گلشن بابادی - در سال‌های قبل ابزار مختلفی برای رهایی بازار مسکن از دست رکود چندین و چند ساله‌اش به کار بسته شده ولی هیچ یک نتوانسته این معضل را رفع کند. صندوق‌های زمین و ساختمان، انتشار اوراق تسه و امثال آن جزو این تدابیر محسوب می‌شود که به نظر موفقیت قابل توجهی به دنبال نداشته است. با این حال از سال گذشته بارها شاهد وعده‌هایی مبنی بر رونق یافتن بازار مسکن، خانه‌دار شدن افراد با سرمایه‌های خرد، شکستن روند رکود فعلی از طریق راه‌اندازی بورس مسکن و انتشار اوراق سلف مسکن بوده‌ایم. به تازگی وعده‌های جدید دیگری نیز از سوی مسئولان بورس کالا مبنی بر به کارگیری ابزار مالی جدید در حوزه مسکن به گوش می‌رسد که باید دید آیا این وعده‌ها نیز به سرنوشت وعده‌های قبل دچار خواهد شد یا رنگ و بوی اجرایی شدن خواهد گرفت.
انتشار اوراق سلف مسکن یکی از راهکارهایی است که از سال گذشته اخباری پیرامون انتشار آن مطرح شده است با این حال ابهامات و پیچیدگی‌های بسیاری در خصوص این اوراق وجود دارد که در گفت‌وگویی با روزبه ظهیری یکی از طراحان اوراق سلف مسکن به بررسی ماهیت این اوراق پرداختیم:
اوراق سلف مسکن چه تفاوتی با سایر اوراق سلف دارد؟
تاکنون چیزی تحت عنوان اوراق مسکن در ایران نداشته‌ایم و اوراق موازی استانداردی که تاکنون عرضه شده است بیشتر از جنس تامین مالی بوده و تحویل فیزیک آنها صورت نگرفته است. اوراق سلف موازی استاندارد مسکن برای اولین بار در کشور توسط گروه سرمایه‌گذاری مسکن انجام شده است. این اوراق در یک تاریخ مشخصی تحویل می‌شود ولی نرخ آن کالا با قیمت روز برای خریدار تعیین می‌شود. اوراق سلف مسکن برخلاف اوراق قبلی خاصیت معامله شدن نیز دارد.
این اوراق چطور می‌تواند سرمایه‌گذار خرد را به خانه برساند؟
با توجه به شرایط فعلی اقتصادی و قیمت‌های بازار، خرید مسکن برای افراد مقدور نیست اما با خرید اوراق سلف مسکن می‌توانند هر سال چندین متر مسکن را توسط این اوراق پیش خریدکنند. به طور مثال اگر سرمایه‌گذاری قصد ساخت پروژه‌ای را در سه سال داشته باشد که متوسط واحدهای پروژه۹۰ متر باشد و فروشنده اوراق سلف مسکن در سال اول معادل یک سوم واحد مسکونی را عرضه کند (یعنی۳۰متر آن را) و این اتفاق برای ۳سال متوالی رخ دهد، در هر سال می‌تواند ۳۰ درصد از آن را به قیمت روز و برحسب کارشناسی عرضه کند. بنابراین شخصی با یک پس انداز سالانه می‌تواند اوراق پیش‌خرید کند و از تورم در سال‌های آینده در امان باشد و در حقیقت می‌تواند چندین متر از یک مسکن را با این روش خریداری کند.
آیا خریدار می‌تواند از یک خانه چند میلیاردی تنها ۱۰ متر را جدا کند؟
واضح است که این موضوع غیرممکن است و دقیقا در این مرحله است که خاصیت و عملکرد اوراق سلف مسکن وارد عمل می‌شود و شخص با توجه به تعداد اوراق خریداری شده می‌تواند از تورم در امان بماند.
