لازم است سیاستهای پولی وبانکی در حوزه مسکن به نحوی اصلاح شود که علاوه بر دسترسی خانوارها به تسهیلات مسکن با سقف مناسب، رقم اقساط ماهانه به گونه ای تعیین شود که توان پرداخت از سوی اقشار و طبقات متوسط وام گیرنده وجود داشته باشد.موارد مذکور بخشی از نظرات یکی از فعالان حوزه مسکن است. فرصتی فراهم شد پیرامون برخی مسائل بازار مسکن نظرات حسام عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک را جویا شویم.
تابستان 98، افت حداکثری سطح معاملات خرید و کاهش قیمت مسکن در شهر تهران را شاهد بودیم، در خصوص تداوم این روند چه نظری دارید ؟
در سال 97 به دنبال وقوع جهش شدید قیمتی در بازار مسکن، رکود در بازار آغاز شد که این رکود به بازار مسکن سال 98 نیز سرایت کرد و همچنان نیز در بازار مسکن ادامه دارد. البته میزان حجم معاملات مسکن در تابستان 98 به مرز کاهش 80 درصدی نزدیک شد. بنابراین در مرداد ماه 98رکود تورمی بازار مسکن به رکود غیرتورمی تبدیل شد؛ به این معنا که اگر چه قیمت مسکن از مردادماه نزول پیدا کرد اما همچنان به عمق رکود اضافه شد.
بر این اساس از نیمه تابستان به بعد یعنی تا مقطع زمانی روزهای پایانی مهرماه، قیمت مسکن در عموم شهرهای بزرگ در واحدهای مسکونی بزرگ متراژ یعنی واحدهای بالای 150 متر به طور متوسط تا 40 درصد کاهش یافت. در مورد کاهش قیمت واحدهای کوچک متراژ نیز انتظار میرفت از پاییز شیب نزولی قیمت این واحدها آغاز شود اما باز هم این اتفاق از اوایل شهریور ماه رخ داد و تقریبا این افت قیمت از 15 تا 20 درصد شروع شد. پیش بینی این است که حجم معاملات مسکن در پاییز و در زمستان نیز در کمترین حد خود قرار بگیرد؛حتی ممکن است کاهش بیشتری هم در حجم معاملات مسکن شاهد باشیم.
سطح قیمتها ی کنونی مسکن را چگونه ارزیابی میکنید؟
در سال 97 شاهد رشد 120 درصدی قیمت مسکن بودیم،این در حالی است که ظرفیت افزایش قیمت مسکن به صورت واقع بینانه و به دور از هر گونه حباب و سوداگری باید حداکثر در حد تورم و حول و حوش تورم عمومی اتفاق افتد. واقعیت آن است که قیمت مسکن باید واقعی شود و این کاهش قیمت در مسیر نزدیک شدن به قیمت واقعی است.پیش بینی میشود در زمستان 98 و حتی تا پایان بهار 99 رکود در بازار مسکن ادامه داشته باشد و این رکود رکودی غیرتورمی باشد؛یعنی هم رکود در بازار مسکن خواهد بود و هم حجم معاملات سیر نزولی خواهد داشت.
در خصوص اصلاح نظام تسهیلات مسکن به خصوص سقف وامها،نرخ سود ومدت زمان بازپرداخت چه نظری دارید ؟
از این ماجرا 15 تا 20 سال عقب هستیم. یکی از زیرمجموعههای اصلاح سیاستهای پولی و بانکی اصلاح سیاستهای پولی و بانکی در حوزه مسکن است؛ اخیرا بانک مرکزی اعلام کرده است همه بانکها تسهیلات بانکی در حوزه مسکن دهند؛ اگر چه این موضوع از اساس درست است اما ابتدا باید گامهای اولیه و مقدماتی در این زمینه برداشته شود.
از سوی دیگر مشخص نشده است که چه تعداد تسهیلات بانکی با چه سقفی در چه مدتی و با چه نرخ سودی به متقاضیان بازار مسکن پرداخت شود؟این بحث یک بحث قدیمی است که در گذشته نیز بانکها آن را اجرا نکردند؛تا زمانیکه اصلاحات سیاستهای پولی و بانکی اتفاق نیفتاده هر اقدامی در این زمینه به منزله تسکین دهنده موقتی خواهد بود؛در بسیاری از کشورها تسهیلات بانکی با سود منفی پرداخت میشود؛یعنی در ازای پرداخت100 میلیون تسهیلات 80 میلیون تومان بازپرداخت تسهیلات دریافت میکنند و حتی کارمزد هم برای پرداخت تسهیلات دریافت نمی کنند.در ایران توقع نمی رود که نظام بانکی بدون دریافت سود وکارمزد به متقاضیان تسهیلات دهد.
این تسهیلات باید با سود منطقی و سقف منطقی به متقاضیان پرداخت شود.در شرایط فعلی هیچ کس قادر به استفاده از تسهیلات برای خرید مسکن با نرخهای بالا نیست؛در حال حاضر با تسهیلات 160 میلیون تومانی که سقف تسهیلات مسکن محسوب میشود فرد میتواند حدود 12 مترمربع آپارتمان خریداری کند؛ این موضوع نشان میدهد میزان رشد تسهیلات بانکی از میزان رشد قیمت مسکن جا مانده و بانک ها نتوانسته اند میزان تسهیلات را با سیر صعودی قیمت مسکن هماهنگ کنند؛در این زمینه مسئولان و متولی بخش مسکن نیز نتوانسته براساس وظیفه تعریف شده در قانون اساسی میزان تسهیلات بانکی را با قدرت خرید مردم و قیمت مسکن متناسب کنند.
- شماره 339 هفته نامه اطلاعات بورس - صفحه 9
نظر شما