به گزارش صدای بورس، موضوع پیش فروش متری مسکن چند وقتی است که در فضای رسانه‌ای به گوش می‌رسد و درباره آن دیدگاه‌های مختلفی مطرح می‌شود. به طور عمده در سمت دولت این طرح مورد حمایت است و در سمت کارشناسان و صاحب‌نظران به راحتی این طرح مقبول نیفتاده و اما اگرهایی درباره آن بیان می‌کنند.
هرچند به نظر می‌رسد گوش دولت به این حرفها بدهکار نیست، چندی پیش پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی خبری از تشکیل کارگروه کارشناسی برای عملیاتی کردن ابزارهای بازار بورس و پیشنهاد قوانین و مقررات لازم همچون ابزارهای مالی بازار سرمایه در ارتباط با حوزه مسکن، شامل اوراق سلف موازی استاندارد جهت پیش فروش متری ساختمان، بازار تهاتری مصالح و ملک، انتشار اوراق خرید دین بر پایه معاملات نسیه مصالح ساختمانی، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات شاخص شهر تهران قابل معامله در بورس، قراردادهای آتی بر پایه صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات شهر تهران، قراردادهای آتی بر پایه سبد شاخص مصالح ساختمانی معاملات فیزیکی مسکن (عرضه زمین و املاک دولت و بخش خصوصی در بورس کالا) خبر داد.
طرحی متقلبانه
با وجودی که به نظر می‌رسد طرح پیش‌فروش مسکن در آستانه اجرایی شدن است، کارشناسان نسبت به اجرایی شدن آن ابراز نگرانی می‌کنند.
کمال اطهاری کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن در گفت‌وگو با صدای بورس گفت: پیش فروش مسکن به هیچ‌وجه موفق نیست و یک «تقلب» است. این طرح بازگشت به ارزش دارایی مسکن بوده که این هم غیر ممکن است.
اطهاری افزود: پیش فروش متری مسکن جاذبه‌ای برای سویه تقاضا ندارد و این طرح بازی‌هایی است که نقدینگی را جذب کنند.
وی با اشاره به طرح‌هایی همچون عرضه طلا در بورس با ایجاد حباب قیمتی به منظور جذب نقدینگی طرح پیش فروش متری مسکن را هم مشابه آن عنوان کرد و گفت: این طرح در بلندمدت آثار مخرب بلند مدتی دارد.
حذف ارزش مصرفی مسکن
این کارشناس اقتصاد و مسکن در ادامه گفت: با پیش فروش متری مسکن ارزش مصرفی این کالا حذف می‌شود و ارزش دارایی آن بالا می‌رود. با این طرح فقط افرادی که خانه‌های خالی دارند منتفع می‌شوند و آن‌ها با هدف سوء استفاده طرفداری این طرح هستند.
وی با اشاره به اینکه برای افرادی که خانه خالی دارند اگر یک متر از ملک‌شان را بفروشند سودآور است، اظهار کرد: در دنیا طرح رهن ثانویه اجرا می‌شود. در آن طرح میزان قسط پایین است و وقتی اوراق وام به فروش می‌رود به سرعت نقدینگی جذب می‌َشود. این طرح در بالاترین سطح خود در آمریکا اجرا می‌شود. حدود ۲۵- ۵۰ درصد تولید ناخالص کشور به صورت وام رهن ثانویه در سیستم بورس عرضه می‌شود.
طرح رهن ثانویه در دنیا چگونه تضمین می‌شود؟
این کارشناس اقتصاد و مسکن ادامه داد: یک صندوق تضمین هم برای سیستم وام رهن ثانویه ایجاد می‌کنند و این طرح سالم و شفاف است.
اطهاری در بخش پایانی مجدد تأکید کرد: طرح پیش فروش متری مسکن یک سیستم جعلی است که بخش مولد اقتصاد را از کار می‌اندازد. اگر این «ترفند شعبده بازانه» بگیرد بخش مولد اقتصاد که برای دریافت وام ازسیستم بانکی اشتیاق دارد محروم می‌ماند.
پیش‌فروش متری مسکن کسی را خانه‌دار نمی‌کند!
میثم مهرپور دیگر کارشناس اقتصادی هم درباره طرح پیش‌فروش متری مسکن گفت: این طرح کمکی به خانه‌دار شدن مردم نمی‌کند و تنها کارکرد خوبی که می‌توان برای این طرح قائل شد این است که منابع مازاد ریالی را به‌جای اینکه در طلا و بورس برود به بخش مسکن هدایت می‌کند.