اگر تعداد اوراق خریداری شده به حد نصاب لازم نرسیده باشد، تکلیف خریدار اوراق چیست؟
دو حالت وجود دارد؛ یک اینکه خریدار طی سه سال موفق می‌شود اوراقی را خریداری کند که معادل ۹۰ متر از واحد مسکونی مدنظر است، بنابراین در انتهای سررسید اگر تمایل داشته باشد اوراق را تحویل می‌دهد و واحد را با شرایطی که در این اوراق پیش‌بینی شده است (باتوجه به یک سری ضرایب ترجیحی که به دلیل تفاوت‌های قیمتی در طبقات مختلف وجود دارد) تحویل می‌گیرد. در حالت دوم فرض کنید خریدار هرسال توانسته کمتر از ۱۰ متر اوراق بخرد و در واقع در زمان سررسید تعداد و میزان اوراق به حد نصاب لازم برای تبدیل به یک واحد مسکونی نرسیده که در آن صورت خریدار می‌تواند در انتهای پروژه به طور مثال
۳۰ متر اوراقی که طی این سال‌ها خریداری کرده را در بازار ثانویه به قیمت روز بفروشد و با پولی که به دست آورده عملا قدرت خرید خود را در برابر تورم ثابت نگه داشته است.
این اوراق از منظر مصرف‌کننده، تولیدکننده و نهاد حاکمیتی چه مزایایی دارد؟
اصلی‌ترین مزیت برای مصرف‌کننده این است که در عرضه‌ای وارد می‌شود که مابه‌ازای بیرونی در بازار ندارد یعنی هیچ کجا در کشور وجود ندارد که شخص بتواند چند متر از یک واحد مسکونی را بخرد. بنابراین، این مسئله خودش خلق تقاضای جدیدی را انجام می دهد که بسیار ارزشمند است. علاوه‌براین اوراق سلف استاندارد مسکن، می‌تواند قدرت خرید شخص خریدار را حفظ کند و در یک بازه زمانی منطقی افراد را به مسکن برساند.
در سمت عرضه این اوراق برای تولیدکننده یک روش تامین مالی مناسب است که می‌تواند منابع موردنیاز خود را برای پروژه تامین کند، اما مهم‌تر از همه مزیت موجود این اوراق از دید نهادهای حاکمیتی و پارامترهای تاثیرگذار در اقتصاد کلان است، چرا که یکی از مشکلات امروز ما نقدینگی سرگردان است و در واقع سرمایه‌های خرد زیادی از این طریق می‌تواند جمع شود که این سرمایه‌ها را کانالیزه کند و به تولید وارد می‌کند.
از نظر اقتصادی نیز نرخ بیکاری و رشد را بهبود می‌دهد و به علاوه از این طریق می‌تواند تلاطم‌ها و شرایط تورمی را نیز کنترل کند و همزمان سمت تقاضا و تولید را تقویت می‌کند. تا به حال ابزاری که هر دو طرف عرضه و تقاضا را در بازار مسکن تقویت کند، نداشته‌ایم.
مسکن ؛کالای عرضه ای نیست
مهدی سلطان محمدی؛ تحلیلگر بازار مسکن در خصوص برنامه‌هایی چون انتشار اوراق سلف مسکن و فروش متری مسکن توضیح داد: چندین سال است که صحبت‌هایی از طرح‌های مختلف در حوزه ابزارهای مالی برای مسکن می‌شود و شاهد هستیم که در خصوص فروش متری مسکن، بورس مسکن و امثالهم اخباری شنیده می‌شود ولی این مسائل تا به حال شکل عملیاتی به خود نگرفته است. در واقع هنوز شکل دقیق و واضحی برای نوع این ابزار و روشنگری در خصوص آنها صورت نگرفته است.
سلطان‌محمدی با اشاره به تجربیاتی که تا به حال در این خصوص در بورس ما انجام شده است، گفت: تجربیاتی همانند صندوق‌های زمین و ساختمان در خصوص حوزه مسکن در بازار سرمایه داشته‌ایم ولی در عمل شاهد موفقیت چندانی نبوده‌ایم .افراد در پروژه‌های بزرگ ساختمانی سهیم شدند و چنین موضوعی نتوانست از استقبال عمومی برخوردار شود (در حالی که در آن مقطع بازار مسکن از رشد قابل توجه برخوردار بود)؛ پس از آن نیز تجربه بازاری که مزایده املاک دولتی در آن انجام شود مطرح شد که البته آن روش نیز با انتظاری که از بورس وجود دارد سازگار نبود. این تحلیلگر مسکن ادامه داد: باید دید عملیاتی کردن طرحی چون فروش اوراق سلف مسکن به کجا خواهد رسید. ممکن است این طرح قابلیت اجرایی چندانی نداشته باشد دلیل این موضوع هم این است که پروژه‌های مسکن، پروژه‌های یکتا و متفاوتی هستند که به شکل یک کالای کامودیتی نمی‌توان آن را عرضه کرد و مردم را در آن سهیم کرد چرا که هر پروژه ویژگی منحصر به فرد خود را دارد. پروژه‌ها نیز معمولا یک مقطع مشخصی را به خود اختصاص می‌دهند.
