریوهای آینده اقتصاد و بازارها در ایران و جهان، داود سوری، اقتصاددان، با تمرکز بر وضعیت بازار مسکن در کشور،به تحلیلی از رکود عمیق این بازار و پیامدهای آن بر اقتصاد کلان پرداخت و گفت:بازار مسکن نه‌تنها به‌عنوان کالای مصرفی مورد استفاده خانوارها قرار می‌گیرد، بلکه همواره یکی از گزینه‌های اصلی برای حفظ ارزش دارایی نیز بوده و از این منظر جایگاه ویژه‌ای در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی خانوار دارد.

وی با اشاره به کاهش شدید معاملات مسکن در تهران اضافه کرد: در سال ۱۳۹۳، حدود ۸.۸ درصد از املاک تهران در معاملات سالانه حضور داشتند، اما این عدد در سال گذشته به تنها ۱.۳ درصد رسیده است. این آمار نشان‌دهنده رکود بسیار عمیق بازار مسکن است که تنها به کاهش مبادلات ختم نمی‌شود، بلکه بخش ساخت‌وساز را نیز درگیر کرده است.

به گفته این اقتصاددان دو ریسک عمده در بازار مسکن وجود داره که مهمترین آن ریسک نقد شوندگی است. پایین بودن نقدشوندگی مسکن ریسک سرمایه گذاری در آن را کاهش داده است.

سوری با اشاره به شاخص مدیران خرید در بخش ساختمان افزود که طی یک سال گذشته، فعالیت ساخت‌وساز به‌ویژه در بازار شهری دچار کاهش معنادار بوده و ادامه این روند می‌تواند در آینده نزدیک، کشور را با کمبود مسکن مواجه کند؛ مسئله‌ای که تأثیر مستقیم بر اقتصاد شهری و همچنین بر رشد اقتصادی کشور خواهد داشت.

وی همچنین به بازدهی دارایی‌ها در پنج سال گذشته پرداخت و بیان کرد: در مقایسه با سایر دارایی‌هایی مانند دلار، طلا و سهام، بازدهی بازار مسکن در سه سال اخیر به‌مراتب پایین‌تر بوده و هیچ‌گاه عملکرد برتری نسبت به این دارایی‌های قابل معامله نداشته است.

سوری ادامه داد: به‌نظر می‌رسد که مسکن، به‌عنوان دارایی‌ای که نقدشوندگی پایینی دارد، جای خود را به گزینه‌های مالی‌تر و سیال‌تری مانند بورس و طلا داده است.

وی به مسئله این روزهای کشور پرداخت و با طرح این سوال که در صورت توافق و عدم توافق وضعیت مسکن چگونه خواهد شد؟،گفت:سطح درآمد های مردم نسبت به دارایی ها کوچک شده است. توافق و تغییرات سیاسی نمی‌تواند تغییر زیادی بر قیمت مسکن بگذارد.

این اقتصاددان ادامه داد: به نظر می‌رسد باید یک تصمیم جدی گرفته شود. امیدواریم توافق صورت گیرد. اگر به این نتیجه برسیم که توافقی صورت بپذیرد می‌تواند راهگشا برای کمک به رشد اقتصادی در کوتاه مدت خواهد بود.

به گفته وی توافق می‌تواند به رشد بازار بورس و اوراق درآمد ثابت کمک کند. اما برای مسکن نمی‌تواند تاثیر گذار باشد.

سوری یکی از نشانه‌های تغییر نگرش نسبت به بازار مسکن را در شاخص زمان دو برابر شدن قیمت آن عنوان کرد و گفت: در دوره‌هایی که قیمت مسکن جهش داشته، مانند بهار ۱۳۹۷ تا بهار ۱۳۹۸، تنها طی چهار فصل قیمت‌ها دو برابر شده‌اند، اما در ادامه، این روند کندتر شده و اکنون برای دو برابر شدن قیمت، زمان بیشتری نیاز است. این نشانه‌ای از تغییر الگو و مسیر رشد قیمت در بازار مسکن است.