وی با اشاره به اینکه افرادی که درطرح پیش‌فروش متری مسکن شرکت می‌کنند ارزش پول و دارایی‌شان حفظ می‌شود ضمن تأکید براینکه امروز بسیاری از افراد جامعه امیدی به خانه‌دار شدن ندارند مگر اینکه در زندگی‌َشان اتفاق خاصی بیفتد، ادامه داد: با طرح پیش‌فروش متری مسکن نقدینگی افراد متناسب با رشد قیمت خانه حفظ می‌شود. در حالی که اگر همان نقدینگی را در بانک پس‌انداز کند از ارزش آن کاسته می‌شود.
امکانی برای کمرنگ شدن سفته‌بازی‌ها
مهرپور همچنین با بیان اینکه طرح پیش‌فروش متری مسکن باعث می‌شود بخشی از استقبال از خرید سهام کمتر شود، تصریح کرد: افرادی در بورس هستند که هدف نهایی‌َشان ماندن در این بازار نیست. (فعالیت سفته‌بازانه) طرح پیش‌فروش متری مسکن می‌تواند کمک کند از خرید سهام افراد به سمت خرید مسکن بروند.
وی الزامات این طرح را هم تعداد بالای ساخت‌وساز درکشورعنوان کرد وگفت: طرح پیش‌فروش متری مسکن می‌تواند برای تأمین مالی برای ساخت‌وسازهای کشور مورد استفاده قرار بگیرد.
در بخش پایانی مهرپور از ضرورت فراهم کردن زیرساخت‌ها صحبت کرد و به طرح این موضوع پرداخت که طرح پیش‌فروش مسکن اتفاق خوبی است اما افزایش ساخت‌وساز و عرضه مسکن با این طرح اتفاق نمی‌افتد.
طرح پیش‌فروش متری راهی در نهایت راهی برای خانه‌دار شدن
محمود فاطمی عقدا رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی هم درباره پیش‌فروش متری مسکن گفت: عرضه مسکن در بازار بورس یک فرصت برای کشور است تا از این طریق نیازهای پروژه‌های بزرگ تأمین شود.
وی افزود: عرضه مسکن به شکل‌های مختلف همچون عرضه متری و... می‌تواند در نهایت راهی برای دستیابی متقاضیان به مسکن باشد و جای این طرح دربازار سرمایه خالی بود.
فاطمی عقدا سپس گفت: انبوه‌سازان می‌توانند این فرصت را غنیمت بشمارند و در فعالیت‌های عمرانی و پروژه‌ها شرکت کنند.
دولت پروژه‌های بزرگ را هم اجرایی کند!
این کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به سوالی درباره اینکه درباره پیش‌فروش متری مسکن نقدهایی هم مطرح می‌شود این طور پاسخ داد: عرضه پروژه‌های ساختمانی به این معنا نیست که یک راهکار برای اقشار خاص است. این طرح یک بستر برای جذب سرمایه‌ها و اجرای پروژه‌های بزرگ در کشور محسوب می‌شود. اگر دولت پروژه‌های بزرگ را به اجرا درآورد می‌تواند با این طرح تأمین مالی انجام دهد.
وی ادامه داد: متأسفانه دولت طرح پیش‌فروش متری مسکن را اعلام کرده است اما برای اجرای پروژه‌های بزرگ کاری نکرده است.
فاطمی عقدا اظهار کرد: در زمان دولت محمدرضا خاتمی (وزارت مسکن عبدالعلی‌زاده) طرح فروش متری مسکن انجام می‌َشد. در آن زمان وزارت مسکن متولی فروش بود. امروز این طرح را به سمت بازار بورس آورده‌اند. نکته‌ای که در مقایسه این طرح نسبت به آن زمان وجود دارد اینکه طرح‌های آن زمان معدود بود. اما الان مشخص نیست فردی که در بورس خرید انجام می‌دهد در کجا خریدش را انجام می‌دهد.
زمان اجرای طرح رسیده است به شرط اینکه...
وی در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه آیا زمان اجرای طرح پیش فروش متری مسکن فرارسیده است، گفت: به عنوان یک طرح که می‌تواند جذب سرمایه انجام دهد، بله زمانش فرارسیده است. اما دولت باید جامعه هدف را مشخص کند. به عنوان مثال بگوید ۶ میلیون تقاضای انباشته مسکن دارم و با این طرح می‌خواهم شکاف عرضه و تقاضا را کم کنم. امروز طرح مذکور ابهام دارد.
فاطمی عقدا در پایان گفت: به شرطی که دولت مشخص کند چه تعداد واحد می‌خواهد بسازد و هدف‌گذاری‌اش مشخص باشد اجرای این طرح خوب است.
محمد فیروزی
نظر شما