ابهامات زیاد در انتشار اوراق سلف مسکن
سیدمحمود فاطمی عقدا، استاد دانشگاه نیز در خصوص انتشار اوراق سلف مسکن توضیح داد: این اوراق بیشتر استفاده از ظرفیت بازار سرمایه برای تامین تسهیلات یا نقدینگی مورد نیاز برای ساخت مسکن و اتمام پروژه‌های مرتبط است. انتشار اوراق می‌تواند موفقیت‌آمیز باشد چرا که بازارسرمایه ظرفیت بالایی در این زمینه دارد. در گذشته نیز ثابت شده اگر مردم به بازار سرمایه اعتماد کنند و چون این بازار کارکرد شفاف و ریسک پایینی دارد، می‌توان سرمایه‌های خود را به این بازار وارد کرد.
فاطمی عقدا با تاکید بر این مسئله که دولت آینده چاره‌ای جز فعال‌سازی بخش مسکن ندارد،گفت:
در واقع تنها راه دولت آینده برای فعال کردن اقتصاد، اشتغال‌زایی و سامان دادن تولید (در مواردی غیر از مسکن)جان بخشیدن به بازار مسکن است. کم‌هزینه‌ترین بخش برای فعال‌سازی اشتغال و تولید توسط دولت نیز بخش مسکن محسوب می‌شود. بازار مسکن جذاب است، نیاز انباشته زیاد و کمبود ۵ تا ۶ میلیون واحد مسکونی دارد که این موارد می‌تواند برای سرمایه‌گذاران در این حوزه جذاب باشد.
این استاد دانشگاه با اشاره به پیچیدگی‌ها و ابهامات طرح هایی چون انتشار اوراق مسکن گفت: ابهامات زیادی در این روش وجود دارد نظیر اینکه این پروژه‌ها توسط چه کسانی اجرا می‌شود؟ آیا دولت به این پروژه‌ها وارد می‌شود یا تنها انبوه‌سازان بزرگ اقدام خواهند کرد؟ این پروژه‌ها درکجا قرار دارند و آیا طرح‌های جدید در راستای طرحی چون اقدام مسکن ملی محسوب می‌شود یا یک طرح کاملا جدید است؟ به همین دلیل لازم است که در خصوص ابهامات این‌چنینی روشنگری کافی صورت بگیرد. فاطمی عقدا به انتشار اوراق به عنوان یکی از راهکارهای تامین منابع مالی پروژه‌های مسکن اشاره کرد و گفت: مثلا وزارت راه و شهرسازی می‌تواند مجوز بگیرد و این کار را انجام دهد و بانک‌های عاملی را مشخص کند و با آنها مذاکره کند تا این کار را انجام دهند. یک بخشی نیز می‌تواند از طریق تسهیلات یا مالیات بر خانه‌های خالی و املاک بلا استفاده و موارد این چنینی تامین شود.
این استاد دانشگاه با تاکید بر الزامات موجود برای ورود سرمایه‌های خرد مردم بر بازار سهام و هدایت آن به سمت بازار مسکن، گفت: لازم است در این خصوص روشنگری لازم صورت بگیرد و شروع، پایان پروژه و جزئیات آن مشخص شود. متاسفانه در حوزه مسکن دولت نتوانسته است طرح‌ها را به شکل مشخص و شفافی تعریف کند و تضمین‌های لازم را برای این پروژه‌ها در نظر بگیرد که مردم با خیال راحت سرمایه خود را به این بازار وارد کنند. قطعا اگر دولت با یک برنامه‌ریزی مشخص اقدام به چنین کاری کند، سرمایه جذب می‌شود. معتقدم که بودجه دولتی برای رونق بخشیدن به بخش مسکن نیاز نیست و سرمایه‌های خرد مردم می‌تواند این بازار را رونق ببخشد.
منبع: هفته نامه اطلاعات بورس شماره ۳۹۵
نظر شما