این اقتصاددان تأکید کرد : ادامه رکود در ساخت‌وساز و کاهش بازدهی نسبی مسکن می‌تواند چشم‌انداز این بازار را با عدم قطعیت بیشتری همراه کند؛ موضوعی که نه‌تنها بر خانوارها، بلکه بر کلیت اقتصاد ایران تأثیرگذار خواهد بود.

رشد اقتصادی نیازمند با تصمیمات دشوار

علی میرزاخانی نیز در این رویداد با تمرکز بر شاخص‌های کلیدی اقتصاد ایران، به تحلیل عوامل مؤثر بر تحولات ارزی و پولی پرداخت و تأکید کرد: در تحلیل وضعیت اقتصادی ایران باید سه نرخ مهم شامل نفت، چاپ پول و اوراق بدهی به‌صورت همزمان و پیوسته مورد توجه قرار گیرند.

وی با بازخوانی روند تاریخی جهش‌های ارزی در کشور افزود: دومین جهش ارزی در سال ۱۳۷۹ و سومین جهش ارزی در سال ۱۳۹۱ رخ داد، در حالی که بین این دو مقطع، نزدیک به یک دهه ثبات نرخ ارز را تجربه کردیم.

میرزاخانی تصریح کرد: این ثبات نرخ ارز نه به دلیل ثبات ساختاری اقتصاد، بلکه ناشی از شرایط خاص آن دوره بود. اگرچه نسبت به وضعیت کنونی می‌توان آن را ثبات نسبی اقتصادی دانست، اما تورم در آن دوره همچنان روندی افزایشی داشت و شاخص عمومی قیمت‌ها طی آن سال‌ها دو تا سه برابر شد؛ با این حال نرخ ارز ثابت ماند که خود زمینه‌ساز جهش شدید ارزی بعدی شد.

میرزاخانی افزود: این فاصله زمانی بین جهش‌های ارزی اگرچه به ظاهر به معنای ثبات است، اما در واقع نوعی انباشت فشارهای اقتصادی است که در نهایت با قدرت بیشتری تخلیه می‌شود.

به گفته وی، کاهش این فواصل بین جهش‌ها در سال‌های اخیر، به‌ویژه در دهه ۱۳۹۰، پیامدهای نگران‌کننده‌ای برای آینده اقتصاد ایران به همراه خواهد داشت، که در صورت عدم اصلاحات ساختاری، می‌تواند به تشدید بحران‌های ارزی و پولی منجر شود.

در ادامه سخنرانی علی میرزاخانی در رویداد بازارنگر با موضوع سناریوهای آینده اقتصاد و بازارها در ایران و جهان، وی به رشد پایه پولی و نقش کسری بودجه در تشدید آن پرداخت و تاکید کرد: رشد نقدینگی و افزایش پایه پولی در اقتصاد ایران عمدتاً ناشی از کسری بودجه مزمن دولت بوده که با شدت یافتن تحریم‌ها و کاهش درآمدهای نفتی، مسیر صعودی پایداری به خود گرفته است.

میرزاخانی ضمن اشاره به اینکه وضعیت رشد پولی و تورم مستقیماً تحت تأثیر تحولات سیاسی و سناریوهای مذاکراتی قرار دارد، تأکید کرد که اصلاحات اقتصادی اساسی، مانند کنترل کسری بودجه و سیاست‌گذاری مناسب ارزی، برای برون‌رفت از وضعیت فعلی ضروری است.

وی همچنین نرخ رشد اقتصادی را یکی از متغیرهای کلیدی تعیین‌کننده در مسیر بلندمدت اقتصاد دانست و با ارائه نمودارهایی به تحلیل اثر تحریم‌ها پرداخت و گفت: اگر تحریم‌ها وجود نداشت، اقتصاد ایران می‌توانست ۱.۶ برابر نرخ فعلی رشد کند و در صورت حذف نوسانات، این نرخ به ۱.۵ برابر رشد فعلی نیز می‌رسید.

به گفته وی، تحریم‌ها علاوه بر فشار مستقیم بر تجارت خارجی و درآمدهای نفتی، منجر به افزایش بار مالی دولت، رشد بدهی‌ها و در نهایت خلق پول برای جبران کسری‌ها شده‌اند که آثار آن در تورم و بی‌ثباتی اقتصادی کاملاً مشهود است.

میرزاخانی تأکید کرد: برون‌رفت از چرخه معیوب رشد نقدینگی، تورم و رکود، نیازمند تصمیمات دشوار اما اساسی در حوزه سیاست‌گذاری اقتصادی و تعاملات بین‌المللی است.

بورس در مسیر بهبود

درادامه این رویداد، بهزاد بهمن‌نژاد به آخرین نظرسنجی‌ها اشاره کرد و گفت: آخرین نظرسنجی‌ها نشان از این دارد که نرخ ارز تا پایان سال اعداد عجیب و غریبی را نمی‌بیند.دلارهایی هم که بر اساس نرخ طلای آتی می‌توان محاسبه کرد نیز، اعداد غیرمعقولی را به ما نشان نمی‌دهد.

بهمن نژاد افزود: اگر حباب سکه را به صورت تاریخی حساب کنیم به این نتیجه می‌رسیم که در شرایط عادی مانند سال های ۹۲ تا ۹۶،حباب سکه حدود ۱٠ درصد بوده است و با مقداری تنش این عدد در رنج ۱۵ تا ۲۵ درصد قرار می‌گیرد اما کارشناسان برآوردی بیش از این، از حباب ندارند.

وی بازدهی بورس را در سه شاخص رشد اسمی،رشد واقعی،سطح ارزش‌گذاری و یا سطح p/e بررسی کردو گفت:مدیران دارایی انتظار دارند که تفاهمی هرچند محدود امضا شود و آرایشی که بازار سرمایه گرفته به سمت بهبود شرایط است.

بهمن نژاد ادامه داد: بررسی جریان حقیقی‌ها در صندوق‌ها می‌توان به وضوح مشاهده کرد که سهامداران خرد از سمت صندوق‌های طلا به سمت اهرمی‌ها و سهامی‌ها رفته‌اند.

وی تصریح کرد : اگر توافقی نشود p/e به زیر ۵ سقوط می‌کند. بسیاری می‌گویند که با کاهش قیمت طلا، بازار مسکن رشد می‌کند اما واقعیت اینکه قیمت دلاری مسکن در تناسب با سال‌های گذشته ارزندگی مطلوبی ندارد.

وی ادامه داد: صندوق‌های درآمد ثابت در سال ۱۴٠۲ نزدیک به تورم بازدهی داشتند و اکر توافقی هم بشود می‌توان این ابزار را محل سرمایه‌گذاری جالبی برای دوره پیش رو دانست. قبل از سال ۹۷ می‌توانستیم با ۴ خودرو لوکس ۴٠ متر بخریم که در حال حاضر به ۶٠ متر رسیده که نشان از حرکت جلوتر خودرو از مسکن دارد.

بهمن نژاد پر ریسک‌ترین دارایی در صورت توافق خودروهای خارجی قدیمیدانست و افزود: از ۱۳۷۶ تا به امروز در دو افق بلند مدت ۵ ساله و کوتاه مدت یکساله را بررسی کردیم و بورس در ۴۶ مرتبه ۵ ساله بیشترین بازدهی را داشته و تنها ۳ درصد از کل ۲۸٠ مرتبه متعلق به دلار است.

وی ادامه داد: دلار در ۵۵ درصد مواقع از تورم شکست خورده است اما در بازه یکساله بورس باز هم عملکرد بهتری داشته است. از نظر جا نماندن از تورم، سکه وضعیت مناسبی داشته است. مسکن با وجود اینکه عملکزد مطلوبی نداشته است.

بهمن نژاد اضافه کرد: سپرده‌های بانکی بازدهی واقعی بسیار کمی را در بلند مدت را به‌دست آورده است. اگر کسی پول‌اش را در بورس می‌گذاشت، امروز ۱۵٠ هزار درصد دارایی‌اش رشد کرده بود. یک توهم بزرگ است که ما می‌توانیم کف را شناسایی کنیم و در سقف بفروشیم. سبدها کمتر از سایر روش‌های سرمایه‌گذاری از تورم شکست خورده است.